강남 급매 소진…지방 현금부자가 주워담아
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코로나19 이후 호가가 수억 원 뚝뚝 떨어지던 서울 강남 아파트가 낙폭을 줄이고 있다. 재산세·양도세 부담에 다주택자 등 집주인들이 `급매`로 던진 매물이 소화되며 다시 `버티기 모드`에 돌입하는 모양새다. 코로나19 충격으로 매수자를 찾기 힘든 상황이었지만, 지방 현금부자들이 원정 쇼핑에 나서면서 급매가 소진된 것으로 풀이된다.
올해 2~3월 강남 아파트 거래량은 급감했지만, 전체 거래량에서 서울에 거주하지 않는 외지인 매수 비중은 늘었다.
강남 공인중개업소 관계자들은 "이달 초 연휴기간 강남 급매 `바겐세일`이 끝나 강보합 속 버티기 국면에 돌입할 것"이라고 전망했다. 10일 국토교통부 실거래시스템에 따르면 서울 강남3구 아파트 매매 거래에서 지방 사람들(외지인)이 매수한 비중이 높아지고 있다. 지난 3월 서초구 아파트 매매(205건) 중 외지인 매입은 53건으로 25%에 달했다. 거래가 왕성했던 지난해 11월만 해도 외지인 거래 비중은 18% 정도였다.
급락하던 강남 아파트가 급매물 소진과 함께 보합으로 가고 있다.
우리나라 부동산은 한 번도 제대로 떨어진 적이 없다.
왜냐하면 떨어졌다는 것은 단 두번인데 1997년 IMF위기와 2008년 금융위기다.
이것은 외부요인이다.
따라서 국내의 문제로 떨어진 적이 없는데 우리나라의 수급만 보면 백전백패다.
2008년 금융위기 주식이 급락했고 당시 강남 부동산은 주식에 3개월 후행했다.
12월부터 떨어지기 시작했다.
빠른 것은 돈이 없는 은마아파트부터 떨어졌다.
그리고 압구정 현대로 옮겨갔다.
은마는 2008년 12월 최저가 찍었고 2012년 초 압구정 현대 최저가 찍었다.
압구정 현대는 28억 5천만원에서 10억 떨어진 18억 까지 떨어졌다.
은마는 현금이 없고 압구정 현대는 현금부자들이 많이 들고 있어서다.
버티다 버티다 나오는 것이 압구정 현대다.
부동산은 나스닥과 연동되어 있다.
왜냐하면 강남 부동산 가지고 있는 사람들이 중소기업 사장, 자영업자 등이 있기 때문이다.
이들이 급매물 등을 내놓는다.
장사가 안 되고 수출이 안 되고 달러 대출 받아서 힘들어서 말이다.
금융위기는 자산 축소과정과 금리 인상이 동시에 온다.
따라서 현금 없는 놈은 죽어야 한다.
여기서 갭투자 했다면 일시적인 가격 하락에 장기간 올라도 단기간 급락에 죽는다.
원금 상환 때문이다.
KB시세 떨어지면 당연히 원금상환 해야 한다.
나스닥을 보면 지금 다시 전고점의 90% 지점을 지나고 있다.
자산 축소가 일시적으로 있었지만 다시 원금을 회복하고 있는 것이다.
따라서 부채를 갚아야 하는 자산축소의 위험은 많이 줄었다는 뜻이다.
결론 : 나스닥과 한국 부동산은 동조화 되었다.
그러니 부동산 할 때도 나스닥을 잘 알아야 한다.
그리고 부동산 투자의 기본은 현금 자산이 많은 사람만이 자산을 지킬 수 있다는 것이다.
갭투자 갭투자 하는데 돈 없으면 장기간 오른다 하더라도 단기간 급락에 죽는 시장이 부동산 시장이다.
JD 부자연구소
소장 조던
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