다주택자 전세자금 대출 해법은?
전세자금 대출 자격에 대해 자세히 알아봅니다
10.15부터 개정된 전세대출 규제가 적용되고 있습니다.
기본 내용을 들여다보고 중요 포인트를 살펴본 후
예상 FAQ를 작성하며 칼럼을 마무리할까 합니다.
[기본 내용]
아래 표 하나에 기본 사항은 대부분 커버가 되는 거 같아요.
전세대출을 처음 받으려는 사람은
부부의 주택수와 합산 소득금액.
위 두 조건을 고려하시면 됩니다.
이미 받은 전세대출을 연장하는 사람은
부부의 주택수를 고려하셔야 합니다.
부연설명은 주석으로 달았습니다.
> SGI는 18년 10월 말경 시행한다 했는데 일정을 공적보증기관에 맞췄네요.
> 소득과 주택수는 모두 부부 합산입니다.
> SGI는 차주의 소득 상한을 보지 않기로 했습니다. 무주택 혹은 1 주택인 고소득(1억 초과) 가정은 SGI로 가셔야 합니다.
> 연장할 때는 소득 상한 조건을 적용하진 않지만 보유주택수 조건은 적용합니다.
> 그래서 10.15 이후 전세자금 대출을 연장할 때 부부 주택수를 합산하여 2 주택 이상이면 연장이 원칙적으로 제한되나,1회 연장을 허용하되 1 주택만 남기고 보유주택수를 2년 내 모두 처분한다는 확약을 하는 경우만 가능합니다.
> 사후관리 목적으로 전세대출을 받고 나서 1년마다 주택수 변동 및 실거주 여부를 은행에서 확인한다 합니다.
[체크포인트]
1. 보유 주택수의 범위
+ 전세대출은 보증신청인과 그의 배우자가 보유한 주택수를 합산한다.
+ 주택담보대출은 대출신청인과 그가 속한 세대주 및 세대원 모두가 보유한 주택수를 합산한다.(주민등록 등본으로 확인)
+ 주택담보대출에서 대출신청인이 본인 소유 주택을 담보 제공하는 것이 아니고 제3자로부터 담보제공을 받아서
주택담보대출을 신청하는 경우라면 담보제공인이 속한 세대의 보유주택 수도 계산에 포함한다.
2. 보유 주택수의 예외
+ 전세대출은 부부가 보유한 주택 중에서 임대 등록한 주택이 있고 그 주택을 9/13 이전 계약했다면 주택수 계산에서 뺀다.
"다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안하여 `18.9.13일까지 구입한(매매계약 체결일 기준)
임대주택이라면 주택 보유수에서 제외" ........ 전문 내용 발췌
즉, 부부합산 5 주택인 (9.13 이전 구입) 가정이 전세자금 대출을 받아서 전세로 살고 있는데,
그 5 주택을 모두 임대 등록하고 있었음. 내년 1월 전세자금 대출 만기가 돌아오는데 연장이 가능한가?
--> 보유주택수 0, 무주택자로 간주하므로 연장 가능함.
+주택담보대출은 임대 등록한 주택이 있다면 그 주택들은 주택수 계산에서 제외한다. 9.13 이전or이후 조건 없음.
즉, 보유주택수가 5 채인데 모두 임대 등록한 주택이라면 나는 무주택자 자격으로 구입용 주담대를 신청할 수 있음.
[FAQ]
Q. 나와 배우자는 다주택자임. 앞으로 전세대출을 이용하는 방법이 아예 없는 것인가?
A. 부부가 보유한 주택을 9.13 이전 구입했고 모두 임대 등록하면 무주택자로 간주하므로 전세대출받을 수 있음.
Q.10.15 이전 전세대출을 받은 다주택자임. 만기가 돌아오는데 대출 연장하는 방법은?
A. 1 주택만 남기고 2년 내 모두 매도하겠다는 확약 조건부로 1회 연장을 하던지, 보유주택을 모두 임대 등록하던지 둘 중 한 가지 선택해야 함. 둘 다 싫으면 주금공, HUG, SGI의 보증이 필요 없는 대출취급기관으로 옮겨가야 함.
---> 개정된 규제에 따르면 확약 조건부로 연장을 하면 1 주택만 남기고 모두 매도해야 함.
전세대출을 상환했어도 매도해야 함.
Q. 1 주택만 남기고 다 팔겠다는 확약으로 연장을 했는데 안 팔거나 못 팔면 어떻게 되는가?
A. 이 부분에 대한 내용은 전문에 언급된 바 없으나 둘 중 하나임. 첫째:대출을 전액 상환하면 확약한 내용을 이행할 필요 없음. 둘째:대출을 전액 상환하더라도 확약한 내용(1 주택만 남기고 모두 판다)을 이행할 때까지 끝까지 추적함.
--> 확약한 내용을 이행해야 함. 안 하면 금융거래 위반자로 등록되어 신불자에 준해서 관리됨.
Q. 전세대출받을 당시엔 무주택 혹은 1 주택이어서 전세대출을 받았는데 대출기간 동안 다주택자가 되었으면?
A. 1년마다 주택 보유수 변동을 체크한다 했음. 2 주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장 제한.규제 전 받았던 사람들은 확약 조건부로 1회 연장이라도 가능하나, 규제 이후 무주택 혹은 1 주택자가 대출기간 동안 다주택자가 되었다면 확약 조건부로도 연장이 불가함을 주의.
[다주택자의 해법]
+ 기존받았던 사람들은 확약 조건부로 시간을 벌던가(1회 연장 최대 2년) 혹은 모두 임대 등록해서 안전하게 가던가.
+ 보유 주택을 매도할 계획이 없다면 10.15 이후 도래하는 전세대출은 상환해야 함. 매도 확약 조건부로 연장하게 되면 전세대출을 상환했어도 1 주택만 남기고 모두 매도해야 불이익이 없음. 끝까지 추적한다고 했음.
+ 새로 받을 사람들은 9.13 이전 취득분은 임대 등록해야 함. 방법이 없음.
+ 주금공, HUG, SGI 말고 전세대출 보증을 취급하는 기관은 현재 없음. 1 금융은 현재 세 군데 보증이 필수임.
+ 캐피털, 저축은행 등 2 금융에서 해법이 나오지 않을까 기대함. 그에 따른 비용 증가는 예상됨.
오늘 전세대출 보도자료를 끝으로
이제 시장에 나올만한 대출규제는
전부 나온 게 아닐까란 생각이 들어요.
여기서 더 규제를 한다면 뭘 어떻게 하나?
이런 생각이 들거든요.
규제의 새로운 PAGE를 써 내려가는
지금 정부의 규제 방향이
얼마나 오래 갈지는 솔직히 모르겠어요.
일단 지르고
나중에 계산기 두드리는
그런 시기는 아닌 건 확실한 거 같아요.
철저한 자금계획과 준비로
좋은 가격에 매입한 물건을
나쁜 가격에 던지는
그런 상황으로
몰리진 않으셨으면 합니다.
새로운 내용이 나오면 또 찾아뵙겠습니다.
감사합니다....^^
