노량진뉴타운 '봄날이 왔다'…재개발 가속도

노량진뉴타운 '봄날이 왔다'…재개발 가속도 

2구역, 시공사 물색 중 
장승배기역 인접한 7구역 
내달 사업시행인가 기대 

가장 큰 1구역, 6월 창립총회 
상반기 내 조합설립인가 받기로                    

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서울 영등포구 노량진뉴타운(재정비촉진지구·사진)의 재개발에 속도가 붙고 있다. 2·6구역에 이어 7구역이 3월에 사업시행인가를 받는다. 시공사 선정, 관리처분 등을 거쳐 내년 이주가 가능할 전망이다. 1·3구역도 상반기에 조합설립인가를 받을 예정이다. 이렇게 되면 2003년 뉴타운 지구로 지정된 이후 14년 만에 전 구역이 조합설립을 마친다.

◆올해 시공사 선정 본격화 

노량진뉴타운에는 모두 여덟 개의 재개발구역(총면적 45만9857㎡)이 있다. 여기에 8000여가구의 새 아파트를 짓는 절차가 진행 중이다. 가장 면적이 작은 2구역(1만6176㎡)은 2014년 사업시행인가를 받은 뒤 시공사 선정을 하고 있다. 수의계약 방식으로 시공사를 찾고 있다. 주상복합이 많아 사업성이 모호하다는 평가를 받고 있다. 

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2014년 9월 사업시행인가를 받은 6구역(7만2517㎡)은 시공사(GS·SK건설 컨소시엄)를 선정했다. 구역 경계가 다른 구역에 걸쳐 있어 이를 정리하는 작업을 하고 있다. 이호영 6구역 재개발조합장은 “서울시에서 처음에 정한 구역 선에 문제가 있어 3년 정도 돌아서 다시 왔다”며 “촉진계획 변경이 완료된 뒤 내년 하반기 이주할 것”이라고 말했다.

7구역(3만3554㎡)은 최근 사업시행인가를 신청했다. 3월에 인가가 날 것으로 조합은 예상했다. 현재 시공사 선정을 준비 중이다. 영등포중·고교를 끼고 있고, 장승배기역(지하철 7호선)과도 멀지 않아 대형 건설사들이 눈독을 들이고 있다. 

5구역(3만6851㎡)과 8구역(5만7324㎡)도 구역 경계를 다시 그리고 있다. 이들 구역 역시 경계가 다른 구역에 걸쳐 있다. 이 중 5구역은 구역 내 있는 교회 이전 문제로 어려움을 겪다 협의를 끝냈다. 조합설립 총회를 두 번이나 열어 이뤄낸 성과다. 이정하 5구역조합장은 “경계선을 정리하는 마지막 작업을 추진 중”이라며 “이달 구청에 촉진계획변경을 신청할 것”이라고 말했다.

◆1구역은 1+1 재개발 장점 

노량진 재개발 구역 중 가장 면적이 넓은 1구역(13만953㎡)은 6월에 창립총회를 한 뒤 상반기에 조합설립인가를 받을 예정이다. 다른 구역은 빌라가 50~60%인 데 비해 1구역은 90% 이상이 단독주택이다. 재개발 동의서를 걷는 데 시간이 많이 걸린 이유다. 현재 74%의 동의를 얻어 조합설립 기준인 75%를 목전에 두고 있다. 김문선 1구역 재개발 추진위원회 사무장은 “동의서는 마지막 한두 장을 걷는 게 가장 어렵다”며 “1%의 주민 설득에 4개월 정도 걸릴 것으로 보고 있다”고 말했다.

1구역은 8개 구역 중 유일하게 2주택을 공급하는 곳이다. 조합원 1041명 가운데 700명 이상이 2주택 공급 대상자다. 기존 자산의 가치가 높아 큰 집 한 채 대신 작은 집 두 개를 분양받을 수 있는 조건을 갖췄다. 권리가액(감정평가액과 비례율을 곱한 값)에 따라선 아파트 대신 상가를 분양받을 수도 있다. 

재개발추진위 관계자는 “1구역은 일반분양이 500가구 이상이어서 사업성이 가장 좋다”고 말했다. 1구역과 함께 사업 속도가 상대적으로 늦은 3구역(7만3170㎡)도 지난 18일 조합창립총회를 열었다. 조만간 조합 설립인가가 날 전망이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “지하철 1·9호선을 끼고 있는 노량진뉴타운은 대중교통 여건이 좋아 도심 여의도 강남 등 3대 업무시설로 쉽게 출퇴근할 수 있다”며 “일반분양이 시작되기를 기다리는 대기 수요자가 많다”고 말했다.

김형규 기자 

khk@hankyung.com

http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017022848151


건설사에서 쳐다도 안 보던 재개발을 이제 건들기 시작했다.

이유는 다 알지 않나?

신도시는 이미 미분양이 나고 가장 좋았던 동탄2는 선동렬 방어율을 기록중이고 미분양시 모든 분양물량을 건설사가 떠 안아야 하니 신도시에 더 이상 지을 일이 없다.

그럼 재건축, 재개발인데 재건축은 2018년 초과이익 환수제 시행이 되면 재건축 올스톱이고 재개발만 남았다.

재개발은 기존 주택을 가지고 있는 주택소유자가 조합원이니 조합원분을 빼면 일반분양 물량이 줄어 좋다.

일반분양이 적다는 것은 미분양이 적다는 뜻이고 그러니 앞으로 재개발에 올인 할 것이다.

건설사 손가락 빨지 않을 것이다.

놀면 뭐하나?

타워크레인에 녹만 슬지.

그렇다고 기존 인원 잘라버릴 수도 없지 않나?

최대한 건설을 하되 미분양이 안 나오는 곳이 재개발인데 기준은 무엇인가?

기준은 은평뉴타운 이상이 되어야 한다.

아파트 평균가 1300만 원 이상이다.

경기도 권에도 구도심 아파트가 이 정도 나오는 곳은 재개발 대상이 되겟지만 그렇지 않고 현저히 떨어지는 지역들은 재개발 안 되니 그런 지역은 좀 조심하는 것이 좋다. 

JD 부자연구소
소장 조던
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