로데오거리 30%가 빈 상가…압구정 임대료 30% 내린
로데오거리 30%가 빈 상가…압구정 임대료 30% 내린다
건물주들 임대료 인하 합의
전용 33㎡ 월세 300만원대 후반
멀티숍 대신 음식점이 대부분
23일 서울 압구정 로데오거리 1층 점포에 점포정리, 임차인 모집 등을 알리는 글이 붙어 있다. 김형규 기자
서울 강남구 압구정동 로데오거리 건물주들이 자발적으로 임대료를 최대 30%까지 낮추기로 했다. 갈수록 위축되는 압구정 로데오상권의 옛 명성을 되찾기 위해서다.
압구정동 주민센터와 30여 명의 건물주 및 상인들이 구성한 로데오상권 활성화 추진위원회는 임대료를 고점 대비 20~30% 낮추고 장기간 인상을 자제하는 방침을 세웠다고 23일 밝혔다. 강남구청 관계자는 “로데오거리에 건물을 가진 60여 명이 참여 의사를 밝혔다”며 “임대료를 공실률이 낮아질 때까지 인상하지 않을 전망”이라고 말했다.
건물주들이 임대료 인하에 나선 것은 상권 침체 때문이다. 압구정동 일대 중개업소에 따르면 현재 로데오거리 메인도로 건물 공실률은 30~40%에 달한다. 길게는 2년 가까이 비어 있는 곳도 있다. 현 임대료(전용 33㎡ 기준)는 보증금 1억원에 월세 370만~400만원 수준으로, 2년 전보다 10~20% 떨어졌다.
압구정 로데오상권이 쇠락하기 시작한 것은 2009년부터다. 인근 가로수길이 뜨면서 로데오거리 유동인구가 줄어들었다. 2012년 개통한 분당선 압구정로데오역은 유입인구를 불러오기는커녕 유동인구가 다른 상권으로 빠지는 통로가 됐다. 이에 따라 2009년 이전 80% 가까이 차지한 특색 있는 의류매장, 로드숍, 종합멀티숍은 30% 수준으로 줄어들었다. 그 빈자리를 음식점, 레스토랑 등이 채우고 있다.
압구정동 A공인 관계자는 “압구정 로데오상권만의 특색이 사라진 지 오래”라며 “저렴한 임차료에 끌려 음식점이 추가로 들어온다고 해서 예전 명성을 회복할지 의문”이라고 했다.
김형규 기자 khk@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017052315661
그럼 얼마 남는가?
한때 강남의 빌딩주가 되는게 꿈이었다.
그러나 접었다.
너무 비싸서가 아니라 강남 상가 사서 뭐하나? 때문이었다.
상가 관리가 너무 힘들다.
1. 세입자 관리하기가 짜증난다.
-월세 따박따박 줄 것이다.
강남의 상가라면 말이다.
그러나 강남의 상가도 공실이 10%가 넘는다.
2. 세금이 너무 많이 나온다.
- 상가 재산세 장난 아니다.
2억짜리도 1년에 200만 원 나온다.
3. 중간에 새는 돈이 너무 많다.
- 복비, 재산세, 환경개선부담금, 취득세 4.6%, 각종 공과금 및 수리비용
4. 수익률이 너무 낮다.
- 서울의 상가 수익률 2% 나온다.
많이 오른다고? 2배 노리는 거다.
그것도 잘 들어가야지 안 팔리는 것 들고 있다가 폭탄 맞는다.
5. 월세 받은 것 재건축비용으로 다 들어간다.
- 100억짜리 빌딩이라고 치자.
2% 나오면 2억 원이 년간 받을 수 있는 월세다.
여기에 대출 50%라면 얼마를 대출 받는가?
50억 원이다.
50억 원의 3% 대출이라면 얼마인가?
1년에 1억2천 5백만 원이다.
그럼 얼마 남는가?
7천 5백만원 남는다.
재산세 얼마나 내는가?
2천 5백만 원이다.
그럼 월세로 최종 남는 금액은 월세 년간 5000만 원이다.
각종 공과금, 관리인 월급 등등은 포함하지 않았다.
아니 50억 투자해서 1년에 5천만 원이다.
그래서 50년을 월세 받는다고 치자.
얼마를 버는가?
25억 원이다.
대단한 금액 같지 않은가?
그러나 몇 년 지났나?
50년 지났나?
아니다. 70년 지났다.
이제 재건축 해야 한다.
지금까지 받았던 월세 25억 원 전부 재건축을 해도 모자른다.
그러니 이런 강남 빌라 자식에게 물려줄 수도 없고 평생 월세 받는 것도 사실은 아니다.
5. 상권이 바뀐다.
- 압구정처럼 한 때 유행했지만 이처럼 상권은 바뀐다.
법원 앞에 상가를 사도 법원이 이사가고 시청 앞에 상가를 사도 시청이 이사간다.
그렇다면 그곳에 상가를 가지고 있던 사람은 어떻게 되는가?
닭 쫓던 개 신세다.
6. 신경쓰는게 싫다. 다 귀찮다.
여러모로 좋을 것이 없다.
그냥 미국국채 사는 것이 더 낫겠다.
미국국채 10년 물 2.5% 하는데 그냥 속편하게 미국 국채 사는 편이 더 낫지 않을까?
아니면 주식 중 9% 넘는 배당주에 투자를 하던지 말이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
