강남 재건축 바로미터 '신반포센트럴자이'로 향한 눈 견

강남 재건축 바로미터 '신반포센트럴자이'로 향한 눈

견본주택 3일 간 2만5000여명 방문…분위기 좋아 전망 긍정적
'래미안 강남 포레스트' 중도금 40% 대출 알선 추진 알려져

'신반포센트럴자이' 집객 사진. GS건설 제공

8·2 부동산대책 발표 후 처음으로 분양하는 강남 재건축 단지 ‘신반포센트럴자이’에 대한 업계의 관심이 뜨겁다. 연말까지 잇달아 분양을 앞두고 있는 강남 재건축 시장의 바로미터가 될 것으로 보이는 만큼 분양이 완료되는 시점까지 이목이 집중될 전망이다.

4일 부동산114에 따르면 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 일명 ‘강남 3구’에서 연내 공급을 계획하고 있는 재건축 단지는 총 8개 단지, 9464가구다. 강남구 4개 단지, 서초구 3개 단지, 송파구 1개 단지 등이다.

8·2 부동산대책 이후 강남 재건축 단지 가운데 처음으로 분양에 나선 ‘신반포센트럴자이’를 시작으로 ‘래미안 강남 포레스트’, '서초센트럴아이파크', '대치1지구 재건축' 등이 뒤를 이어 공급된다.

이에 연내 분양을 준비 중인 재건축 조합, 건설사 등의 시선이 ‘신반포센트럴자이’에 집중되고 있다. 당장 일주일 차이로 분양 일정에 돌입하는 ‘래미안 강남 포레스트’가 ‘신반포센트럴자이’와 같이 중도금 40% 대출 알선을 추진 중이라는 사실이 알려진 점도 이를 반증한다.

앞서 GS건설은 무주택 실수요자들을 배려해 자체 보증으로 ‘신반포센트럴자이’의 중도금 40%를 대출 알선한다고 발표했다.

삼성물산 관계자는 ‘중도금 대출 알선’과 관련해 “‘신반포센트럴자이’가 중도금 대출 알선을 발표하면서 이런 얘기가 나온 것 같다”면서 “재건축 조합 쪽에서 얘기가 나간 것 같은데 아직 확실하게 정해진 것은 없는 것으로 안다”고 말했다.

‘신반포센트럴자이’에 업계의 관심이 몰린 것은 이 단지가 각종 규제의 영향을 고스란히 받으며 분양 일정에 돌입했기 때문이다. ‘규제의 여파 속에서 어떤 분양 성적을 내느냐’에 따라 향후 강남 재건축 시장을 점쳐볼 수 있다는 관측이다.

우선 ‘신반포센트럴자이’는 8·2 부동산대책에 따라 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 서초구에 들어서 입주 때까지 분양권 전매가 불가능하다. 분양가 9억원 이상 아파트여서 주택도시보증공사(HUG) 보증의 중도금집단대출이 불가능하다.

여기에 HUG가 분양가 인하를 압박하면서 3.3㎡ 당 분양가도 당초 예상보다 400만원 가량 낮은 4250만원으로 책정됐다.

주변 시세 대비 3억~4억원 가량 낮은 분양가가 책정되면서 ‘로또 청약’이라는 수식이 붙었다. ‘신반포센트럴자이’ 전용 84㎡의 분양가는 최고 15억5660만원으로, 인근 단지인 ‘신반포자이’의 같은 면적 당 분양권 거래가 18억4653만원보다 3억 가량 낮다. 시장 가격이 유지되는 한, 3억 이상의 시세차익을 누리게 되는 셈이다.

그러나 중도금집단대출이 불가능하고 입주 때까지 분양권 전매가 금지되는 만큼 분양가의 70%(계약금, 중도금 60%) 수준의 여윳돈이 필요하다. ‘그들만의 리그’라는 지적이 나온 것도 이런 이유에서다. 전용 84㎡ 기준 10억 이상의 현금이 있어야 한다.

이에 GS건설이 실수요자 구제책으로 내놓은 것이 ‘중도금 40% 대출 알선’이다. 신한은행에 신용보증을 제공해 중도금 40%까지 3% 중반대 금리로 대출을 알선해주기로 했다. 그러나 실제 은행 대출심사과정에서 기존주택담보대출 등의 이유로 대출 제한을 받는 경우가 많을 것으로 보인다.

GS건설도 신반포센트럴자이 안내문에서 ‘개인의 대출 여건에 따라 대출 금액이 축소되거나 대출거부가 될 가능성도 있다’고 유의사항을 명시했다.

규제의 여파에도 불구하고 모델하우스 개관 3일 간 2만5000여명의 ‘구름인파’가 다녀가면서 후속 분양을 준비 중인 건설사들은 일단 안심하는 분위기다.

강남 재건축 분양을 준비 중인 한 건설사 관계자는 “‘신반포센트럴자이’의 분양 성적이 어떻게 나오느냐에 따라 전체 분위기가 좌우될 것으로 보이는 만큼 촉각을 곤두세우고 있다”고 말했다.

GS건설은 당초 예상보다 낮게 분양가가 책정된 만큼 완판(완전판매)에는 무리가 없을 것으로 보고 있다.

임종승 신반포센트럴자이 분양소장도 “내집마련신청서를 받지 않고도 분양은 무난하게 끝날 것으로 보인다”며 “계약 일주일 내 ‘조기완판’ 될 것”이라는 기대를 전했다.

청약일정은 오는 6일 특별공급을 거쳐 7일 당해 1순위, 8일 기타 1순위 접수를 받으며 당첨자 발표일은 15일이다.

이소은 한경닷컴 기자

luckysso@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=201709041145e

우선 ‘신반포센트럴자이’는 8·2 부동산대책에 따라 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 서초구에 들어서 입주 때까지 분양권 전매가 불가능하다. 분양가 9억원 이상 아파트여서 주택도시보증공사(HUG) 보증의 중도금집단대출이 불가능하다.

우선 돈 없는 사람은 대출이 안 나와서 넣어보지도 못 한다고 알고있다.

이에 연내 분양을 준비 중인 재건축 조합, 건설사 등의 시선이 ‘신반포센트럴자이’에 집중되고 있다. 당장 일주일 차이로 분양 일정에 돌입하는 ‘래미안 강남 포레스트’가 ‘신반포센트럴자이’와 같이 중도금 40% 대출 알선을 추진 중이라는 사실이 알려진 점도 이를 반증한다.
앞서 GS건설은 무주택 실수요자들을 배려해 자체 보증으로 ‘신반포센트럴자이’의 중도금 40%를 대출 알선한다고 발표했다.

그런데 신반포센트럴 자이가 중도금 40%를 무주택자에 한 해서 대출해 준다고 한다.
그러니 32평 은 4200만원이 분양가이니 13억4천만 원이다.

그런데 4600정도는 주변시세이니 14억7천2백만 원이다.

그러니 1억 먹고 들어가는 것이고 한강변이 보이면 잠원동의 아크로자이가 현재 6500만 원정도 찍고 있으니 20억 8천만 원 되는 것이다.

그러니 한강변이 보이면 이론상으로 7억4천만 원 버는 것이다.

그런데 무주택자라면 40% 대출을 해준다고 하니 5억3천6백만 원까지는 해주는 것이고 이론상으로 8억 4백만 원만 있다면 해볼만 하다.

만약 잔금 치룰 때 전세를 맞출 수만 있다면 그리고 건설사와 쇼부만 친다면 일단 계약금 넣고 시작해보는 것도 나쁘지 않다.

새아파트니 전세금은 8억 원은 훨씬 넘을 것이 때문이다.

이러니 로또 분양 소리 듣는 것이다.

그래서 돈 많은 사람들이 왜 중도금 40% 대출해 주냐고 요즘 항의 한단다.

공정하게 해야지 그러면서 말이다.

참으로 공정하다.

이건 무슨 돈 놓고 돈 먹는 야바위 판도 아니고 말이다.

그런데 이 판은 도대체 누가 이렇게 키운거야?

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777