미국보다 빚이 많은 중국 부동산 위기의 시작

미국보다 빚이 많은 중국 부동산 위기의 시작(feat : 헝다)

<뉴욕마켓워치> 물꼬 튼 부채상한 협상…주가 달러↑·국채 혼조

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4170469   <뉴욕마켓워치> 물꼬 튼 부채상한 협상…주가 달러↑·국채 혼조 - 연합인포맥스  (서울=연합인포맥스) 국제경제부 = 6일(이하 미 동부시간) 뉴욕증시는 미국 공화당이 부채한도를 오는 12월까지 유예하는 방안을 제안했다는 소식에 상승했다.미국 국채가격은 인플레이션 상승  news.einfomax.co.kr

뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 102.32포인트(0.30%) 오른 34,416.99로 장을 마쳤다.

스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 17.83포인트(0.41%) 뛴 4,363.55를, 기술주 중심의 나스닥지수는 전장보다 68.08포인트(0.47%) 상승한 14,501.91로 거래를 마감했다.

어제는 나스닥이 0.47%, S&P500이 0.41%, 다우존스 지수가 0.30% 3대지수 오랜만에 모두 올랐다.

메인 이슈 : 급한 불은 껐지만

어제는 장이 시작하자마자 1% 넘게 빠졌다가 플러스로 마감했으니 드라마틱하게 반전했다고 볼 수 있다.

미치 매코널 상원 공화당 원내대표는 성명에서 "민주당이 초래한 단기적 위기로부터 미국 국민을 보호하기 위해 우리는 민주당이 정상적인 절차를 통해 12월까지 현재 지출 수준을 유지할 수 있도록 고정된 금액으로 부채한도를 연장하는 방안을 통과시키도록 허용할 것"이라고 말했다.

어제 오른 이유는 미치 매코널 공화당 상원의원이 부채한도 연장 방안을 통과 시켜주겠다는데 있다.

민주당은 3조5천억 달러까지 패키지로 한꺼번에 통과시키겠다고 내분이 일어난 형국이다.

이유는 예산조정절차를 가지고 써 먹을 수 있는 것이 이번 한 번뿐이라 이번에 3조 5천 억 달라 인프라딜을 통과시켜야 한다는 강경파 때문이다.

그런데 보수적인 조 맨친 민주당의원이 반대를 해서 상원에서도 통과가 쉽지 않다.

그래서 지금 민주당끼리 싸우고 난리가 난 상황이다.

그래서 18일까지 부채한도 협상 끝내지 못하면 옐런 재무부장관은 디폴트 어쩌구 했다.

그런데 이것이 미치 매코널의원의 제안으로 일단락 되었다.

물론 봉합수준이다.

본문을 보면 정상적인 절차 즉 예산조정절차를 통하지 않고 '현재 지출수준 즉 (디폴트 안 날 정도의 예산안}은 일단 18일 전에 통과 시켜줄게' 라는 것이다.

그러니 부채한도 협상은 일단 12월까지 유예가 될 가능성이 커졌다.

따라서 11월부터 이 협상이 또다시 수면위로 떠오를 예정이다.

그래도 일단 미국의 디폴트 위험 한 가지는 끝이 났다.

푸틴 “가스 더 풀겠다” 발언에 유럽 가스 가격 7% ↓

https://www.sedaily.com/NewsView/22SND5Q5VD  푸틴 “가스 더 풀겠다” 발언에 유럽 가스 가격 7% ↓  블라디미르 푸틴 러시아 대통령. /타스연합뉴스 블라디미르 푸틴 러시아 대통령이 가스 가격 폭등으로 ‘에너지 대란’을 겪고 있는 유럽에 가스 공급을 늘리겠다고 말했다. 이에 따라 연일 폭  www.sedaily.com

블라디미르 푸틴 러시아 대통령이 가스 가격 폭등으로 ‘에너지 대란’을 겪고 있는 유럽에 가스 공급을 늘리겠다고 말했다. 이에 따라 연일 폭등하던 유럽 가스 가격은 일단 상승세가 꺾였다.

푸틴이 가스 공급을 늘리겠다는 한 마디에 천연가스 가격이 7% 폭락했다.

따라서 인플레이션 우려도 어느정도는 진정되었다고 볼 수 있다.

그러나 아직은 끝나지 않았다.

헝다 이슈도 지금 상해가 국경절로 휴장이라 조용하지만 개장하면 수면위로 떠오를 수 있다.

금요일 비농업부문 고용보고서도 아직 나오지 않았다.

테이퍼링은 이것이 꼭 아니더라도 올 해 안에 진행이 될 것이다.

그러니 긴축문제도 해결이 된 것이 아니다.

인플레이션 문제도 가스부문만 어느정도 문제 해결의 기미가 보이는 것이지 석탄이나 다른 원자재는 아직 진행중이다.

따라서 오늘 선물도 큰 폭으로 오르지는 않고 있다.

결론 : 매뉴얼대로 하면 된다.

아직 바닥대비 2구간 상승(5% 상승)이 일어나지 않았다.

1) 서브 이슈 : 미국보다 빚이 많은 중국 부동산 위기의 시작(feat : 헝다)

중국 부동산의 구조조정의 시작은 인민들의 불만에서였다.

중국은 앞으로 저출산 고령화가 심해질 것이다.

일본은 같은 문제를 겪었지만 이미 선진국이 되었는데도 후유증이 심하다.

한국은 선진국이 되면서 겪는 문제이고 일본보다 더 큰 피해가 있을 수 있다.

그런데 중국은 저출산 고령화가 중진국일 때 진행될 것이고 선진국은 커녕 경제는 후진 할 수 있다.

고령화는 어쩔 수 없는 문제이니 저출산을 해결해야 한다.

그래서 아이를 왜 안 낳을까? 에대한 문제는 높은 집값과 학원비 때문이었다.

학원비 문제는 저학년 때 시험을 안 보는 대책과 사교육업체를 때려잡아 고치고 있다.

그런데 문제는 부동산이다.

부동산은 인민들의 저축이다.

그래서 부동산 가격이 폭락하면 안 된다.

경착륙보다는 연착륙해야 한다.

그러나 연착륙이라는 것이 생각처럼 쉽지 않다.

부동산 가격이 하락하면 은행의 자산이 부실자산이 되고 그로인해 은행들의 신용에 문제가 생긴다.

게다가 부동산 가격하락은 지방정부의 재정에도 심각한 타격이 온다.

게다가 인민들의 저축인 부동산 가격이 하락하면 대차대조표 불황이 올 수도 있다.

원리금 상환으로 인한 가처분소득의 감소로 쓸 돈이 없어지는 것이다.

그렇다면 중국의 부동산 문제는 어떻게 생겨나게 되었는가?

중국의 가장 큰 문제는 중국의 유령도시다.

아무도 살지 않는 도시에 수 십만 가구의 아파트가 지어진 것이다.

이 도시는 어떻게 지어진 것인가?

빚의 만리장성에 나오는 내용이다. 

중국은 등소평 시절 외국인들을 끌어들여 공장과 사업체를 열게 하는 과정에서 난관에 부딪쳤다.

문제는 사회기반시설이 열악하다는 얘기다.

사회기반시설이란 도로, 철도, 하수도, 전기 등등 말이다.

그래서 등소평의 오른팔인 자오쯔양은 이렇게 말했다.

우리는 도시에 필요한 도로를 건설하거나 물이나 전기를 끌어올만한 자금이 전혀 없다.

이렇게 말이다.

그렇다면 어떻게 극복 했을까?

한 홍콩의 부동산 개발업자의 머리에서 이것을 극복하는 아이디어가 나왔다.

그의 얘기는 토지가 있는데 어떻게 돈이 없냐는 것이다.

아이디어는 이렇다.

19세기 중반 파리를 빛의 도시로 만든 오스만 남작이 활용한 방식이다.

파리중심에 빈민가가 많았다.

급격한 산업화 때문이다.

산업혁명 이전의 도시는 사람이 많이 살지 않았다.

어디에 사람이 많이 살았을까?

당연히 농촌이다.

왜냐하면 생산물이 농촌에서 나왔기 때문이다.

그런데 산업혁명을 하면서 공장이 생기고 공장에 많은 사람들이 필요하게 되자 농촌에 있던 소작농은 도시로 상경하게 된다. 

이 때 농촌에서는 양을 키워 공장에 모직물의 기초가 되는 양털을 공급하게 되면서 울타리를 치게 되었고 그로인해 소작농들은 토지에서 쫓겨나게 된다.

급격한 인구유입으로 인해 파리는 빈민가 소굴이 된다.

우리나라도 산업화가 되면서 많은 사람들이 도시로 몰려들었다.

땅은 있지만 건물을 지을 돈이 없으니 판자촌이 생겨났다.

다만 우리나라는 선진국이 되면서 판자촌은 재개발 되었다.

그러나 브라질, 인도와 같은 나라들의 대도시에는 판자촌과 같은 빈민굴이 붙어있는 것은 바로 이런 연유다. 

그렇다면 오스만 남작은 어떤 식의 개발을 했을까?

파리의 빈민굴을 수용권을 행사해 전부 수용해 버렸다.

물론 돈을 주고 말이다.

그리고 미로처럼 얽혀있는 도시들의 길을 뻥 뚫고 전기 놓고 도로 놨다.

그리고 도로 옆 개발지역까지 전부 수용해 버렸다.

그리고 이렇게 사회기반시설이 좋아지자 개발업자에게 10배 넘는 금액으로 팔아 버렸다.

10을 주고 수용해 100에 팔아 10배의 수익을 거둔 것이다.

그 개발업자가 바로 헝다, 완커 등과 같은 부동산 개발업자라 할 수 있다.

이들은 다시 분양가를 5배, 10배 뻥튀기해서 다시 분양을 했다.

여기서 가장 손해를 본 사람은 누구일까?

바로 개발에서 소외된 중국의 농민이라 할 수 있다.

이 방식은 돈은 없고 땅만 있던 중국에게 큰 돈을 안겨줬다.

그래서 중국정부와 지방정부는 22조 100억 위안을 이런식을 만들어서 일대일로의 자금을 마련했다.

중국이 발전할 때는 아무 문제가 없다.

그러나 중국이 발전을 멈출 때 문제가 생긴다.

아래는 중국의 괴물이다에 나오는 내용이다.

글로벌 헤지펀드 창업자인 카일 배스는 '중국은 본질적으로 매우 불안하다' 했다.

중국은 체제 안정의 비결은 세상 어느나라보다 많은 돈을 찍어 냈다는데 있다.

2008년 금융위기 당시 미국의 GDP는 17조 달러였고 은행자산은 22조 달러 은행 순자산은 1조 달러였다.

즉 부채는 21조 달러라는 얘기다.

그런데 지금 중국의 GDP는 13조 달러이며 은행자산은 50조 달러 은행 순자산은 2조 달러이다. 

부채는 무려 48조 달러라는 얘기다.

즉 중국은 지금 미국보다 훨씬 더 많은 돈을 찍어 냈다는 얘기다.

헝다의 부채가 민간부채이니 아무 문제가 없다고 하지만 위안화는 인플레이션이 안 일어나는 것이 신기한 일이다.

그런데 왜 위안화 가치가 절하되지 않을까?

왜냐하면 위안화 가치는 시장에서 결정되지 않고 중앙은행인 인민은행이 자의적으로 결정하기 때문이다.

그렇다면 돈은 다 어디로 간 것일까?

그 돈이 중국의 부동산 시장으로 흘러들어갔다.

그리고 중국안에서 벙커버스터처럼 터지기 일보직전이다.

중국의 부동산에서 가장 큰 문제는 유령도시다.

중국의 빈집은 전국적으로 6400만 채이다.

이렇게 빈집이 많다면 벌써 부동산 문제가 생겨 버블 붕괴가 되었어야 한다.

그런데 왜 아직도 중국의 부동산 버블이 꺼지지 않을까?

중국 공산당이 부동산 거래를 금지시키면서 버블의 붕괴를 막고 있는 중이다.

그렇다면 6400만 채나 되는 부동산은 누가 분양을 받았을까?

인민들이 받았다.

개중에는 10채씩 받은 사람도 있다.

그런데 이 집들이 전부 빈집이다.

왜냐하면 중국은 아파트 분양을 할 때 인테리어 공사가 안 되어 있는 상태에서 분양을 한다.

그러니 월세를 주려면 기본적으로 인테리어 공사를 해야 하는데 이 돈이 억대가 들어갈 수도 있다.

그리고 월세를 주면 팔 수 없으니 어차피 비워야 한다.

그러니 빈집으로 놓고 차라리 매매를 하는 것이 더 나은 방법이라 생각해 그냥 빈집으로 비워 놓는 것이다.

그렇다면 어떻게 10채 씩이나 빈집으로 놀리면서 버틸 수 있을까?

중국은 부동산에 재산세가 없다.

공산주의는 사유재산이라는 것이 허용되지 않기 때문에 없는것인지는 분명치 않다.

왜냐하면 공산주의에서 사유재산으로 금하는 것은 생산수단에 대한 것이기 때문이다.

예를 들어 공장, 토지와 같이 생산수단을 소유함으로써 개인이 자본가, 지주가 되는 길을 막는다.

그래서 국가의 존재의 이유는 생산수단을 국가가 독점하고 생산물을 분배하는 것이다. 

게다가 원리금 상환 부담도 없다.

10만 4000달러가 남아 있는 상태에서 4000달러를 변제해야 하는데 이 돈도 은행이 원리금 포함해서 형편 될 때 갚으라 하면 아무런 부담이 없는 것이다.

재산세 부담도 없고 원리금 부담도 없다.

그러니 부동산을 가지고 있어도 아무런 부담이 없는 것이다.

그러나 중국의 발전이 늦고 분양이 안 되면 문제가 생긴다.

중국의 GDP가 늘어나지 않으면 부채를 줄여야 한다.

그래서 GDP가 줄어들면서 부채의 디레버리징은 시작된 것이다.

이제 미국보다 더 많은 양적완화를 한 중국의 위기는 시작된 것이다.

앞으로 중국 부동산으로 손해를 볼 주체는 누구일까?

중국은 부동산개발을 하려면 기본적으로 자금이 있어야 한다.

수용하는 돈은 위안화로 준다고 하더라도 달러자금은 필수다.

시멘트를 사오고 공장을 세우고 석유를 사오는 자금 말이다.

그 자금은 도대체 어디서 왔는가?

부동산 개발프로젝트에 자금을 댄 월가이다.

블랙록, 골드만삭스 등과 같은 투자은행들 말이다.

중국의 빠른 성장은 어떻게 이루어졌는가?

중국은 외국으로부터 끌어들인 부채와 투자를 이용해서 초고속 성장을 이뤘다.

그런데 외국인으로부터 자금을 끌어들였지만 그 원금과 과실은 빼내갈 수 없도록 만들었다.

성장할 때는 좋지만 앞으로 부동산 구조조정이 닥치면 그동안 벌었던 자금이 헤어컷 당하게 생겼다.

중국의 구조조정은 어떻게 진행이 될까?

부채의 헤어컷 비율부터 정할 것이다.

헤어컷이란 금융상품에서 시간이 경과하면서 발생한 손실부문을 걷어내는 것을 말한다.

즉 채권의 보유가치를 현재의 실제가치에 맞게 재조정하고 현실화하는 작업이다.

예를 들어 미국 재무부의 채권은 부도위험이 없기 때문에 헤어컷의 비율은 0라고 할 수 있다.

그러나 부도나기 쉬운 헝다같은 그룹은 헤어컷의 비율을 85%정도로 올려 잡는다.

원금의 15%만 채권자가 가져가라는 뜻이다.

헝다와 같은 부동산 개발업체에 돈을 빌려준 곳은 지방은행과 월가이다.

이미 헝다의 대주주인 쉬자인 대표는 배당으로 돈을 다 빼돌렸다.

헝다를 비롯한 완커, 광저우R&F등과 같은 곳의 배당을 보면 깜짝 놀랐을 것이다.

헝다는 6%대지만 광저우R&F는 배당금이 16.44%이다.

https://kr.investing.com/equities/guangzhou-r-f-properties  2777 | Guangzhou R&F Properties Co Ltd 주식 - Investing.com  가격,차트,기술적 분석,실적 자료,Guangzhou R&F 보고서와 그이외를 포함한 Guangzhou R&F Properties Co Ltd 주식에 대한 자세한 정보를 얻으십시오.  kr.investing.com

물론 많이 떨어져서 배당금이 올랐겠지만 기본적으로는 대주주가 돈을 빼돌리기 위한 계략이다.

따라서 헝다와 같은 부동산 개발업체는 현재 빚만 남은 껍데기일 가능성이 높다.

그러니 손해를 보는 곳은 개발사업에 돈을 댄 지방은행과 월가가 된다.

헝다는 게다가 양아치짓도 많이 했다.

헝다, 내년 갚아야할 빚 9조…급한불 껐지만 우려는 커졌다

https://www.joongang.co.kr/article/25009115#home  헝다, 내년 갚아야할 빚 9조…급한불 껐지만 우려는 커졌다  시장이 안정을 찾은 건 전날 2025년 9월 만기인 40억위안 규모의 역내 회사채에 대한 이자 2억3200만위안(약 425억원)을 예정대로 23일에 지급하겠다고 전날 밝힌 영향이다. 헝다그룹은 이날 별도로  www.joongang.co.kr

파이낸셜타임스(FT)에 따르면 헝다그룹은 위험한 소매 금융상품을 직원에게 강매하며 8만여명에게 판매한 것으로 알려졌다.

이자로 지급해야 하는 돈만 62억달러(약 7조3000억원) 수준이다. .

직원과 일반인에게 판 채권이 천문학적이다.

그러니 헝다를 조사하면 얼마나 빚이 있는지 가늠이 힘들지경이다.

결국 헝다는 파산할 것이다.

그러나 헝다는 이제 중국부동산 몰락의 시작이다.

중국정부는 부동산의 디레버리징이 컨트롤 가능할 것이라 생각하는듯 하다.

중국의 부동산발 부채청산이 시작된다면 어떻게 될까?

일단 헝다와 같은 부동산 개발업체에 돈을 빌려준 지방은행은 부실은행으로 파산 할 것이다.

헤어컷 비율은 최소 85%이상이다.

직원과 일반인에게 빌려준 돈은 중국정부가 또 돈을 찍어 내서 그들의 손해를 일부 보전해 줄 것이다.

이들은 사회불만세력이 될 것이다.

그리고 월가도 부동산개발업체에 빌려준 달러채권의 85%이상을 날릴 것이다.

중국 부동산에 투자한 블랙록, 골드만삭스와 같은 월가의 투자은행들은 막대한 손해를 볼 것이다.

중국 부동산의 디레버리징은 아직 시작도 하지 않았다.

중국 안에서 위안화 채권은 터지겠지만 중국의 늘어나는 부채 비율은 중국의 최대 약점이다.

미국이 인민은행을 비롯한 메이저 중국은행에게 BIS를 시켜 조진다면 의외로 파장은 더 커질 것이다.

예를 들어 부채 비율을 조정하지 않으면 해외 수출 신용장 업무에서 제외를 시킨다거나 하는 일 말이다.

미국이 부동산 버블기에 일본에게 썼던 방법이다.

일본은 이 때부터 부동산 대출 회수에 나섰고 부동산 가격이 폭락하면서 일본은 잃어버린 30년이 왔다.

미국은 경제적으로 중국을 망하게 하는 것이 가장 쉽게 경쟁자를 제거하는 길이다.

핵무기를 가진 나라에 전쟁을 선포할 수는 없지 않은가?

결론 : 중국의 부채 문제가 연착륙 될 것이라는 착각은 중국 공산당만이 생각하고 있을 것이다.

중국에게 당한 월가는 가만있지 않을 것이다.

우리는 세상이 돌아가는지 알 수 없으니 반드시 주가가 떨어지면 리밸런싱과 말뚝박기로 대응해야 한다.

1) 매뉴얼 :

1. 세계1등 주식은 전고점대비 -2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하다가 나스닥 -3%가 뜨면 말뚝을 박는다.

자세한 내용은 제이디부자연구소 다음카페를 참조하라.

2) 전제 : 세계 1등 주식은 우상향 한다.

위의 상황은 매뉴얼일뿐이다.

따를 사람은 따르고 참고할 사람은 참고하기만 하면 된다.

주식을 사고 파는 것의 모든 책임과 이득은 자신에게 있다.

매뉴얼을 지키다가 포모(주식을 판 가격보다 오를 것에 대한 두려움)가 두렵다면 매뉴얼을 지키지 말고 -3%때 판 가격이나 리밸런싱 때 판 가격보다 단 1불이라도 떨어졌다면 전량 매수하라.

JD 부자연구소

소장 조던

http://cafe.daum.net/jordan777

JD부자연구소 인강 사이트 (구글에서 제이디 부자연구소 검색)

PC URL : https://www.jordan777.com/main/index.jsp

JD부자연구소 유튜브

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