집 모자란 독일… 동독지역에선 남아돈다

집 모자란 독일… 동독지역에선 남아돈다

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독일에서 집이 모자란 지역과 남아도는 지역이 극명하게 갈리고 있다. 지역별 주택 수요 차이를 고려하지 않은 공급 때문이다. 인구는 옛 서독 지역으로 몰리는데, 집은 비어가는 동독지역에 지어지고 있다.

쥐드도이체자이퉁(SZ)에 따르면 최근 3년간 독일 전역에 주택 28만3000채가 새로 지어졌다. 전체 수요의 80%밖에 채우지 못하는 수준이다. 그런데 이마저도 거주자가 줄고 있는 옛 동독 지역으로 분산되면서, 서독 대도시는 공급이 더욱 부족해졌다.

인구는 서쪽으로 계속 몰리고 있다. 1989년~2014년 사이 옛 동독지역 인구는 1600만 명에서 1200만 명으로 줄어든 반면, 서독 지역은 6000만 명에서 6400만 명으로 늘었다.

왜 동독은 집이 남아돌고 서독은 집이 모자를까?

서독에 대도시가 많기 때문이다.

그렇다면 왜 동독은 집이 많이 지어졌을까?

동독은 1989년 서독과 통일이 되어서다.

그 당시는 1991년 소련이 무너지기 전이다.

따라서 동독에 대규모 산업단지를 조성하고 집을 지으면 동독과 서독이 동시에 발전할 줄 알았다.

틀린 말은 아니다.

동독에는 싼 노동력이 있으니까 말이다.

그리고 그 당시에는 아직 공산주의가 아직있기 때문에 동독의 싼 노동력은 가치가 있었다.

그러나 동독도 투표권이 있는만큼 큰 폭의 임금절상을 해줘야 했고 동독의 노동력은 비싸졌다.

게다가 소련이 무너지면서 대거 동유럽의 싼 노동력이 동독을 대체했다.

그리고 EU가 들어서면서 동독보다는 동유럽에 공장을 짓는 것이 더 나아졌다.

따라서 동독의 주민은 서독으로 이동하게 된다.

동독주민의 서독탈출은 통일이후에도 계속 되었다.

왜냐하면 동독의 공장보다는 서독의 서비스업에 종사하는 것이 더 많은 돈을 벌기 때문이다.

국경만 넘으면 되는데 싼 임금을 받으면서 동독에 있을 이유가 없다.

민주주의 사회에서 국경을 통제하는 것도 말이 안 되니 여행비자 끊어서 친척만난다 하고 서독으로 넘어오면 끝이다.

그러니 동독에는 집이 지어질 유인이 없어졌다.

게다가 동독의 부동산은 땅과 집을 빼앗긴 유대인들이 대거 소송에 들어가서 소유권을 취득한다 하더라도 나중에 소유권 분쟁에 휘말릴 여지가 있었다.

어차피 집이 늘어나는 것은 일자리가 늘어야 한다.

그런데 동독에는 일자리가 늘어날 명분도 이유도 없었다.

앞으로 우리나라도 통일이 된다면 북한의 토지나 건물은 손대지 않는 것이 좋다.

왜냐하면 어차피 북한에 일자리가 생길리 만무하기 때문이다.

최저임금 채워주면 동남아로 공장을 옮기는 것이 훨씬 낫기 때문이다.

북한에 공장 지어지는 것은 김정은이가 독재를 할 때이고 북한 주민도 통일이 되면 투표권이 있으니 통일이 되면 소용없다.

왜냐하면 복지와 임금 대폭 상승은 북한의 부동산이 전혀 오르지 않을 것이기 때문이다.

반면 뮌헨, 프랑크푸르트, 베를린 등 서독 대도시는 공급 부족 상태다. 서독 지역 평균 공실률은 2.2%, 뮌헨의 경우 0.2%에 불과하다. 이는 집값 상승을 부추기고 있다. 베를린시는 지난 10년간 주택값이 2배 가까이 올라, 내년부터 5년간 임대료를 동결하기로 했다.

결론 : 통일이 된다면 서울과 수도권에 더 많은 인구유입이 있고 이로인해 집값은 더 많이 오른다.

통일 되었다는 뉴스 나오면 서울에 갭투자 해 놓으란 얘기다.

JD 부자연구소
소장 조던
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