자영업자를 위한 법률 Series 1. 임대차 #3

"처음 장사를 시작한 당신이 해야 할 일"

#3. 처음 장사를 시작한 당신이 해야 할 일     

“Both sides now”    

Joni Mitchell, [Both sides now], 2005. 6. 8.

살아있는 전설, Joni mitchell의 많은 명곡 중 ‘Both sides now’을 가장 좋아합니다. 본래 1969년에 발매된 곡인데, 2005년에 다시 불려졌습니다. 개인적으로는 2005년의 곡을 더 좋아하는데, jazzy한 분위기에 오케스트라 편곡도 좋지만, 무엇보다 이 곡은 20대 중반의 Joni mitchell의 목소리보다는 60대의 Joni mitchell의 목소리가 더 어울린다는 느낌을 받습니다. 인생의 한 바퀴를 돌아 낸 전설적인 가수가 마음 다해 부르는 ‘구름도, 사랑도, 인생도 잘 모르겠다’라는 자조적인 고백이, 지금도 많은 사람들을 위로하고 있을테죠.     

길을 걷기 시작할 때 그 여정과 끝을 알 수 있다면, 우리는 과연 어떤 선택을 하게 될까요? 내일을 모르기에 방황하고 멈추어 섰던 그 시간과 공간에서 도리어 인생의 의미를 발견하고 생채기 난 마음을 위로받기도 하기에, 우리는 미래가 불완전하고 불확실하더라도 지금 한 걸음을 내디딜 수 있는 것이겠지요. 내일과 그 끝을 모르기에 오히려 행복하다는 생각도 듭니다.     

“장사를 처음 시작한 당신을 위한 이야기”     

아차. 이 글도 시작부터 길을 잃었습니다. 오늘 하고 싶은 이야기는 장사를 처음 시작한 분들을 위한 이야기입니다. 장사를 하고 있더라도 아직 얼마 되지 않은 분들도 참고하셔도 좋습니다. 제대로 다시 시작해보겠습니다.      

모르는 곳을 갈 때, 대체로 가는 길보다 돌아오는 길이 더 빠르게 느껴집니다. 이미 아는 길이 되었기 때문이지요. 장사를 처음 시작했을 때 왜 하는지 모르고 했던 일들의 이유와 목적이 깨달아지는 순간이 있습니다. 그렇기에 나중에는 할 수 없거나 하더라도 의미가 없는 일들이 있습니다. 장사와 임대차 계약도 마찬가지입니다. 장사를 처음 시작한 당신이 해야 할 일이 있습니다.     

“사업자등록 그리고 확정일자 받기”     

장사를 시작하는 자영업자가 가장 먼저 하는 일 중 하나는 ‘사업자등록’입니다. 장사해서 매출을 일으키는 사업자가 되었다고 정부에 신고하는 일입니다. 카드 단말기를 설치하고 매입 계산서를 발행하고 세금을 납부하는 모든 일의 기준이 됩니다. 사업자등록을 하지 않고 장사를 하는 경우를 쉽게 상상하기 어렵습니다.      

상가건물임대차보호법은 이러한 ‘사업자등록’을 매우 특별하게 취급합니다. 상가건물임대차보호법의 대상이 되는 가게의 자영업자가 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청했다면, 그 자영업자는 바로 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. ‘대항력’이란 ‘맞서는 힘’ 정도로 생각하시면 되겠습니다. 사업자등록을 통해 대항력을 확보한 자영업자는, 가게 건물이 경매되거나 매각되어 건물주가 바뀌더라도 임대차 계약에 따른 권리를 동일하게 요구하며 맞설 수 있습니다.      

또 사업자등록을 한 후에는 가게 건물이 있는 곳의 관할 세무서에 임대차계약서와 신분증을 들고 방문하면 ‘확정일자’를 신청할 수 있는데, 이렇게 임대차 계약서에 확정일자를 받게 되면, 혹시 나중에 가게 건물이 경매되는 일이 생기더라도, 건물의 낙찰대금에서 그 확정일자보다 뒤에 있는 권리자나 그 밖의 채권자들보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습니다. 아쉽게도 모든 상가 임대차에 보장되는 것은 아닙니다만, 그래도 일부 보증금이 수 억 원에 달하는 대규모로 가게를 임차한 것이 아니라면(캡처한 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항을 참고하세요) 내가 장사하고 있는 건물이 경매로 넘어가는 급박한 순간에 내 보증금을 지킬 수 있는 방법이 있는 것입니다.               

상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항

혹시 아직 임대차계약서에 확정일자를 받지 않은 분들이 계시다면 지금도 늦지 않았습니다. 어서 세무서로 가세요.     

“처음을 기록하기”     

임대차 계약이 끝나면 해야 하는 여러 일들 중 가장 중요한 일은 가게를 건물주에게 잘 돌려주고 건물주로부터 보증금을 돌려받는 일입니다. 서로가 서로의 것을 되돌려주는 것입니다. 문제는 건물주에게 가게를 돌려줄 때 어떠한 상태로 돌려주어야 하는지, 즉 어디까지 ‘원상회복’ 해야 하는지가 문제입니다.     

법원은 (1) 원칙적으로 원상회복의 기준을 ‘임대차를 시작한 시점의 상태’로 보고 있습니다. (2) 그리고 원상회복에 대하여 ‘사회통념상 통상적인 방법으로 사용, 수익하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환해도 무방하다’라고 보고 있습니다.  

즉, 가게를 되돌려 줄 때, 내가 장사를 시작한 시점의 상태를 기준으로 두고 일반적인 사용에 따라 상태가 나빠진 정도에 불과하다면, 그 상태 그대로 반환해도 원상회복한 것으로 본다는 것입니다. 만약 기존의 시설을 인수한 후 일부 내부 시설을 개조, 단장하였다면 그 개조, 단장한 범위 내에서 기존의 상태로 복구하면 되는 것입니다.      

따라서 임대차 계약이 끝날 때 혹여나 불거질 수 있는 원상회복의 문제를 대비하는 방법은 ‘처음을 기록하는 것’입니다. 장사를 시작하기 전과 후, 인테리어를 시작하기 전과 후 등의 모습들을 사진으로 자세하게 남겨두고, 혹시 새로운 시설을 설치하거나 개조하였다면 그 내역을 확인할 수 있는 공사 내역서나 견적서를 보관해둘 필요가 있습니다.      

만약 없다면, 지금이라도 늦지 않았습니다. 사진을 찍어두시고 인테리어 내역을 찾아 보관하세요.     

“Both sides now”     

시작은 늘 벅차고 두근거리는 일입니다. 당신의 용감한 도전에 축하와 응원의 마음을 전합니다. 여전히 우리의 미래는 불확실하지만, 그렇기에 더욱 소중하고 반짝이는 당신의 그 시작을 응원하며, 내일의 당신이 행복하기를 바랍니다.      

* Joni mitchell의 Both sides now 공연 실황
https://youtu.be/tKQSlH-LLTQ