불안해서 투자를 시작했는데 더 불안하다.

불안해서 투자를 시작했는데 더 불안하다.

투자를 왜 하는가?

불안하기 때문이다.

무엇 때문인가?

노후에 돈이 없어서의 고통, 회사에게 명퇴를 당하는 것에 대한 고통, 배우자가 병에 걸렸는데 병원비가 없어서의 고통 등과 같이 불확실성에 대한 고통을 덜어보려고 투자를 한다.

그렇다면 불확실성이란 무엇인가?

내가 제어(Control)할 수 없는 것이 불확실성이다.

내가 제어하지 못한다는 것은 또한 무엇인가?

예를 들어 운전을 하고 비행기를 탄다.

그렇다면 어떤 것이 불안한가?

운전으로 사망사고가 훨씬 많이 일어남에도 불구하고 운전은 안전하다고 생각한다.

그러나 비행은 다르다.

왜냐하면 사망사고가 운전에 비해 훨씬 덜 남에도 지상 5000미터 상공에서 기류를 만나 흔들리면 나는 아무것도 할 수 없는 존재이다.

그저 안전벨트 꽉 매고 그냥 덜덜 떠는 수밖에 없다.

그러니 제어할 수 없는 것은 훨씬 더 큰 고통으로 다가온다.

우리가 흔히 할 수 있는 투자가 무엇인가?

주택과 상가를 사는 것이다.

그런데 주택을 사 보면 알겠지만 한 두푼 들어가는 것이 아니다.

그런데 주택을 사면 내가 컨트롤 할 수 없다는 데서 고통을 느낀다.

일단 3억 원 정도의 주택을 산다면 대출이나 전세를 끼고 산다.

그리고 대출은 다시 월세 보증금을 끼게 된다.

3억 원이란 주택을 샀으나 내 돈이 들어간 것은 몇 천만 원 수준이고 은행대출과 세입자 보증금을 통해서 해결했다.

어떤 불안감이 드는가?

혹시 갚지 못할 것에 대한 불안감은 없는가?

아니면 세입자가 나갈 것 같은 불안감은 없는가?

상가를 샀다.

상가도 마찬가지로 90%의 은행대출을 이용할 수 있다.

왜냐하면 상가의 세입자 최우선변제금 자체가 너무 적기 때문이다.

예를 들어 3억짜리 상가라면 대출을 90%까지 일으켜 2억7천만 원까지 받는다.

그러면 갭이 얼마인가?

3000만 원이다.

2014년 1월 1일 이후 서울의 세입자 최우선변제금이 얼마인가?

환산보증금 4억 원 이하일 때 6500만 원 범위 내에서 2200만 원이다.

아무리 서울이라도 최대 2200만 원만 세입자에게 물어주면 되기 때문에 은행은 90%의 대출을 일으켜준다.

다른 시도는 1900만 원 이하이다.

그러니 90%까지 안 해줄 이유가 없다.

그러니 대출을 끝까지 받는다.

그런데 문제가 무엇인가?

대출이 너무 많다는 것이다.

2억7천만 원이 적은 돈인가?

사실 3억 원짜리 상가는 핫플레이스에서 1층 상가 전용 10평짜리를 사지도 못한다.

최소 6억 원은 줘야 한다.

그런데 우리가 2억7천만 원의 대출을 안고 있다는 것은 어떤 문제가 있는가?

돈을 모아서는 갚을 수 없다는 문제가 있다.

매달 100만 원씩 원금을 상환한다 하더라도 270달 즉 22년 6개월이 걸린다는 얘기다.

돈 모아서 갚는 것은 상상할 수 없다.

나도 원래 그렇게 사는 것이라고 생각했다.

그런데 그런 상가를 하나만 사서는 되겠는가?

아니다. 

최소 10개는 사야 한다.

그래야 월세 이것 저것 다 공제하고 500만 원 상가로 떨어지기 때문이다.

세입자와 대출을 이용해 상가를 잘 샀다 하더라도 불안은 남는다.

세입자가 나가 들어오지 않는 공실에 관한 문제, 대출금 일시 상환에 대한 문제, 상권이 변하는 문제, 처음부터 세입자를 놓지 못하는 문제, 이자에 대한 문제 등등 불안이 끊이질 않는다.

그나마 한 채 정도 되면 관계 없지만 월세를 받으려고 10채씩 받는다면 문제가 생긴다.

그 문제는 내가 제어할 수 없는 문제가 되어 불안이 된다.

만약 세입자의 전화가 온다면 불안함은 극에 달한다.

다시 처음으로 돌아가자.

왜 투자를 하는가?

고통을 덜어보려고 투자를 하지 않는가?

그래서 그 고통을 덜고 불안을 잠재우기 위해서 아닌가?

그런데 주택과 상가를 사면 불안은 좀 더 강해지고 고통은 점점 더 가중된다.

여기서 의문이 생긴다.

왜 이런 고통을 내가 돈까지 내가며 겪어야 하는가에 대한 근본적인 의문이다.

그리고 그 대답은 대출과 세입자 보증금이라는 빚 때문이다.

내가 한 푼, 두 푼 모아 집을 샀다면 상가를 샀다면 그러면 빚이 없다.

빚이 없으면 공실이 아니라 폐가가 되어도 불이 나도 관계가 없다.

어차피 내가 지금까지 들어간 돈만 날리면 되기 때문이다.

물론 지금까지 내가 공들여 모은 돈이 한순간에 날아가니 고통스러울 것이다.

그러나 이 고통은 내가 제어할 수 있는 고통이다.

그러나 제어할 수 없는 고통은 공포로 다가온다.

제어할 수 없는 고통은 갚을 수 없는 빚에 대한 고통이다.

물론 만기 연장도 해주고 올라서 잘 판다면 그러한 고통이 없다.

아니면 적당한 빚은 그런 고통이 없다.

1억 원인데 그 중 6000만 원 정도만 내가 빚을 지고 있다면 그런 고통은 내가 제어할 수 있는 빚이기 때문에 열심히 일해서 갚을 수 있다.

그러니 제어할 수 없는 고통이 아니다.

그러나 제어할 수 없는 고통은 더 불안하게 만든다.

이 고통에서 벗어나려면 어떻게 해야 하는가?

레버리지를 이용하지 않고 투자하는 것이다.

주택과 상가가 아닌 주식과 토지이다.

토지 큰 돈이 들어갈 수 있다.

그러니 작은 것부터 내가 감당할 수 잇는 범위 내에서 투자를 시작하면 된다.

예를 들면 평당 4만 원짜리 땅을 500평 정도 산다면 얼마일까?

2000만 원이다.

200평이 한 마지기인데 500평이니 2.5마지기가 된다.

한 마지기 당 쌀 생산이 4가마가 나온다.

500평이면 10가마니가 나온다.

만약 농사를 지을 수 없다면 어떻게 해야 하는가?

인근 농가에 소작을 주면 된다.

그랬을 때 한 마지기당 3가마니를 주고 1가마니를 받아오면 된다.

그러면 2.5가마 정도를 1년에 받게 된다.

2.5가마면 18만 원씩 45만 원 정도의 수익이 생긴다.

2000만원 들여서 45만 원의 년세가 생기는 것이다.

적다.

그러나 실망할 필요가 없다.

이렇게 차곡차곡 모으면 된다.

왜냐하면 주택이나 상가가 할 수 없는 일을 토지는 한다.

공시지가의 상승이다.

20년 정도 지나면 4배 정도는 상승한다.그러니 20년이 지나면 8000만 원이 되는 것이다.

물론 더 오르는 땅도 있고 덜 오르는 땅도 있다.

더 오르면 행운이라 생각하고 덜 오르면 그래도 빚 없이 사는 것이 어디인가 생각하자.

그리고 2000만 원정도 되는 땅을 매년 꾸준히 사 모으면 된다.

20년을 사모으면 어떻게 되는가?

4억 원이 되고 그것이 4배 올랐다면 16억 원이 된다.

그러나 4배를 평균으로 봤을 때 처음은 4배가 오르겠지만 나중에 산 것은 2배가 안 오를 수 있기 때문에 약 2배로만 보자.

그래서 8억 원이다.

게다가 소작을 준 땅에서는 매년 20X10가마 = 200가마니가 나온다.

물론 소작을 줬다면 나는 200가마니 중 50가마니를 받게 된다.

그렇다면 년 900만 원이 나온다.

한달로 계산하면 얼마인가? 

75만 원이다.

적은 돈인가?

그렇지 않다.

많은 돈이다.

이것을 가지고 농지연금을 신청한다면 토지의 가격이 8억 원이라면 물론 자경 5년을 해야겠지만 그 때 65세에 신청해도 250만 원 정도를 받는다.

그렇다면 매달 75만 원(쌀 값) + 농지연금 250만 원= 325만 원 가까운 돈이 나오는 것이다.

은퇴를 하는데 있어서 충분한 돈이다.

20년만 매년 2000만 원씩 사면 된다.

이게 불안하지 않으면서 투자를 하는 것이다.

그리고 중간에 수용을 통한 매매는 덤이다.

그 전에는 이런 식의 덤이 공시지가가 오르는 것보다 더 흔했다.

그래서 토지로 큰 돈을 번 사람들이 많았다.

물론 내가 강의하는 농지연금 투자는 위의 것보다 시간을 좀 더 줄일수 있다.

주식은 어떤가?

주식도 토지와 마찬가지다.

빚을 지지 않아 불안하지 않고 공포가 없다.

공포는 제어할 수 없는 것이다.

그러나 빚을 지지 않는다면 공포는 일어날 수 없다.

어떻게 빚이 없는데 공포가 일어날 수 있는가?

주식에 있어서 투자는 가치주 투자와 성장주 투자가 있다.

가치주는 무엇이고 성장주는 무엇인가?

가치주는 매년 안정적인 배당금과 꾸준히 주가가 오르는 것에 투자를 하는 것을 말한다.

식음료와 같은 것은 매일 먹는 것이기 때문에 안정적으로 배당금이 들어오고 입맛은 쉽게 바뀌지 않기 때문에 오래간다.

성장주는 4차 산업혁명과 같은 앞으로 시장이 1000배 1만배 1조배 커지는 시장에 투자하는 것이다.

배당은 꾸준히 들어오지 않지만 언젠가는 확실히 그 미래가 왔을 때 주식의 가치는 크게 오를 수 잇다.

예를 들면 인공지능이 사람의 직업을 없앤다고 걱정을 한다.

그렇다면 우리는 인공지능이 앞으로 올 미래라는 것을 쉽게 예측할 수 있다.

그런데 그 인공지능이라는 것이 쉽게 개발할 수 있는 것이 아니다.

그래서 자연적으로 몇 안 되는 기업이 독점할 수 밖에 없다.

그러니 그런 기업을 돈이 생기면 꾸준히 사는 것이다.

그러면 빚을 지지 않고 투자하니 얼마나 투자할 때 기분이 상쾌한가?

세입자가 전화올 일이 없다.

재산세 무지막지 하게 올려도 관계없다.

은행에서 전화올 일이 없고 내가 쓰지도 않은 빚(사실 쓰긴 썼다.)을 한꺼번에 건물의 가치가 떨어졌다고 원금상환할 일이 없다.

공실이 나서 애간장을 태울 일이 없다.

나라에서 매년 뜯어가는 돈(재산세, 환경개선부담금, 부가가치세 등)이나 취득세, 복비, 관리인 월급 등이 크지 않다.

팔아도 양도세가 크지 않다.

양도차익 8800만 원이 넘어가면 35%를 내는데 주식은 없거나 해외주식을 하여도 22%만 낸다. 

물론 기업이 폭삭 망해 상장폐지 될 위험이 있다.

그러니 20여개 종목 이상으로 분산투자를 하고 처음부터 국내 잡주가 아닌 세계적인 1등 기업에 투자한다면 그럴 일이 별로 없다.

그리고 대출을 받아 주식을 사는 것은 무모한 짓이다. 

그것은 주택을 사는 것보다 훨씬 위험하다.

이렇게 빚을 지지않고 투자를 하면 내가 쓰지 않는 돈을 써서 물어내야 할 어마어마한 금액 3억 원의 빚 또는 10개를 샀을 때 30억 원의 빚을 갚을 이유가 없다.

매년 모으면 토지보다 주식이 부자가 될 확률이 높다.

토지는 우리나라가 이미 후진국에서 선진국이 되었기 때문에 토지의 보상으로 인한 큰 돈을 벌 확률이 많이 떨어졌다.

그러나 주식은 앞으로 올 미래 중 확실히 올 미래(제4차 산업혁명, 늙음으로 인한 바이오, 중국이 선진국이 될 때 중국의 내수 등등)가 여럿 있으므로 이런 곳에 분산해서 투자하면 된다.

물론 내가 할 일은 없다.

투자하고 응원하면 된다.

밤에 잠을 잘 때 쪼그려 잘 이유가 없다.

웬지모를 불안감에 벌벌 떨 이유가 없다.

혹시 불확실성이 무엇인지 잘 모른다면 아무도 없는 넓은 운동장에서 눈을 가리고 30 걸음쯤 가보라.

더 이상 갈 수 없을 것이다.

그것이 불확실성이고 그것이 불안이고 그로인한 공포는 사람을 멈추게 만든다.

주택을 30채쯤 샀다고 치자.
더 나아가 100채를 사고 더 나아가 500채쯤 샀다고 하자.
불안하지 않을까?

그런데 문제는 이것들이 2배도 안 오르는 것에 있다.

물론 강남의 아파트는 예외이다.

그러나 나머지 아파트를 비롯한 주택은 그렇게 오르는 것이 불가능하다.

그러니 무한정 늘리는 것은 불안하다.

불안하지 않으면서 투자하자.

기껏 돈을 들여 투자하는데 왜 불안해 하며 투자를 해야 하는가?

왜 내 돈을 들여서 투자를 했는데 왜 내가 알지도 못하는 세입자 때문에 고통을 겪어야 하며 나는 왜 그들이 살 집에 도배장판을 해 주어야 하는가?

불안하지 않게 투자하자.
그것이 인생을 즐겁게 사는 길이다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777