다주택자 내년 4월후 집 팔면… 3억 차익에 1억500
다주택자 내년 4월후 집 팔면… 3억 차익에 1억5000만원 '세금 폭탄'
[8·2 부동산 대책]
양도소득세 얼마나 늘어나나 - 1주택자도 2년이상 살아야 면세
이번 8·2 부동산 대책으로 내년 4월부터 다주택자가 집을 팔아 얻는 이익에 붙는 세금(양도소득세)이 대폭 늘어난다. 문답으로 궁금증을 풀어본다.
―세율이 높아지나.
"그렇다. 지금은 집을 팔아 남긴 차익에 대해 기본 소득세율(6~40%)만 적용한다. 하지만 내년 4월부터는 두 채 가진 사람은 기본 세율에 10%포인트를, 3채 이상 가진 사람은 20%포인트를 가산해서 양도세를 물린다. 게다가 내년 4월부터는 다주택자에 한해 장기간 주택을 보유할 때 특별공제가 없어져 세 부담이 추가로 늘어난다. 이 제도는 양도 차익의 10%(3년 보유 시)에서 최대 30%(10년 이상 보유 시)를 깎아주는 방식이다."
―실제 세금 부담이 얼마나 커지나.
"10년 보유하다 올해 팔아서 1억원의 차익이 생겼다고 가정하자. 소유한 주택 숫자와 무관하게 올해는 1100만원을 부담해야 한다. 하지만 같은 조건으로 내년 4월 이후에는 2주택자는 2900만원을 내야 하고, 3주택자는 3870만원을 내야 한다. 10년 보유하고 3억원의 차익을 얻었다면 올해는 주택 소유 숫자와 무관하게 5950만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 내년 4월부터는 2주택자는 1억2340만원을, 3주택자는 1억5320만원을 내야 한다. 따라서 다주택자는 내년 4월 이전에 집을 팔아야 세 부담을 줄일 수 있다."
―어떤 지역에 있는 주택을 팔았을 때 세금이 중과(重課)되나.
"양도세 중과는 조정대상지역 안에 있는 집을 팔았을 때만 적용된다. 조정대상지역은 서울 전역, 세종, 경기도 7곳(과천·하남·성남·고양·광명·남양주·동탄2신도시), 부산 7곳(해운대·연제·동래·부산진·남·수영·기장)이다. 다주택 여부는 전국을 대상으로 계산한다. 예를 들어 서울에 한 채, 강원도에 한 채를 갖고 있다면 2주택자로 간주한다. 이때 강원도 집을 팔면 지금처럼 기본 세율만 적용되지만, 조정대상지역인 서울 집을 팔면 기본 세율에 10%포인트를 더해 양도세가 매겨진다."
―내년 4월 1일 이후 적용한다면 3월 말까지 계약만 해도 되나.
"아니다. 내년 3월 31일까지 잔금 납부를 마쳐야 한다. 내년 3월 말에 매매계약을 했더라도 4월 초에 잔금을 받는다면 중과세된다."
―1가구 1주택자에 대해서도 비과세 요건이 강화된다는데.
"조정대상지역 안에 있는 주택에 한해 비과세 요건이 강화된다. 지금은 1가구 1주택자이고 팔 때 가격이 9억원 이하이면 살지 않았더라도 2년 이상 보유만 했어도 양도세를 물지 않았지만, 8월 3일부터는 2년 이상 실제 살았다는 걸 증명해야 양도세를 면제받을 수 있다."
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300228.html
어차피 이렇게 되면 팔지 않는다.
100만 원 벌기도 힘든데 1억 세금 내라고 하면 아무리 돈 많은 사람도 기다리게 마련이다.
그런데 이게 내년 4월 이후부터다.
그러니 정부는 내년 4월 이전에 팔 사람은 팔라는 얘기고 실거주 할 사람이면 그 전에 사라는 얘기다.
현재의 타겟은 강남의 재건축을 타겟으로 한다.
그럼 어떤 시기가 겹친다.
재건축 초과이익 환수제 부활(2018년 1월 1일), 양도세 중과세 (2018년 4월 1일)
그러니 재건축 아파트는 급매물이 나오는 시기가 올 말부터 내년 4월 1일 이전까지 나올 것이다.
급매물이 왜 나오나?
초과이익환수제 때문이다.
왜 그런가?
초과이익 환수제 부활은 관리처분 인가를 받지 못한 재건축 단지는 앞으로 거래가 안 된다는 얘기다.
누가 나라에 이익을 반땅하며 재건축을 할까?
당연히 거래절벽이 일어난다.
그런데 여기서 딜레마에 빠진 사람이 있다.
재건축 단지 중 개포주공과 같은 경우 매매가가 12억 정도 한다.
그런데 전세는 1억 내외다.
그러니 갭차이가 10억 이상 들어간다.
그것을 현금으로 밀어넣었을리가 만무하다.
그러니 여기서 대출 60%만 받더라도 7억 원 가까이 된다.
그리고 후순위로 1억 원을 전세 집어넣었을 것이다.
그리고 나머지 차액을 현금 넣었을 것이다.
그런데 내년초에 초과이익환수제가 부활이 되면 꼼짝없이 최소 5년간 7억에 대한 이자를 내야 한다.
3%만 잡아도 200만 원 가까이 된다.
이렇게 들어가는 금융비용을 무려 5년 간이나 내야 한다.
그리고 바로 되는 것도 아니라면 시간이 5년 이상일 수도 있다.
그런 사람들이 가지고 있는 매물이 나올 것이란 얘기다.
언제부터인가?
초과이익환수제가 확정이 되는 순간부터 내년 4월 1일 이전이다.
그러니 초과이익환수제에 대한 정부의 입장정리는 10월쯤에는 확정해주지 않을까?
그 때부터 급매물이 나올 것이다.
개포주공을 예로 들었지만 은마아파트를 비롯한 모든 강남의 재건축 단지 중 안전진단을 통과한 단지들 말이다.
왜 안전진단인가?
안전진단을 해야 조합원의 권리양도 금지가 있지 않은가?
그러니 오히려 안전진단을 안 한 단지가 더 인기가 있을 것이다.
그것은 급매물이 안 나올 가능성이 있고 안전진단을 받았으나 아직 관리처분 인가가 안 나온 단지들 중에서 급매물이 나올 가능성이 크다는 것이다.
그렇다면 앞으로 강남 재건축의 미래가치가 어떤지를 알아야 살지 말지를 결정할 것 아닌가?
개인적인 의견으로는 강남 아파트는 아파트 준공이 늦게 될 수록 유리하다고 생각한다.
왜냐하면 새아파트에 대한 수요는 꾸준한데 새아파트는 강남에 거의 없고 앞으로도 공급이 힘들다.
그래서 재건축 아파트가 새아파트가 되면 가진자들 사이에서는 그 아파트가 백조가 되는 것이다.
그래서 가격이 오를 가능성이 높다.
늦게 될 수록 더 좋은 평면과 더 높은 가격을 받게되니 차후 늦게 재건축이 될수록 높은 분양가로 인해 70층까지 지어질 가능성이 있고 분양가는 최고가를 경신할 가능성이 있다.
그러니 늦게 새아파트가 될수록 유리하다.
그래서 돈 많고 오래 기다리는 자가 승자다.
돈 없고 금융비용 써서 단기간에 뭐 좀 해보려다가 항상 기다리는 여유자금 있는 자에게 털리는 것이다.
그래서 부동산보다는 주식이 유리하다.
가진만큼 투자하면 되니까 말이다.
부동산은 애초부터 큰 금액으로 들어가야 하고 허접한 주택이 아니라 최고의 주택에 들어가려면 자본이 많이 필요해서 서민이 이기는 게임자체가 아니다.
10억 아파트를 현금주고 사서 보유하는 것이 서민인가?
그러니 애초부터 불리한 것이 부동산이다.
부동산은 부자들에게 맡기고 서민은 주식하자.
어차피 강남 아파트 2000년대 초반부터 많이 오른 것이 3배 밖에 안 된다.
갭투자 잘못한 서민들 얘기를 잘 몰라서 그런데 2008년도에 다 가랭이 찢어져서 은퇴했다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
