거주와 투자를 분리하라
역사적 사실이다.
거주와 투자를 분리하라
강의 후에 질의응답 시간에 있는 일이다.
그럼 꼭 물어보는 질문이 있다.
자신이 살고 있는 곳이 어떤지에 대한 질문이다.
물론 굉장히 궁금한 질문이기는 하다.
그러나 결론부터 얘기하자면 강의에 나온 대답이 전부인 경우가 많다.
그것은 내가 얘기할 수 있는 방향 자체가 전 세계적인 흐름에 관한 이야기만을 할 수밖에 없다
무슨 이야기인가?
시나리오에 관한 이야기이다.
시나리오는 어떻게 나왔는가?
세계적인 저출산, 고령화의 국가를 분석하고 각 나라의 경제상황을 분석하고 그나라 국민의 투자성향을 분석하고 세계적인 흐름을 분석하고 이자율과 경기 추이를 분석하고 분석하고 분석한다.
그럼 이러한 분석을 합치면 어떻게 될까?
한 트럭을 가져와도 모자랄 것이다.
그러나 여기서 우리가 알아야 할 점이 있다.
결론이 있다는 점이다.
그 데이터를 모아서 논문을 써서 노벨 경제학상 타려는 교수가 아니라면 그러한 분석은 소용없는 짓이다.
그냥 결과, 결론만 분석하면 끝난다는 얘기다.
그럼 결과 결론은 어떻게 나왔는가?
전 세계가 전부 위험하다는 결론이 나왔다.
전 세계의 지방이 위험하고 수도권이 위험하고 수도마저도 위험하다.
그럼 그나마 안전한 곳이 어디인가?
수도의 사람이 많이 몰리는 역세권이 그나마 안전하다.
이게 결론이다.
수도권이 안전할 수도 있다.
만약 일본처럼 되지만 않는다면 말이다.
지방이 안전할 수도 있다.
중국은 지방도 안전하지 않은가?
앞으로 중국이 도시화로 경제활성화를 한다고 하니 말이다.
그러나 일본이나 선진국의 지방은 위험하다.
서울은 안전한가?
서울도 일본처럼 되면 위험하다.
도쿄의 변두리는 빈집이 많다.
그럼 그중에 안전한 곳이 어디인가?
역세권과 강남과 같은 부촌이다.
부동산이 나락으로 떨어져도 안전한 곳이다.
역세권이 전 세계적으로 떨어진 유래가 없고 그 나라를 대표하는 부촌의 집값이 떨어진 곳이 현재는 발견되지 않는다.
오히려 더 올랐다.
그런데 부촌보다는 역세권이 좀 더 안전하다.
부촌은 커다란 금융위기가 왔을 때 많이 오른 만 큰 휘청거릴 여지가 있지만 서울의 역세권은 그렇지 않다.
가장 나중까지 선방하는 곳이 이곳이다.
그럼 다시 질문으로 가보자.
자신이 사는 동네가 오를 것인가에 대해 물어본다.
나는 그 대답에 대해 정확한 답을 줄 수 없다.
왜냐하면 모든 데이터를 종합해 봤을 때 수도권이라면 영국이나 캐나다처럼 되면 오를 여지가 있지만 일본처럼 되면 위험하다 얘기할 수밖에 없다.
지방에 사는 사람도 마찬가지로 물어보면 내 대답은 같다.
지방의 경우 세계적인 추세가 오를 수도 있지만 내릴 수도 있다.
그럼 확률은 얼마인가?
50%가 될 수도 있지만 90%가 될 수도 있다.
그런데 왜 거의 0%인 곳에는 투자하지 않는가?
자신이 거주하는 자신이 투자한 곳에는 좋게 보는 경향이 있다.
이것은 똑똑한 사람이나 그렇지 못한 사람이나 마찬가지다.
물론 나도 예외는 아니다.
그렇지만 우리가 생각해야 할 것이 있다.
역사에서 그 의미를 발견해야 한다는 것이다.
요즘 데이터를 들이밀면서 말하는 사람들이 있다.
그러나 그 데이터는 손톱만큼의 변수 정도다.
주택보급률이 어떻고 인구통계가 어떻고 세계 경기가 어떻고 미국의 금리가 어떻고 소비지수가 어떻고 경제성장률이 어떻고 이러한 변수 몇 가지다.
그런데 그 데이터가 맞을 수 있겠는가?
심지어 저 정도도 분석 안 하고 감으로 때리는 경우가 있다.
집값을 이렇게 부양했는데 만약 떨어지면 우리나라 큰일 나니까 절대 집값 안 떨어진다.
이런 것을 분석이라고 한다.
그리고 이를 바탕으로 예측한다.
2018년이 되면 위기가 10년이 반복되니 위험하다.
내가 보기엔 그자가 위험하다.
이런 변수를 가지고 예측하는 것은 안 된다.
이미 그러한 사실에 근거한 분석을 하고 가장 안전한 투자만 하면 된다.
그것이 모든 데이터가 모여 가장 안 떨어진 한 가지를 찾는다면 그것은 서울의 역세권이다.
이유는 무엇인가?
청년실업이 증가할수록 서울로의 편중이 심각해진다.
일자리가 없어서 서울로 올라올 수밖에 없으니까 말이다.
제조 대기업의 몰락 등에 의한 지방 소멸로 지방의 인구가 줄고 일자리를 찾아 서울로 올 수밖에 없다.
기업도 이러한 지방에는 인재가 없어서 서울로 올 수밖에 없다.
뉴 스테이와 같은 대규모 주택공급으로 수도권에 공급이 넘치기 때문에 수도권의 집값이 떨어질 수밖에 없다.
콤팩트시티, 재개발, 재건축 등으로 인한 서울의 공급 증가 때문에 수도권에 집값과 비교해 거리, 출퇴근 시간, 월세 등을 비교하면 서울로 올 수밖에 없다.
외국인은 항상 수도만 샀다. 런던이 러시아 기업인, 아랍의 부호, 이탈리아 마피아, 중국인 등의 수요로 폭등했다.
일본은 일극(一極)도시가 되어간다.
지방의 모든 일자리, 사람 등을 빨아들이는 블랙홀이다.
서울에 우리나라 100대 기업 중 64개 기업이 있고 대학교의 50%가 몰려있다.
이러한 모든 것들을 종합해보라.
어디가 안전한가?
그러면 나오는 말이 있다.
서울이 비싸다는 것이다.
강남이나 아파트는 비싸다.
그러나 역세권 오피스텔이나 주상복합 나 홀로 아파트는 비싸지 않다.
그럼 위의 부동산은 오른 적이 없지 않는가라고 물어본다.
왜 오른 적이 없는가?
지금도 오르고 있는데 말이다.
도대체 근거가 무엇인가?
수도권에 공실이 나는 부동산보다 이것이 공실이 덜 나고 앞으로도 공유경제 모델로 써먹을 것이 많은데 말이다.
그런데 꼭 위험한 일이 일어날 수 있는 수도권과 지방을 사야 마음이 편한가?
이때 나는 감정이입을 하지 말라고 한다
감정이입의 형태는 두 가지로 나타난다
첫째 자신이 살고 있는 집이 수도권이나 지방이기 때문에 일어나고 둘째 자신의 거주형태와 다르기 때문에 일어난다
집이 지방이면 어쨌든 팔고 자신은 월세나 전세에 살아야 하는데 그것이 싫다
그리고 투자하는 것이 두렵다
자신의 거주형태가 아파트라면 원룸의 갭 투자 오피스텔 아파텔 주상복합의 공유공간 투자 형태 자체가 답답하고 싫고 두렵다
그러나 어쩌랴?
그것만이 역사적으로 검증된 떨어지지 않는 안전한 투자처일 뿐이니 말이다
물론 서울의 역세권이 아니더라도 망하지 않을 수 있다
그러나 망할 확률 0과 확률 50 중 고르라면 어디를 고르겠는가?
반대로 서울의 역세권이 역전세난과 공실로 몸살을 앓을 수 있다.
그러나 그쯤 되면 다른 곳은 박살이 났을 지경까지 왔을 것이다.
직장과 가깝고 교통과 학교, 학원과 아르바이트하기가 편한 곳이 공실로 허덕인다면 그 외의 도시는 어떤 지경까지 왔겠는가?
GTX가 들어오면 괜찮지 않냐고 물어본다.
천안에 KTX가 들어온다고 출퇴근을 여기서 할 수 있다고 한 적이 있었다.
KTX 초기에 말이다.
그러나 사실 가격이 비싸다.
GTX가격이 얼마나 되겠는가?
9000원 후반이다.
왕복 2만 원 가까이 된다.
30일이면 60만 원이다.
그럼 한 달 월세에 육박한다.
길거리에서 버리는 시간과 돈이 장난 아니다.
밤에 술 마시면 서울 전역으로 버스가 다니는데 GTX는 시간 맞춰야 하고 정류장이 술집 근처에 있는 것도 아니다.
그럼 시간, 편의성, 가격, 자신이 살고 있는 월세를 합하면 차라리 서울 사는 게 낫다.
그래서 사람이 없어질수록 서울이 유리하다.
서울에 공실이 나면 서울에 집이 없는 사람은 고소하겠지만 월세입자가 바보인가?
다시 시간, 편의성, 가격, 월세 등을 따져 수도권이나 지방에서 방을 빼서 서울로 올라올 수 있다.
왜 그런가?
직장이 서울에 제일 많이 있기 때문이다.
그리고 자신이 집주인이 아니라 자신이 세입자라고 생각하고 그냥 노는 사람이 아니라 서울로 출퇴근하는 사람이라고 생각하고 역지사지해야 한다.
그럼 결론이 나온다.
주거와 투자는 분리해야 한다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
