강남 재건축부터 `뚝뚝`…3~5억 내린 급매물 속출

강남 재건축부터 `뚝뚝`…3~5억 내린 급매물 속출

. https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/03/335596/

코로나19로 부동산 시장이 침체하는 가운데 그 충격이 강남 재건축 아파트를 중심으로 확산되고 있다.

준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다. 30억원 넘는 초고가 주택들은 종전 최고가보다 20% 하락한 가격에 손바뀜되고 있다.

초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다. 31일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다. 지난 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억5000만원)보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐다. 1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다. 2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억5000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 지난달에는 38년 차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다. 이 물건은 다주택자가 싸게 처분한 물건인 것으로 알려졌다.

강남 재건축 아파트부터 가격이 떨어지고 있다.

공황에는 부동산이 주식보다 3개월 후행한다.

따라서 부동산이 본격적으로 떨어지는 시기는 약 6월 정도부터가 아닐까 싶다.

2008년도 금융위기도 9월에 시작했지만 본격적으로 경매시장에 아파트가 나오는 것은 12월 부터였다.

2008년도 금융위기가 한창이 9월에는 낙찰가율이 130% 넘는 것이 허다했다.

그러나 12월부터는 80%대 이하로 뚝 떨어졌다.

부동산 중에 공황에 가장 위험한 것은 무엇일까?

사람들은 빌라, 상가를 꼽는데 가장 위험한 것은 아파트다.

왜냐하면 KB시세가 있기 때문이다.

KB시세가 떨어지면 1년 마다 돌아오는 대출 연장 할 때 만기연장이 안 된다.

왜냐하면 KB시세에 정확히 아파트의 시세가 나오기 때문이다.

따라서 대출 담당자는 시세에 맞춰 DTI, 대출 비율 등을 다시 책정한다.

그것이 은행의 매뉴얼이다.

따라서 만기에 일시적으로 몇 억 원을 상환해야 한다.

그러니 비싼 강남 아파트부터 매물이 나오는 것이다.

물론 강남 아파트는 기업 사장 들이 많이 보유하고 있어서 자금 경색 때문에 내놓는 경우도 많다.

따라서 요즘 같은 경우 위험한 것이 오히려 아파트이니 아이러니다.

빌라, 상가는 시세가 없기 때문에 대출 만기 상환시 유리하다.

왜냐하면 만기 상환 할 때 시세가 없어서 대출 담당자 면을 세워주는 정도로 5% 정도 혹은 500만 원 정도를 갚거나 적금, 예금, 카드 등을 만들면 그냥 넘어가기 때문이다.

그러나 시세가 있는 아파트는 절대 안 통한다.

만약 시세가 떨어졌는데 원금상환, 원리금 분할 상환을 대출담당자가 제시하지 않았다면 대출 담당자는 내규에 의해 처벌 받는다.

따라서 대출 담당자는 원금상환을 안 할 이유가 없는 것이다.

일면식도 모르는 다주택자에게 말이다.

따라서 위기상황일수록 더 많은 아파트가 경매로 쏟아져 나온다.

은마아파트는 2006년도에 14억 원을 찍고 2009년도에 8억 6천만원까지 떨어졌다.

따라서 30% 정도의 하락이 예상된다.

지금은 약 20억 원 되니 6억 원 추가 하락이 예상된다.

그러면 얼마인가?

14억 원이네?

이러면 2006년도 가격이다.

강남아파트로 돈 번다는 것은 2016년도에 바닥에서 사서 2019년도에 판 사람을 말한다.

이렇게 재수없이 공황 걸리면 이자만 더 물다가 경매로 팔려 나가는 수밖에 없다.

결론 : 레버리지는 큰 돈을 벌어주지만 위기에 약하다.

주식이건 부동산이건 말이다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777