신도시 위에 '강북'…도심 집값이 뛴다
신도시 위에 '강북'…도심 집값이 뛴다
1인·맞벌이 가구, 직장 근처 선호
일본처럼 주택 실수요자들이 수도권 신도시보다 도심(서울 강북)을 선호하는 현상이 뚜렷해지고 있다.
9일 부동산114에 따르면 서울 한강 이북 14개 구 아파트 평균 매매가(3.3㎡당)는 지난달 말 1513만원으로, 평촌(1424만원) 일산(1163만원) 중동(1087만원) 산본(1060만원) 등보다
높았다. 신도시 집값이 정점을 찍은 2007년엔 평촌(1547만원) 일산(1356만원) 등이 한강 이북(1281만원)보다 비쌌다. 구로구(1272만원) 등 서울 외곽 아파트값도 줄줄이 일산을 추월했다. 분당신도시 매매가격(1599만원)도 서울 평균(1924만원)에 크게 미치지 못했다. 2007년 분당신도시보다 비싼 곳은 강남구 등 4개 구에 불과했지만 지금은 동작구 등 13개 구 시세가 분당보다 높다. 강남권과 접한 위례 판교 등 2기 신도시 새집도 강북 옛도심 새 아파트값을 밑돈다. 위례·판교의 전용면적 84㎡ 아파트 실거래가는 7억~9억원대인 데 비해 마포 종로 등의 새 아파트는 8억~10억원대를 형성하고 있다. 김승배 피데스개발 대표는 “신도시 노후화, 직주근접 선호, 인구구조 변화(1인·맞벌이 가구 증가) 등으로 도심 선호 현상이 뚜렷해지고 있다”고 설명했다.
설지연 기자 sjy@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017040965281
'직주근접' 선호에…강북 도심 새 아파트값 위례·판교도 넘었다
1인가구·맞벌이 증가가 부른 부동산 시장 변화
도심은 새 아파트촌 변신…신도시는 노후화
종로 경희궁자이 12억, 위례자이는 9억원대
전용면적 84㎡ 실거래가격이 10억원을 넘은 서울 종로구 ‘경희궁자이’ 아파트. 이 같은 실거래가는 위례·판교 등 강남권과 접한 2기 신도시(최고 9억원대)보다 높다. 허문찬 기자 sweat@hankyung.com
경기 일산신도시 마두동 A아파트 대형 주택형(전용면적 132㎡)에 12년째 거주 중인 고모씨(58)는 집값만 생각하면 울분이 터진다. 이 집은 1기 신도시 집값이 피크를 찍은 2007년에 10억원 이상을 호가했다. 마포 등 서울 강북의 5억~6억원대 국민주택 규모(전용면적 84㎡ 이하) 아파트에 살고 있는 친구들이 모두 그를 ‘부동산 부자’라며 부러워했다.
하지만 이 집의 현재 호가는 5억원대에 불과하다. 고씨는 “집을 팔아봐야 7억~8억원대로 뛰어버린 마포 등 강북 전용 84㎡ 규모 아파트도 사지 못하니 기가 막힐 뿐”이라고 말했다.
수도권 신도시와 서울 강북 부동산시장의 명암이 엇갈리고 있다. 2006~2007년 ‘천당 아래 분당’ ‘따따블 일산’ 등 각종 유행어를 만들어 낸 1기 신도시 집값은 글로벌 금융위기 이후 낙폭을 회복하지 못하고 있다. 반면 당시 신도시보다 집값이 낮았던 마포·서대문·성북·노원구 등 서울 강북 아파트 가격은 2013년 이후 꾸준히 상승하면서 신도시 집값을 훌쩍 뛰어넘었다.
◆1기 신도시 정점은 2007년
1기 신도시 집값이 정점을 찍은 것은 부동산 투자 열기가 뜨거웠던 2007년이다. 당시 분당은 서울 강남구와 함께 ‘버블 세븐’ 지역으로 지정될 정도였다. 그러나 2013년 이후 시작된 수도권 집값 상승기에는 1기 신도시들이 두각을 나타내지 못하고 있다.
부동산114에 따르면 한강 이북 14개 구 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 1513만원(올 3월 말 기준)으로 일산(1163만원)보다 350만원 높았다. 2007년엔 일산이 1356만원으로, 한강 이북(1281만원)보다 비쌌다. 2007년 일산신도시보다 3.3㎡당 매매가가 낮았던 서울 8개 구(강북·관악·구로·금천·노원·동대문·서대문·성북구)는 모두 일산 시세를 추월했다.
그나마 1기 신도시 중 가장 인기가 높은 분당도 강북에 줄줄이 추월당하고 있다. 분당 아파트값은 2006년 3.3㎡당 2037만원으로, 서울 한강이남 11개 구(2139만원)와 맞먹었다. 3월 말 현재는 1599만원으로, 서울 전체 3.3㎡당 매매가인 1924만원 수준에 크게 미치지 못한다. 3.3㎡당 1800만~1900만원대로 올라버린 마포·성동·종로·중구 등 강북 6개 구에는 추월을 허용했다.
◆2기 신도시도 도심 집값에 못 미쳐
판교, 동탄1·2, 파주, 위례, 광교 등 수도권 2기 신도시 역시 새 아파트 프리미엄에도 불구하고 서울 도심권 집값에 미치지 못하고 있다. 위례, 판교 등을 제외한 2기 신도시는 서울 중심에서 40㎞ 안팎 떨어져 있어 처음부터 서울 도심의 경쟁이 되지 못하고 있다.
판교와 위례신도시는 서울 강남권과 접하고 있어 인기 주거지역으로 부상했지만 서울 사대문 안 새 아파트값에는 미치지 못한다. 위례신도시에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 ‘위례자이’ 전용 101㎡는 8억3000만~9억1500만원 안팎에 시세가 형성돼 있지만 서울 종로구 ‘경희궁자이’의 같은 주택형은 11억5000만~12억5000만원을 호가한다. 판교신도시에서 가장 인기가 있는 백현동 일대 전용 84㎡ 아파트값도 8억원대 중후반에 형성돼 있지만, 마포 용산 서대문 등에서 10억원을 웃도는 새 아파트가 지속적으로 생겨나고 있다.
◆도심 새 아파트 선호 현상 뚜렷
1기 신도시 쇠퇴는 노후 주택 증가와 맞물려 있다. 1기 신도시는 1980년대 말 1990년대 초에 입주했다. 지은 지 30년이 다 돼 간다. 살기 불편할 뿐만 아니라 기존 용적률이 높아 재건축하기도 어렵다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “신도시와 달리 서울 강북은 뉴타운 재개발을 통해 새 아파트촌으로 바뀌고 있다”고 말했다.
또 1~2인 가구 증가, 고령화, 맞벌이부부 증가 등 인구구조에 변화가 나타나면서 직장 병원 등이 가까운 도심에서 살고 싶어하는 이들이 늘어나고 있다. 신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “마음속에 살고 싶어하는 집과 실제 사는 곳을 달리 정할 수밖에 없는 게 현실”이라고 말했다.
설지연 기자 sjy@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017040963921
내 이럴 줄 알았다.
신도시 그것도 2기 신도시는 앞으로도 힘들어질 것이다.
강북의 집값이 고공행진을 하는 이유는 직장 때문이다.
GTX건 KTX건 힘들게 역에 가서 그런 것 타는 것보다 그냥 직장에서 걸어가는 것을 더 선호하게 되어 있다.
술먹고 집에 가봐라
KTX, GTX 다 끊어졌지.
대리비는 천정부지지.
비오는 날은 잘 오지도 않는다.
그러다가 서울에 재개발, 재건축으로 공급 늘어나고 노인세대 은퇴하면 더 문제다.
공급은 직장근처에 더 늘어났고 노인들은 역세권에 근처 병원이 있는 것을 선호 하는데 그런 곳이 서울 밖에 더 있나?
암에도 많이 걸리는데 암 병원 죄다 서울에 있다.
지방에서 올라오다 죽는다.
젊은이들은 최악의 취업난이다.
그러니 취업을 하려면 서울로 올라와야 한다.
직장이 서울에 다 잇기 때문이다.
대기업 본사가 64개나 있다.
동네에 2개 있다고 자랑하면 안 된다.
2개 있는 본사도 이전 하는 수가 있다.
64개 본사가 몇 개 무너져도 서울은 살아남는다.
게다가 신도시는 상대적으로 노후화 되고 있다.
1기 신도시 90년대에 지어진 것 아닌가?
지금 30년이 가까이 된다.
언제쯤 사람들이 자신의 아파트가 재건축이 안 된다는 것을 알게 될까?
앞으로 10년 남았다.
40년이 되면 일본에서도 공실률이 급격히 상승한다.
그런데 재건축 된 중층 아파트는 서울의 강남3구만 있다.
그러니 1기 신도시 아파트는 재건축이 힘들다.
고쳐서 쓸 것 같은가?
지금도 리모델링이 안 되는데 말이다.
앞으로는 노인인구의 증가와 더불어 인구가 줄어든다.
그러니 1기 신도시를 비롯한 수도권, 지방은 힘들어진다.
게다가 문제는 내가 대출 받았다는 것 아닌가?
대출을 원리금 안 갚고 이자만 갚다가 10년 후에 갑자기 KB시세라도 떨어지면 어떻게 되는가?
그 때 원리금 100만 원씩 갚으라하면 어떻게 되는가?
가뜩이나 돈을 벌지도 못하는데 말이다.
내가 이야기 하는것은 겁을 주려고 하는것이 아니다.
이러한 문제가 있으니 염두에 두고 이왕이면 빠져나오라는 얘기다.
항상 이야기 하지만 거주와 투자는 분리해야 한다.
그리고 마지막으로 주택으로는 돈을 못 번다.
번 증거도 없는데 자신이 증거 만들려고 하지 말라.
증거 만들려다가 쪽박 찬다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
