강남 아파트 사는 법
강남 아파트 사는 법
<뉴욕마켓워치> 인플레 우려에도 강한 소매 판매…주식·달러↑채권↓
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4184088 <뉴욕마켓워치> 인플레 우려에도 강한 소매 판매…주식·달러↑채권↓ - 연합인포맥스 (뉴욕=연합인포맥스) 국제경제부= 16일(이하 미 동부시각) 뉴욕증시는 기업실적 호조와 10월 소매판매 지표 개선에 상승했다.다우존스30산업평균지수는 전장보다 0.15% 상승했다. 스탠더드앤드푸 news.einfomax.co.kr
뉴욕증권거래소(NYSE)에서 장 마감 무렵 다우존스30산업평균지수는 전장보다 54.77포인트(0.15%) 상승한 36,142.22에 거래를 마감했다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 18.10포인트(0.39%) 상승한 4,700.90에, 기술주 중심의 나스닥지수는 120.01포인트(0.76%) 상승한 15,973.86에 거래를 마쳤다.
어제는 나스닥이 0.76%, S&P500지수가 0.39%, 다우존스 지수가 0.15% 3대지수 모두 상승했다.
메인 이슈 : 인플레이션이 강하지만 소비심리는 더 강하다.
수입물가 상승세는 지속됐다. 노동부는 10월 미국 수입물가지수가 전월대비 1.2% 상승했다고 발표했다. 이는 전문가 예상치 1.0% 상승을 살짝 웃돌았다.
수입물가는 공급망 이슈, 중국 디레버리징 문제 등으로 전월대비 1.2% 올랐다.
인플레이션 문제가 있다는 것이다.
미 상무부에 따르면 10월 소매판매는 전월보다 1.7% 증가했다. 10월 수치는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 시장 예상치 1.5%를 웃돌았고, 지난해 10월 대비로는 16.3% 증가했다.
소매판매가 1.7% 증가했다.
이것은 실적으로 나타났다.
홈디포는 3분기 매출이 368억2천만달러로 전년동기대비 9.8% 증가했으며, 월가 예상치를 크게 웃돌았다고 발표했다.
집 고치는 홈디포가 매출이 9.8%나 상승하면서 어제 주가는 5% 넘게 상승했다.
월마트도 실적이 좋게 나왔으나 주가는 하락했다.
게다가 달러강세가 나타났다.
달러인덱스가 95.90이다.
이것은 영국중앙은행과 유럽중앙은행이 낮은 파운드화, 낮은 유로화를 유도한 영향이 크다.
양적완화를 지속한다고 했고 금리 올리는 것을 신중히 생각하겠다 했다.
영국과 유럽이 이렇게 얘기하는 것은 유로화, 파운드화 약세로 유도해 미국에 수출하겠다는 의도가 크다.
따라서 핫머니가 미국 달러나 채권 등으로 향하면서 유로화보다 미국 달러를 강하게 밀어 올렸다고 볼 수 있다.
세 가지를 종합해 봤을 때 인플레이션 우려는 있으나 소비자들의 소비심리는 더 크다는 것이다.
게다가 달러가 강세이니 물가가 올라가도 강달러가 수입물가를 낮춰주는 효과를 내준다.
따라서 소비자들의 소비심리를 더 자극할 기업은 더 오를 수 있다는 얘기가 된다.
즉 소비자들은 사고싶은 물건은 가격을 더 주고라도 산다는 얘기이다.
이러면 소비자들이 사고싶은 브랜드가 있는 기업들의 주가만 올라간다.
왜냐하면 이러한 강력한 브랜드는 소비자에게 가격을 전가해 매출과 이익이 같이 올라가기 때문이다.
그러나 강력한 브랜드가 없다면 가격경쟁력에서 떨어져 가격은 못 올리고 이익이 줄어들어 결국 주가는 떨어진다.
강력한 브랜드가 있는 기업은 주가가 올라가기 좋은 환경이다.
기업은 살짝 인플레이션이 있는 것이 좋다.
왜냐하면 디플레이션 환경이라면 물건 가격은 그대로인데 이익만 올려야 하는 상황이 벌어진다.
그러려면 결국 기업은 ROE를 높여야 기업의 주가가 올라간다.
그러니 남는 잉여 현금으로 주식을 사서 태운다면 주식이 없어져 이익이 올라가고 주가는 올라간다.
그래서 디플레이션 환경에서는 현금동원력이 많은 기업이 유리했다.
애플, 마이크로소프트 등과 같은 기업이다.
그러나 살짝 인플레이션이 있는 환경은 가격을 올리면서 매출성장이 일어난다.
즉 인위적으로 주식을 사서 태워버리지 않아도 주가는 올라가는 것이다.
왜냐하면 물건가격이 올라가면서 자연스럽게 성장하는 것이 나오니 말이다.
결론 : 더 강하게 올라갈 주식은?
가격을 소비자에게 전가하여 매출과 이익이 증가하는 브랜드 기업이면서 동시에 현금도 많아서 자사주 매입을 통해 주가를 부양하는 기업이다.
애플, 마이크로소프트와 같은 기업이다.
1) 서브 이슈 : 강남 아파트 사는 법
미국과 한국과의 주택담보대출의 차이가 무엇인가?
미국은 30년 장기 모기지 금리이고 원리금 분할상환이다.
그런데 한국은 단기 모기지 금리이고 이자만 갚아나가다 만기에 대출을 연장하는 원금일시상환 방식을 쓴다.
그래서 민간금리의 지표로 쓰는 것이 미국은 미국채 10년물 금리가 되는 것이고 한국은 3년 물 금리가 된다.
왜 이런 차이가 벌어질까?
이유는 장기조달금리를 은행이 해 줄 수 있는가?에 있다.
미국은 최장기 국채인 미국채 30년 물을 발행한다.
30년 물을 발행해도 사줄 주체가 있다.
미국 내에서도 소화가 가능하고 미국 이외의 나라에서도 30년 물 국채를 사준다.
美 "내년 50년만기 국채 발행 검토…성공하면 100년물까지"(종합)
https://www.yna.co.kr/view/AKR20190912050751072 美 "내년 50년만기 국채 발행 검토…성공하면 100년물까지"(종합) | 연합뉴스 (뉴욕=연합뉴스) 이준서 특파원 = 미국 연방정부가 조만간 만기 50년 또는 100년에 달하는 초장기 국채의 발행 작업에 들어갈 것으로 보인다. www.yna.co.kr
현재 미국 국채는 30년물이 최장기물이다. 연방정부의 부채가 1조달러까지 불어난 상황에서, 저금리 초장기물을 발행해 상환부담을 덜겠다는 취지로 해석된다.
그래서 미국은 금리가 낮을 때 미국채 50년 물, 100년물을 발행하려고 했으나 실패했다.
이유는 30년까지는 미국이 금리를 줄 것 같은데 그 후에는 모르겠다는 것이다.
그러니 한국은 미국과 같은 장기국채 발행은 꿈도 못꾼다.
따라서 각국의 시중은행이 조달 할 수 있는 여건이 미국과 한국은 천양지차다.
따라서 미국은 10년 물을 기초로 금리가 결정되고 한국은 3년 물을 기초로 금리가 결정된다.
이러니 미국은 30년 물 모기지(주택담보대출)에 고정금리가 가능한 것이고 한국은 5년 모기지에 변동금리 원금일시상환으로 가는 것이 대부분다.
일부 한국에서도 고정금리에 장기분할상환이 있기는 하지만 아주 일반적인 경우는 아니다.
한국 정부도 미국처럼 30년 고정금리에 분할상환을 하고 싶어 장기금리로 유도한다.
그러나 시중은행에서는 조달을 단기에 밖에 할 수밖에 없어 단기로 돈을 빌려 장기로 빌려주다가 위기가 오면 1997년 IMF의 위기를 맞는 것이다.
그러니 정부가 아무리 장기금리로 가라고 해도 은행은 망할 일이 없으니 장기주택담보대출을 안 해주는 것이다.
물론 아주 일부는 있다.
그러나 대부분의 주택담보대출은 5년 만기 일시상환에 변동금리이며 5년 후에는 원리금 일시상환에 매년 만기를 연장해야 한다.
이러한 대출은 언제 약점을 드러내나?
위기에 드러낸다.
2008년도 금융위기와 같은 위기가 온다면 변동금리가 많은 한국은 짧은 만기가 돌아오면 대출을 재조정하며 일시상환 해야 하는 경우가 생긴다.
예를 들어 한국은 왜 IMF 때 망했을까?
IMF위기라는 것이 우리나라 종금사에서 주로 단기로 일본에서 저금리 엔화자금을 빌려다가 동남아에 장기로 빌려줬다.
그런데 갑자기 아시아 금융위기가 터지면서 일본은 단기자금의 만기연장을 안 해주고 회수를 해가면서 문제가 생겼다.
장기로 빌려준 동남아시아에서는 돈을 받을 수 없고 일본에 돈을 내줘야 하니 결국 디폴트가 난 것이다.
그러니 위기가 오면 한국의 주택담보대출을 받은 사람들은 IMF의 한국처럼 위기에 처한다는 얘기다.
위기는 아파트부터 온다.
사람들은 아파트를 안전한 부동산으로 알고 있다.
그러나 아파트보다 빌라, 상가가 더 안전하다.
이유는 빌라, 상가는 가격을 알 수 있는 방법이 없다.
따라서 빌라, 상가는 위기가 오고 만기가 도래했을 때 기준 가격이 없기 때문에 대출담당자가 대출을 회수할 때 소극적이다.
그러니 보험을 들거나 카드를 만들거나 원금 일부 상환(약 500만 원) 등으로 대출을 연장 할 수 있다.
그러나 아파트는 그렇게 할 수 없다.
왜냐하면 기준가격이 있기 때문이다.
기준가격은 바로 KB아파트 시세이다.
아파트 가격이 마치 마트의 상품처럼 아주 투명하게 되어 있다.
따라서 2008년 금융위기와 같은 위기가 왔을 때 만기가 도래한 아파트는 일시에 아파트 가격이 떨어진만큼 일시에 갚아야 한다.
그러니 위험한 아파트란 많이 오른 아파트가 된다.
예를 들면 강남 아파트 말이다.
강남아파트는 주로 누가 사나?
KB은행에서 PB고객들을 대상으로 10억 원 이상 부자들에게 설문조사를 했다.
어떻게 부자가 되었나?
주로 사업소득으로 부자가 되었다 했다.
비율이 거의 70%에 육박했다.
즉 사업을 일으켜 부자가 되었던 것이다.
이들이 주로 갖고 있는 것이 바로 강남 아파트다.
그런데 위기가 오면 사업소득을 갖고 있는 사람들은 부도가 나게 되어 있다.
그래서 제일 먼저 팔아야 할 것은 아파트가 된다.
왜냐하면 사업자 대출이 막히기 때문이다.
게다가 싼 이자로 빌린 엔화대출, 달러대출이 환율 때문에 갚아야 할 원금이 천정부지로 뛰어 오른다.
2008년 금융위기는 1100원이던 달러/원 환율이 1600원까지 치솟았다.
게다가 사업도 안 되지 않은가?
수출도 안 되고 종업원 월급도 밀리고 그러니 결국 자신이 갖고 있는 환금성 좋은 아파트를 내놓을 수밖에 없다.
그래서 위기가 닥치면 강남 아파트부터 매물이 쏟아지면서 떨어지는 것이다.
사업을 하는 사람들은 부도를 한 번도 안 맞은 사람들이다.
몇 번의 부도를 맞고 재기를 한 사람들도 있지만 그런 사람들은 별로 없다.
그러니 이런 위기가 왔을 때 사업을 하는 사람들은 판단을 못 한다.
어떤 판단인가?
내가 이 사업에 돈을 밀어 넣어서 살릴 수 있을지 아니면 돈을 아무리 밀어 넣어도 결국은 부도를 맞을지 말이다.
그래서 부도 몇 번 맞은 사람들은 아예 사업 초기부터 자신 명의로 재산을 만들어 놓지 않는다.
모두 와이프, 자녀 이름으로 돌려 놓고 사업은 본인이 오로지 하는 것이다.
그래서 혹시 사업이 잘못 되어도 혼자 망하는 것이다.
그래서 38세금 기동대 같은 TV프로그램을 보면 세금을 몇 백억 밀리고 호화아파트에서 이혼한 부인과 같이 살다가 걸리는 사람이 나오지 않은가?
이것은 부도를 몇 번 맞고 미리 사업을 할 때 부도를 염두에 둔 판단이다.
그러나 이것도 위험이 없는 것은 아니다.
와이프가 재산가지고 도망가면 끝이기 때문이다.
그러나 대부분 사업을 시작한 사람은 본인명의로 사업체와 부동산 등의 재산을 모두 갖고 있다.
그러다가 금융위기를 맞고 결국 강남 아파트를 내놓으면서 사업도 부도가 나고 경매로 아파트도 날아가는 것이다.
그렇다면 우리는 강남 아파트를 어떻게 사야 하는가?
위기가 왔을 때 현금화 시킬 수 있는 자산에 투자해야 한다.
한국 부동산과 한국주식과 같이 강남 부동산과 같이 움직이는 자산은 필요가 없다.
한국 부동산은 위기가 오면 아예 거래가 안 되고 원금상환 때문에 위기가 오며 한국주식은 위가가 왔을 때 더 빨리 더 많이 떨어진다.
그러니 원화자산에 투자한다면 기회는 없다는 것이다.
결국 한국 원화와 반대로 가는 자산에 투자를 해야 한다.
즉 평소에는 꾸준히 오르는 미국주식에 투자해야하며 달러화 자산에 투자를 해야 환율로 2배가 된다.
그러니 위기에 기회가 온다는 얘기다.
시나리오를 짜 보자.
2008년도 금융위기가 왔을 때 강남의 아파트는 30% 조정을 받았다.
그리고 조정은 굉장히 빨리 왔다.
2009년도에 30% 조정을 받고 바로 바닥을 찍고 올라가 버렸다.
은마아파트
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대치동 은마 84 ㎡ 아파트는 2006년 11월(11월1일~11월10일 )에 14억 원을 찍었고 2008년 12월 (12.11~12.20) 은마 아파트 8억7,000만 원에 거래가 되었다.
차액은 5억3000만원 하락에 37%하락이다.
꼭 이렇게 된다는 것은 아니나 위기가 오면 약 30%는 추락한다는 얘기다.
생각해 보자. 위기가 왔다.
강남 아파트는 1년 안에 30%의 조정을 받는다.
그런데 달러자산은 50%~300%가 오른다.
예를 들어 2008년 금융위기는 1100원에서 1600원으로 50%가 뛰었고 1997년 IMF위기에는 700원에서 2000원까지 3배가 뛰었다.
미국 주식에 투자하면 현금화 시키기가 용이하다.
만약 이런 기회가 왔다면 어떤 식으로 강남아파트를 사야 하나?
경매로 사되 시세대로 사야 한다.
사람들은 경매로 사면 싸게 산다고 착각하는 사람들이 있다.
그러나 2000년 이후 경매는 대중화되었고 시세보다 싸게 살 수 있는 기회는 2000년대 초반에 다 없어졌다.
그러니 경매는 시세대로 사는 것이다.
시세대로 낙찰가 쓰면 낙찰된다.
그렇다면 세입자도 못보고 집 안도 못 보고 명도도 해야 하는데 왜 경매로 사야 하는가?
대출 때문이다.
경락잔금 대출은 90%까지 나온다.
그러니 경락잔금대출로 90%를 땡기고 월세 보증금을 많이 높여서 월세를 놓는 것이다.
그리고 월세로 이자를 까 나가면 된다.
위기가 왔을 때와 현재를 비교하면 안 된다.
현재는 부동산 초호황기라 대출을 옥죄고 팔 때 세금도 60~70%를 때리지만 그 때가 되면 대출도 다 풀릴 것이고 세금도 오히려 양도세를 면제해주는 조치를 취한다.
1997년 IMF때 그랬고 2008년 금융위기 이후 그랬다.
부동산에서 시세대로 사는 것은 반대다.
일단 역전세난이 나서 전세가격이 많이 떨어져 갭투자 할 돈이 많이 들어간다.
웬만한 아파트 매물도 경매만큼 떨어지지 않는다.
그러니 무조건 경매법정에서 시세대로 낙찰을 받는 것이다.
물론 시세대로 사더라도 나는 계획이 있고 미래를 보고 있다.
왜냐하면 앞으로 경기는 다시 풀리고 강남의 아파트는 오를 것이기 때문이다.
예를 들어 30억 원에서 30%인 9억 원이 떨어져 21억원에 강남 아파트를 낙찰을 받았다면 대출은 18억9천만 원까지 받고 10%인 2억 1000만 원과 취등록세, 공과금, 경비 등을 합쳐 2억 5천만 원을 주고 아파트를 산다.
그리고 2억 5천 만원 보증금에 월세를 놓아 대출이자와 월세를 까나간다.
이 때 현금 2억 5천만원은 미국주식을 현금화해 마련한다.
현금화를 할 때 가장 타이밍 좋게 현금화 하는 방법은 바로 리밸런싱과 말뚝박기다.
리밸런싱을 안 한다면 현금화 자체를 할 수 없다.
위기가 오면 미국주식도 50% 빠진다.
그런데 50% 빠진 주식을 팔아서 강남 아파트를 산다는 것은 너무도 뼈 아프다.
그러니 꼭 리밸런싱을 통해서 현금화를 하고 현금화 한 달러를 원화로 바꿔 강남 아파트 잔금을 마련한다.
그리고 강남 아파트를 샀다면 앞으로 어떻게 해야 하는가?
경기가 풀린다면 반드시 전세가가 올라갈 것이다.
그러면 대출을 갚고 전세로 돌려야 한다.
그리고 전세가가 내가 받은 낙찰가를 넘어서 올라갈 것이다.
21억 원을 넘어가는 전세가가 형성된다는 얘기이다.
그리고 매년 1억 원 이상씩 상승할 것이다.
그러면 상승한 전세를 받아 일부는 종부세, 재산세를 내고 그래도 남는다면 미국주식인 세계1등 주에 투자한다.
위기뒤에 가장 빨리 오르는 것은 바로 세계에서 가장 좋은 주식이고 그것이 바로 1등 주식이다.
그리고 정부의 규제가 옥죄어오면 적당한 시기에 1주택으로 처분해서 세금을 최소화한다.
결론 : 세계1등 미국주식에 투자하고 리밸런싱을 해야 위기에 강남아파트 살 기회가 생긴다.
꼭 기억하기 바란다.
물론 이렇게 자세히 얘기해도 대부분은 귓등으로 듣겠지만 말이다.
1) 매뉴얼 :
1. 세계1등 주식은 전고점대비 -2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하다가 나스닥 -3%가 뜨면 말뚝을 박는다.
자세한 내용은 제이디부자연구소 다음카페를 참조하라.
2) 전제 : 세계 1등 주식은 우상향 한다.
위의 상황은 매뉴얼일뿐이다.
따를 사람은 따르고 참고할 사람은 참고하기만 하면 된다.
주식을 사고 파는 것의 모든 책임과 이득은 자신에게 있다.
매뉴얼을 지키다가 포모(주식을 판 가격보다 오를 것에 대한 두려움)가 두렵다면 매뉴얼을 지키지 말고 -3%때 판 가격이나 리밸런싱 때 판 가격보다 단 1불이라도 떨어졌다면 전량 매수하라.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
JD부자연구소 인강 사이트 (구글에서 제이디 부자연구소 검색)
PC URL : https://www.jordan777.com/main/index.jsp
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