강남3구 '제2 재건축 붐'…오금·가락·방배동도 속속
강남3구 '제2 재건축 붐'…오금·가락·방배동도 속속 추진
강남3구 6만가구 재건축 합류
1980년대 중층단지 주도…10년 만에 최대 물량
대치동, 은마·미도·선경·대치쌍용 등 대부분 진행
동시다발 이주 땐 전셋값 급등 등 부작용 가능성
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< 대치동 전경, 10년 뒤면 바뀔까 > 1980년대 초·중반에 지어진 서울 강남권 중층 아파트 단지들이 너도나도 재건축에 나서고 있다. 90% 이상 아파트 재건축을 했거나 추진 중인 서울 강남구 대치동 아파트. 한경DB
2008년과 2009년 서울 강남구에서 재건축의 첫 단계인 안전진단을 신청한 단지는 아예 없었다. 글로벌 금융위기 여파로 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙은 영향이다. 그러나 2010년부터 안전진단을 신청하는 곳이 나오기 시작했다. 무엇보다 지은 지 30년 이상 돼 불편한 점이 많아서다. 2012년 재건축의 최대 걸림돌이었던 초과이익환수제가 유예되자 안전진단 신청 단지는 더 늘어났다. 이어 2014년부터 서울·수도권 집값이 급등하자 너도나도 재건축에 나서는 모양새다.
◆새 아파트 촌으로 변신하는 강남3구
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새로 재건축에 나서는 곳은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에 있는 10층 이상 중층 아파트들이다. 2000년대 초·중반에는 강남구 도곡주공(현 도곡렉슬), 서초구 반포주공2단지(래미안 퍼스티지), 송파구 잠실주공2단지(리센츠) 등 강남권 저층(5층) 단지들이 재건축을 주도했다. 저층 재건축이 마무리되자 최근에는 1980년대 초·중반에 지어진 중층단지들이 본격적으로 재건축에 나서고 있다.
강남3구에 따르면 2010년 이후 안전진단을 신청한 단지는 88개 단지, 5만9469가구다. 강남구에서는 40개 단지(2만8992가구)가 재건축에 나섰다. 압구정·대치·개포동 등 노후 아파트 밀집지역에선 재건축을 추진하지 않는 곳을 찾아보기 어려울 정도다. 대치동에선 은마를 비롯해 미도와 선경, 대치우성1차, 대치 쌍용1·2차 등이 재건축에 박차를 가하고 있다. 개포동에선 개포주공 5~7단지 등 개포고층 아파트와 현대 우성 한신아파트 등이 앞다퉈 재건축에 나서고 있다. 압구정동도 동네 전체가 재건축 절차를 밟고 있다.
서초구(31개 단지·1만2293가구)에선 반포·잠원동 일대의 거의 모든 중층 단지가 재건축 절차를 밟고 있다. 새 아파트 입주와 건축공사, 신규 분양 등이 뒤얽혀 동네 전체가 어수선하다. 잠원·반포동에선 ‘신반포’란 이름이 붙은 20여개 단지가 동시에 재건축을 추진 중이다. 서초동 방배동 등에 국지적으로 들어서 있는 중층 아파트의 재건축도 본격화되고 있다.
송파구(17개 단지·1만8184가구)에선 한강변 재건축이 오금동 가락동 방이동 등 남쪽 아파트 밀집지역으로 이동하는 모양새다. 잠실주공5단지와 미성·크로바, 장미 등 잠실역 일대와 함께 가락1차 현대, 삼환가락, 가락극동, 가락상아 등 가락시장 일대에 재건축 아파트가 몰려있다. 오금동 오금현대와 방이동 대림가락 등도 사업 초기 단계다.
작년 재건축이 가능한 연한이 준공 후 40년에서 30년으로 단축됨에 따라 안전진단을 신청하는 단지는 더욱 늘어날 전망이다. 벌써부터 입주 30년 안팎인 서초동 삼풍아파트, 방이동 올림픽선수촌, 잠실 아시아선수촌아파트, 목동 신시가지아파트 등 초대형 단지들이 안전진단 의사를 해당 구청에 타진하고 있다. 국토교통부에 따르면 서울시에서 준공 30년 이상인 노후주택 비중은 전체의 35%에 달한다. 곽창석 도시와공간 대표는 “집들이 계속 노후화되고 있어 재건축에 들어가는 아파트는 늘어날 수밖에 없다”며 “1970년대 후반에서 1980년대에 형성된 강남이 재건축을 통해 새 아파트 촌으로 완전히 거듭나는 대역사가 진행되고 있다”고 말했다.
◆전세난· 폐기물 등 부작용도
새 아파트가 들어서면 입주민 주거여건 개선과 함께 기존보다 가구 수가 늘어나는 이른바 ‘새집 공급 효과’가 있다. 주거선호도가 높은 강남3구의 경우 공급 물량 증가에 따른 집값 안정도 기대되는 부분이다.
하지만 동시다발적으로 재건축이 진행되는 것은 문제라고 전문가들은 지적한다. 대규모 이주가 이뤄지면서 전셋값이 불안해질 가능성이 높다. 높은 분양가격이 서울·수도권 전체 부동산시장을 자극할 가능성도 배제할 수 없다. 2006년 부동산 급등기 당시 강남3구 재건축에서 촉발된 고분양가가 서울 일반아파트와 수도권 아파트값 폭등으로 이어졌다. 새 아파트 분양가가 인근 지역 시세보다 지나치게 높아 주변지역 가격을 끌어올린 결과다.
재건축 때 나오는 건설 폐기물도 골칫거리다. 환경부에 따르면 전체 폐기물에서 건설 폐기물이 차지하는 비중은 절반(49%)에 가깝다. 건설 폐기물 비중은 매년 상승하는 추세다. 도로 등 기반시설 확충이 이뤄지지 않으면서 재건축으로 강남3구 거주 인구는 계속 늘어날 전망이어서 교통난은 갈수록 심화될 가능성이 크다.
김보형/김형규 기자
kph21c@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017031230921
여기서 우리가 잘 봐야할 것이 무엇인가?
첫째 강남구가 재건축을 시작하는 시점에 전세난이 끝내는 시점에 역전세난이 일어난다는 사실이다.
그리고 그 역전세난이 잠잠해진다.
역전세난이 잠잠해지는 것은 강남이 주변 도시의 수요를 빨아들이는 빨대효과 때문이다.
그 여파는 얼마나 갈지 모른다.
둘째 어디가 알짜 단지냐는 것이다.
두가지만 보면 된다.
지역과 단지규모
단지규모 중 1000세대는 넘어야 한다.
강남은 은마, 개포주공6단지, 신현대, 압구정 현대, 압구정한양1단지, 개포우성 1,2차, 대치미도, 대치선경
서초는 반포경남, 반포1 2,4주구, 신반포 한신 4지구,
송파는 잠실주공 5단지, 장미1,2,3차, 오금현대 등이 될 것이다.
여기서 강남->서초->송파 순이다.
왜냐하면 아파트 평균가 순으로 강남, 서초, 송파로 매겼다.
강남은 대단지면서 압구정동일테고 서초는 반포, 송파는 한강이 보이는 지역일 것이다.
왜 압구정현대 하는지 알겠다.
강남이면서 대단지고 한강변이 보이는 곳이 압구정 현대니까 그런 것이리라.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
