꼬마빌딩을 살 수 있는 방법
부자는 누구인가?
꼬마빌딩을 살 수 있는 방법
부자는 누구인가?
서울에 역세권 빌딩을 가지고 있는 사람이다.
최소 30억에서 50억 하는 꼬마빌딩 정도는 가지고 있어야 부자다.
그럼 어떻게 가질 수 있는가?
방법은 한 가지다.
토지와 주식에 투자해 원금에 10배 50배 100배는 벌어야 살 수 있다.
최소 3억에서 5억을 투자해 30억에서 50억 원이 되어야 하는데 그러려면 10배가 올라줘야 한다.
그러면 꼬마빌딩을 살 수 있다.
꼬마빌딩은 월세를 얼마 받는가?
30 억정 도면 800만 원정도 나온다.
그럼 30억 벌기 힘든가?
힘들다.
어떻게 힘든가?
월급쟁이로 벌 수 있는 돈이 아니고 임대사업을 해서 벌 수 있는 돈이 아니다.
또한 자영업을 해서도 벌기 힘들다.
여기서 월급쟁이, 임대사업자, 자영업자는 어떤 사람들을 얘기하는가?
차근차근 알아보자.
첫 번째 월급쟁이의 경우다.
월급쟁이는 연봉 1억 정도 되어도 월급쟁이다.
그가 30년간 꼬박 벌어야 30억이 된다.
물론 레버리지를 일으키면 된다.
그렇지만 15억 정도의 레버리지를 일으키면 이자가 월세를 까먹어 실제로 손에 쥐는 돈은 별로 없다.
그러니 30억 정도 현금으로 지를 수 있어야 된다.
그러려면 월급쟁이이면서 투자에 나서야 한다.
물론 200만 원 버는 월급쟁이도 마찬가지다.
그러니 이들이 부자가 되는 방법은 이렇다.
월급쟁이- 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자.
두 번째 임대사업자의 경우다.
임대사업자라고 한다 하더라라도 다 같은 임대사업자가 아니다.
지방에 아파트 몇 채 가지고 있는 임대사업자도 있고 수도권에 구분상가 몇 개 가지고 있는 임대사업자도 있다. 그리고 빌라를 많이 가지고 있는 임대사업자도 있다.
일반인이 보기에는 꽤 훌륭하다고 볼 수 있으나 실체를 들여다보면 그렇지 않다.
세입자 공실에 시달리고 전화 오면 가슴 떨려 두근대는 임대사업자는 또 다른 형태의 월급쟁이일 뿐이다.
그러니 이러한 임대사업자도 자신이 직접 노동은 하지 않지만 임대수익은 힘들여 일하는 노동의 대가이다.
그러니 진정한 의미의 임대사업자가 아니다.
자신이 그래도 임대사업자라고 생각한다면 이 테스트를 해보라.
세입자한테 전화가 왔다.
그런데 가슴이 콩닥콩닥 뛰고 전화를 받기 싫다면 진정한 의미의 임대사업자가 아니다.
잘 나가는 건물주라면 자신에게 직접 전화가 오지 않고 대부분 자신이 거래하는 부동산 사장에게 전화가 온다.
그들이 알아서 임대를 맞춰주고 들어오면 나가려 하지 않는다.
그리고 임대사업자가 전화를 하면 세입자가 황송해한다.
혹시 나가라고 할까 봐 또는 월세 올라 달랄 까 봐.
그리고 세입자는 자신의 집주인의 사소한 일에도 칭찬을 마다하지 않는다.
" 우리 집주인은 들어온 지 몇 년인데 월세 올리지 않을 테니 장사나 잘하라고 해. 얼마나 고마운지 몰라! "라고 말이다.
그러니 세입자 두려운 건물주는 진정한 의미의 임대사업자가 아니다.
그럼 이 임대사업자가 어떻게 진정한 의미의 임대사업자가 되나?
임대사업자 - 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자.
여기서도 여유자금이라는 말이 등장한다.
이 말은 생활비를 쓰고도 남는다는 말이다.
역으로 말하면 생활비가 남아도 진정한 의미의 임대사업자는 아니라는 말과 동일하다.
세 번째 자영업자이다.
프랜차이즈 3개 4개씩 돌리면서 3개월만 되면 몇 억씩 잉여자금이 생기는 자영업자를 두고 하는 말이 아니다.
그냥 동네에서 자주 볼 수 있는 치킨집 사장님, 호프집 사장님, 편의점 사장님, 부동산 사장님 등을 얘기하는 것이다.
그럼 이들이 어떻게 부자가 될 수 있는가?
흔히 우리들은 부동산중개업을 하면 부동산을 잘 알고 큰돈을 벌 수 있다고 생각하는 사람이 있으리라 생각한다.
그러나 넓은 시각으로 보면 부동산은 잘 아나 동네 부동산을 잘 아는 것이고 넓은 흐름은 모르는 경우가 많다.
그럼 신문, 방송에 자주 나오는 부동산 전문가는 잘 아는가?
그들도 잘 모르기는 마찬가지다.
책을 쓰고 유명하여 방송에도 자주 나오고 큰 기업에 소속되어 있는 부동산 전문가도 월급쟁이에 불과하다.
사실 그의 재산은 아파트 한 채가 전부이다.
그것도 자신이 투자한 것이 아닌 자신의 부인이 산 아파트라고 한다.
그럼 이들은 어떻게 해야 하나?
이들도 마찬가지다.
자영업자 - 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자.
그럼 부자의 기초적인 단위가 되는 꼬마빌딩은 왜 사기 힘든가?
통 건물이기 때문이다.
구분등기가 되어있는 것은 거의 없다.
서울의 홍대나 강남을 가보면 대부분 1인이 건물을 전체를 소유하고 있다.
그러니 현금으로 몇 십억은 지를 수 있어야 살 수 있는 물건이다.
레버리지를 많이 일으키는 것은 소용없다.
어차피 레버리지 때문에 순수 월세 소득은 얼마 안 되기 때문이다.
그리고 레버리지를 많이 일으켰다면 향후 은행 담당자가 바뀌었을 때 일부 상환해야 하는데 그게 몇 억이다.
돈이 별로 없는 상태라면 원금상환도 버겁다.
그러니 레버리지 안 일으키고 살 수 있어야 한다.
그리고 건물 재건축할 수 있는 자금 정도는 가지고 있어야 한다.
그럼 이런 부자의 기초단위는 왜 중요한가?
그것이 대를 이어 부가 대물림되고 있기 때문이다.
자식을 많이 낳지 않으면 건물 하나만 있어도 대물림되고 그 자식이 헛지랄을 안 하면 그 자식과 그 자식에게도 대물림된다.
물론 입지가 좋은 곳이어야 하는데 우리나라에서 그럴만한 곳은 서울의 역세권 빌딩 정도밖에 없다.
만약 자신이 주식투자와 토지투자를 안 하고 있다면 부자가 되는 것은 힘들다.
네 번째 사업을 하는 경우다.
사업을 하는 경우도 예외 없다.
사업은 자신이 얼마인지도 모를 큰돈을 벌다가도 한 순간에 그 많은 돈을 까먹는 경우가 있다.
그런데 그 사업을 살리려고 온갖 부동산을 다 털어 넣다가 알거지가 되는 경우가 있다.
이럴 경우에 대비해서 사업이 기울면 먹고살만한 출구를 마련해야 한다.
그런 경우가 와이프에게 빌딩을 사주고 자신은 부도를 맞는 것이다.
우리가 TV에서 보는 38 세금 기동대가 맞닥뜨리는 그런 부류다.
자신은 세금 몇 십억을 체납하고 한 푼 없지만 이혼한 전부 인 이랑 호화 생활하는 부류다.
그는 진정한 의미에서 사업에 실패할 것을 예상한 합리적인 비관주의자다.
그러니 너무 욕하지는 말자.
가장 불쌍한 사람은 처음 부도를 맞았는데 자신의 전재산을 다 털어 넣은 사람이다.
예를 들어 사업체가 무너질 정도의 어음부도를 맞았는데 앞뒤 안 가리고 전재산 다 털어 넣어 부도를 막지도 못하고 빈털터리에 경제사범이 되어 구속되고 나와보니 처자식이 반지하에서 고생하는 경우다.
그러니 부도를 맞았는데 뒷골이 쌔 하다면 일찌감치 포기하고 처자식 살릴 준비하는 것이 가장으로서의 도리다.
어차피 부도를 피할 수 없다면 말이다.
그러나 사업하는 사람 잘 될 때는 이런 걱정 안 하고 갑자기 닥친 이런 경우에 당황해서 앞뒤 안 가린다.
그러니 평소에 최악의 경우까지 생각하는 비관주의자가 되어야 한다.
사업 - 여유자금으로 빌딩 투자 -> 부자.
사업하는 자는 여유자금이 일반인과 다른만큼 바로 빌딩 투자에 들어가도 된다.
다시 정리해보자.
자영업자, 월급쟁이, 임대사업자 - 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자.
사업 - 여유자금으로 빌딩 투자 -> 부자.
그러니 사업가가 아니라면 부자가 되는 한 가지의 길은 여유자금으로 주식, 토지 투자는 필수이다.
JD 부자연구소
소장 조던
