행복하게 100억 벌기

행복하게 100억 벌기

100억이 부자다.

왜 100억인가?

물가가 올라서인가?

아니다.

금리가 낮아서이다.

금리가 10%였을 때에는 10억도 100억의 가치를 했다.

왜냐하면 10억을 은행에 집어넣어도 1년에 1억이 나왔기 때문이다.

그럼 한 달에 얼마인가?

무려 8,333,333원이다.

지금 이정도를 은행에서 이자를 받으려면 얼마를 넣어야 하는가?

100억 원을 넣어야 한다.

왜냐하면 지금은 금리1%의 시대기 때문이다.

금리가 낮아진 이유는 한국에 은행이 일을 안 하기 때문이다.

정확히는 우리나라에 기업이 일을 우리나라에서 안 했기 때문이다.

기업이 일을 안 한다는 뜻은 우리나라에 공장을 안 짓기 때문이다.

그러니 기업이 은행에 돈을 빌릴 일이 없다.

그러니 딱히 돈 빌릴 곳이 없으니 어디에 빌려줘야 하나?

애먼 개인한테 주택담보대출 말고는 은행도 대안이 없다.

그러니 개인한테 이자를 받아낼 수밖에 없는 상태다.

그러나 개인은 기업보다 돈이 없다.

그러니 조금만 빌리면 가처분소득이 줄어든다.

가처분소득이란 개인소득 중 소비 ·저축을 자유롭게 할 수 있는 소득을 말한다.

돈을 많이 빌렸으니 가처분소득이 줄어 소비여력이 떨어진다.

그러니 경기는 더 어려워지는 악순환이 된다.

그래서 은행은 주택담보대출이나 국채를 주로 사게되고 국채는 갈수록 수익률이 떨어져 10년물 대한민국 국채수익률이 2.1%까지 떨어졌다.

여기에 기준금리는 1.25%인 상태다.

그러니 은행이 돈을 은행에 맡아 높은 이자를 줄리 없다.

그러니 은퇴자는 은행에 돈을 안 맡기고 자영업을 하다 망하고 만다.

그렇다면 왜 이런 일이 벌어졌는가?

우리나라가 선진국으로 진입했기 때문이고 우리나라의 임금이 올라갔기 때문이다.

한마디로 우리나라에 투자가 안 이뤄지기 때문에 이렇게 어려운 것이기 때문이다.

그럼 우리가 생각해봐야 할 것이 있다.

첫째 어떻게 100억을 벌 것인가?

둘째 가능하다면 돈을 벌 때 행복하게 100억을 벌 것인가?

어떻게 100억을 벌 것인가?

사람들은 주택으로 부자가 될 것이라 말한다.

그러나 자세히 살펴보면 불가능에 가깝다.

결론부터 얘기하자면 토지와 주식이 100억에 접근하는 가장 좋은 방법이다.

왜냐하면 토지와 주식을 누가 사는가를 보면 알 수 있다.

토지는 누가 사는가?

평소에 일반인이 살 것이다.

그리고 기업도 산다.

공장을 하는 자영업자도 산다.

그러나 대규모 매입을 하는 것은 누구인가?

국가와 기업이 한다.

국가가 대규모 매입을 하는 이유는 신도시 택지개발과 산업단지개발 도로 개발 등 사회간접자본(SOC) 시설 공사 때문이다.

그러니 매입을 할 때 큰 돈이 들어가는데 그 큰 돈이 들어가도 부담이 되지 않는다.

택지개발은 국가가 매입하지만 산업단지개발은 기업이 원해서 국가가 대신 수용한다.

대규모 매입의 주체가 국가이다.

그러니 몇 조원의 토지개발 보상금이 풀리는 것이 당연한 것이고 이러한 토지개발 보상금을 받아 부자가 되는 사람을 졸부라 한다.

토지의 보상은 그래서 개인과 국가, 개인과 기업 등 돈이 많은 주체가 사는 것이다.

누구는 시골에 있는 땅 몇 십년째 안 팔린다고 한다.

당연한 것 아닌가?

그렇게 보상되는 땅은 택지개발, 도로개발, 산업단지 개발로 인한 대규모 보상인데 이것의 핵심은 개인과 국가, 기업 등 돈이 많은 주체와의 거래이기 때문이다.

그러나 시골토지의 거래는 개인과 개인간의 거래이기 때문에 돈을 벌 수도 없고 돈을 많이 받을 수도 없다.

그러한 것이 주택이 대표적이다.

왜 주택이 대표적일까?

개인과 개인과의 거래이기 때문이다.

주택을 파는 주체는 기업이고 사는 주체는 개인이다.

분양할 때 이다.

대규모 분양으로 돈을 버는 것은 기업이라는 돈 많은 주체이고 돈 없는 주체는 개인이기 때문이다.

개발이익을 누가 가져가나?

돈 많은 기업이 다 가져간다.

돈 없는 개인은 그것을 사서 더 비싸게 팔아야 한다.

그런데 그러한 것을 대규모로 사는 기업이나 국가가 있다면 주택을 가지고 있는 개인이 돈을 벌 것 아닌가?

그러나 안타깝게도 주택을 대규모로 매입하는 기업은 없다.

왜냐하면 기업이 임대사업을 하려면 아예 임대주택을 지들이 짓지 개인이 산 재고주택을 기업이 되사서 사업할리 없지 않은가?

그리고 우리나라는 임대사업주택에 기업이 들어오는 것을 철저히 막아왔다.

그래서 부영과 같이 장기임대주택 즉 18평 기준으로 4000만원에 월 15만 원 받는 그런 영구임대주택만 기업이 들어오도록 문호를 열어놨다.

그러니 기업이 대규모 주택을 매입할리 없다.

그러니 개인은 돈 없는 개인과의 거래에서 돈을 벌어야 한다는 딜레마에 빠진다.

자 생각해보자.

개인이 기업이나 국가처럼 돈이 많은가?

아니다.

게다가 신축도 아닌 재고주택을 터무니 없는 비싼 가격에 팔 수 있는가?

그러니 주택이 10배 이상 오를 수 없는 이유다.

그렇다면 그나마 10배 이상 오른 주택은 어떤 것일까?

개인중에 돈 많이 번 사람에게 파는 것 아닐까?

그래서 평창동 같은 재벌회장이 사는 단독주택이 100억 원을 넘는 것이다.

자기들끼리 사고 팔 것 아닌가?

그러나 자기들끼리는 몇 십억원 남는 것 별 것 아닐거라 생각한다.

그렇다면 그 다음이 어딘가?

강남, 서초, 송파와 같은 돈많은 개인 즉 의사, 변호사, 대기업 임원, 재벌가 등이 사는 동네에서 개인에게 팔 때 비싸게 팔 것 아닌가?

그래서 이 동네가 비싼 것이다.

그나마 이 동네가 개인 중 돈이 많은 사람에게 팔 수 있는 유일한 동네이다.

그렇다면 다른 동네는 어떠한가?

개인과 개인이 집을 사고 파는데 돈 없는 서민이 대부분인 동네에서 비싸게 팔 수 있는가?

아니다.

비싸면 안 산다.

그리고 안 팔린다.

그리고 많이 오를 수도 없다.

그래서 주택으로 돈을 벌 수 없다는 것이다.

그나마 10배 오른 곳이 어디인가?

강남의 재건축 아파트 아닌가?

강남의 재건축 아파트 1억 주고 샀다가 나중에 14억 된 것이 많이 오른 것 아닌가?

그러니 그나마 강남을 비롯한 강남3구가 앞으로도 오르면 많이 오를 동네이지 다른 동네에서는 돈을 많이 못 번다.

그러면 강남 3구를 제외한 다른 동네에서는 100억을 벌려면 어떻게 해야 하는가?

3억 원쯤 되는 아파트를 100채쯤 사서 1억씩 오르면 100억 원이 된다.

그냥 생각해봐도 불가능할 것 같지 않은가?

그러나 이렇게 가능하다고 치자.

그래도 문제가 생긴다.

첫째 보유하고 있는 동안 세입자 지옥이 펼쳐진다.

100채의 아파트를 가지고 있으면 세입자가 매일 전화가 온다.

무엇을 고쳐달라는 세입자, 만기가 다 되었다 방 빼달라는 세입자. 월세를 안 내는 세입자. 말이 안 통하는 세입자 등등 사는게 사는 것이 아니다.

둘째 보유하는데 돈이 너무 많이 든다.

각종 재산세를 비롯한 종부세, 월세로 인한 사업소득세, 공실로 인한 관리비, 도배, 장판 등 수리비, 복비, 취득세 등등 이루 헤아릴 수 없이 많다.

이것을 다 챙기려면 회사 하나 차려야 한다.

세째 귀찮은 일이 너무 많다.

세입자 나간다면 인근 부동산에 내놔야 하는데 그것이 한두개가 아니라면 어떻게 해야 할까?

삶의 여유는 아예 없어지고 매일 전화하고 전화받고 수리하고 등등 피드백 받는 것만해도 장난이 아닐 것이다.

그런데 아파트가 아니고 빌라라면 어떻게 될까?

그나마 관리실이 있는 아파트는 조금 덜 신경쓰는데 빌라는 진짜 정신이 없을 것이다.

만약 반지하 빌라를 수십개 가지고 있다면 그리고 장마철이라면 아마도 사는동안 지억을 맛 볼 것이다.

이러한 것의 공통점은 전혀 행복하지 않다는 점이다.

투자를 왜 하는가?

잘 먹고 잘 놀러 다니고 잘 자고 돈 많이 벌려고 하는 짓인데 그것과는 전혀 관계가 없다.

그리고 실제 100억을 벌지도 못한다.

사는동안 100채를 다 정리하기도 벅차다.

100채 중 한 채가 다행히 1억이 올라서 팔았다고 치자 8800만 원 이상 35%의 세금을 내야 한다.

물론 35%는 다 안 내지만 그래도 30%는 넘게 세금을 낸다.

운 좋게 1억이 넘어 팔렸는데 세금을 3000만 원을 넘게 낸다.

그동안 고생한 것을 생각하면 이가 갈리는데 세금도 이렇게 많이 내다니 그래서 언제 100억을 버나 생각이 든다.

그런데 더 황당한 것은 99채가 남았다는 것이다.

그리고 세금이 아까워 이번에 한꺼번에 다 못정리했다면 몇 년 후에는 불황이 닥쳐 팔지 못하는 일이 벌어진다.

왜 주택이 힘든 것인가?

오르지 않기 때문이고 관리하기 힘들기 때문이다.

그래서 많은 것을 사면 더 문제가 생기기 때문이다.

그리고 재건축을 못한다면 감가상각의 위험이 있다.

40년 정도 되었는데 재건축을 못하는 20층짜리 아파트를 샀다면 내가 10만 원 월세 받는 것이 문제가 아니고 나중에 3억짜리 아파트가 전부 빚이 되는 상황이 벌어진다.

이것은 주택, 상가 재건축, 재개발 할 수 없으면 소비재이다.

http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/556

이글을 참조하라.

상가는 조금 나은가?

상가도 크게 다르지 않다.

상가를 살만한 곳은 어디인가?

국가는 상가를 사지 않으니 큰손은 기업이다.

기업이 사옥을 쓸만한 정도가 되면 큰 돈을 벌 것이다.

그러나 그런 것은 이미 비싸다.

개인이 손 댈 정도의 작은 금액이 아니다.

그렇다면 돈 많은 개인을 찾아야 한다.

기업을 하는 사람이나 전문직, 대기업 임원이 될 것이다.

그러나 그런 사람이 상가를 산다면 서울의 5대 상권을 살 것이다.

그런 건물은 통상가다.

즉 꼬마빌딩정도는 되어야 한다.

그런데 그런 빌딩이 몇 십억 하지 않나?

그래서 개인은 그런 빌딩을 살 수 없다.

사려면 개인신용을 엄청 일으켜야 한다.

몇 십억 원 정도는 일으켜야 하지만 50% 정도는 자신의 돈도 있어야 한다.

그러니 그런 통건물의 상가를 사는 것은 힘들다.

그리고 최대의 난점 감가상각으로 인한 위험이 존재한다.

상가도 재건축을 못하면 비싼 소비재가 되는 것이다.

사업을 하면 된다.

그러나 여기서는 개인이 사는 것으로 한정을 한다.

그런면에서 토지는 유리하다.

몇 십년이 지나도 그대로인 토지가 대부분이기는 하지만 그런 토지도 사업주체인 국가가 토지를 사면 땅값이 오른다.

그런데 토지는 공시지가의 1/10가격에도 사는 것이 토지이다.

그리고 공시지가가 매년 올라 10배정도 올랐다면 100배가 되기도 한다.

1000배가 오르기도 한다.

이러한 것이 의심되는가?

50년간 땅값 변화 살펴보니..밭 971배·대지 2309배 올랐다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2015111688851

사실이다.

토지를 매입하는 주체가 국가, 기업인 상황에서 토지가 비싸게 팔리고 비싸게 사더라도 더 비싸게 사줄 개인이 있기에 가능하다.

즉 대규모 택지개발을 통해 아파트나 상가단지로 개발해 다수의 개인에게 매각이 가능하기에 국가나 기업이 비싸게 사주는 것이 가능하다는 것이다.

그러나 앞으로는 점점 더 토지로 돈 버는 일이 힘들어지고 있다.

왜냐하면 우리나라가 선진국으로 진입하여 인건비가 올라가고 토지의 가격이 오르고 인구가 줄어들고 고령화가 지속되면서 토지로 인한 대박은 확률이 줄어드는 것이 사실이다.

그러니 토지의 투자는 해외에 투자하는 것이 더 낫다.

그러나 해외의 공장이 한창 진행되는 베트남과 같은 아직 개발되지 않는 나라는 토지가 거의 국가소유이기 때문에 토지를 살 수 없다.

그러나 아주 불가능한 것은 아니다.

공장 등을 경영한다면 토지 매입이 가능하다.

항구와 같은 곳의 공장지대를 사서 공장을 경영한다면 경영으로 인한 이익보다 차후 그 공장부지를 팔아 남는 이익이 더 클 것이다.

그래서 한국으로 토지투자를 한정한다면 그냥 농지연금 정도를 묻어놓는 것이 최선이다.

그래도 토지투자를 한다면 행복하다.

농사 지을 수 있는 농지를 소작농에게 맡겨놓는다면 매달 쌀이라도 나오고 남는 돈으로 토지를 또 매입한다면 공실날 위험, 세입자에게 전화올 위험, 감가상각의 위험에서 안전하다.

주식은 어떠한가?

주식도 위험하지만 많이 오를 수 있는 것이기도 하다.

100배가 오르고 1000배가 오를 수도 있다.

네이버도 8000원에서 88만 원까지 갔고 삼성전자도 3만 원에서 200만 원이 넘기도 한다.

주식은 토지보다도 그 기간면에서 짧다.

한국 주식만 있는가?

해외주식도 있다.

그렇다면 우리는 주식의 매수주체를 보자.

개인, 기관, 외국인이 있다.

이것은 국내에서 부르는 말이고 해외주식을 산다면 우리도 외국인이다.

개인은 불리하다고 한다.

정보력이 있는 기관과 붙으면 유리할게 없다는 얘기다.

그러나 그것은 사고 팔고를 반복할 때 얘기다.

사놓고 장기보유한다면 수익률은 올라간다.

일단 주체가 돈이 많은 기업, 은행, 국가기관, 연기금 등이다.

그러니 앞으로 유망한 기업의 주식이라면 100배가 오르는 것은 아무 것도 아니다.

그러니 1억 원을 투자해 100억 원이 되는 것은 그리 불가능한 일은 아니다.

그리고 토지와 마찬가지로 투자를 할 때 행복하다.

내가 할 일은 기업을 잘 분석해야겠지만 주식을 산 다음은 지켜보기만 하면 된다.

그리고 그 기업을 감시하는 주체는 다양하다.

회계감사가 있고 이사진이 있고 뉴스를 전달하는 기자가 있다.

이들이 기업을 감시하고 소식을 전한다.

그러니 그냥 꾸준히 뉴스 등을 보면서 기업의 향방을 가늠하기만 하면 된다.

우리는 어떤 시대를 살고 있는가?

주주자본주의의 시대를 살고 있다.

공산주의가 아니고 말이다.

기업에서 벌어들인 이득은 모조리 주주를 위해 쓰인다.

기업의 가치가 올라가건 배당을 하건 주식이 오르건 말이다.

그리고 세계유수의 기업에 투자를 했다면 그 기업에 입사한 나보다 100배는 똑똑한 직원과 CEO가 밤낮없이 일할 것 아닌가?

그것도 나를 위해서 말이다.

그러니 나는 투자를 해놓고 기다리면 된다.

그럼 아무 기업이나 투자를 하면 되는가?

아니다.

그래서 JD부자연구소 주식투자 원칙

http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/551 이란 글을 써 두었다.

국내주식에 한정을 할 필요가 없다.

왜냐하면 가장 돈 많은 곳이 어디인가?

미국 아닌가?

그리고 세계의 가장 강력한 통화는 어떤 것인가?

달러이다.

달러 자산이 있는 기업에 투자하는 것이 가장 좋은 투자다.

그러나 중국을 비롯한 일본, 유럽 등 선진국등이 있다.

그러니 이러한 곳에 개인이 앞으로 시장이 넓어지고 독점적이고 세계1등주이면서 분산투자하고 장기투자한다면 투자에 실패할 리가 없다.

그리고 행복하다.

이유는 토지와 마찬가지다.

내가 할 일이 별로 없기 때문이다.

세금 국내는 없지만 아주 없는 것은 아니다.

많은 돈을 벌거나 지분율이 일정지분을 넘어가면 세금을 내야 한다.

그리고 해외주식을 한다면 22%의 양도세를 내야 한다.

그러나 잘 생각해보면 주택에서 1억 5천만원을 초과했을 내는 38%보다는 터무니없이 작다.

주택, 상가와는 완전한 반대의 경우다.

돈 없는 개인과 싸움을 해야 하고 그들에게 조금 더 오른 가격에 팔아야 하고 그들과 싸워야 하고 고쳐줘야 하며 재산세, 환경개선부담금과 같은 각종 지방세에 시달리지 않아도 된다.

그리고 100억 원을 벌 수 잇다는 희망은 있다.

잘 생각해보자.

보유할 때 고생하면서 실제 벌지도 못할 부자가 될 것을 꿈꾸는가?

아니면 보유할 때 힘들지 않으면서 부자의 꿈을 꿀 것인가?

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777