지속가능한 공유오피스를 꿈꾸는 패스트파이브

2019년 재무제표 간단분석

1. 현재 상장을 추진중이기 때문에 2019년 K-IFRS로 회계기준을 변경했습니다. 

그리고 하필이면 2019년에 K-IFRS 리스 기준서가 엄청나게 개정되었습니다. 

패스트파이브는 리스가 주업입니다. 그래서 IFRS 회계전문가가 아니면 해석이 힘든 제무제표가 되었습니다. 

2. 사업의 지속성에 있어서 중요한 것은 영업이익과 영업현금흐름입니다. 

패스트파이브는 매출액도 크게 성장했고(2019년 매출 425억) 영업손실도 초기기업에 비해 아주 큰편은 아닙니다. (영업손실 49억)

특히 현금흐름표의 영업현금흐름이 185억원 플러스인 점은 좋은 신호입니다. 

일부보도자료에서는 EBITDA(영업이익에서 감가상각비 제외한 이익)가 31억원 플러스인 점을 볼때 수익성이 있다라고 말하고 있습니다. 

3. 하지만 앞서 말씀드린 IFRS의 함정이 숨어있습니다. 

패스트파이브의 주요 수입은 멤버쉽매출(임차수익)입니다. 약 380억원 수준입니다. 

그럼 주요 비용은 뭘까요? 당연히 임차료입니다. 하지만 패스트파이브의 주석 25. 영업비용에는 임차료 비용이 4억 밖에 나오지 않습니다. 

그 이유는 현행 IFRS에서는 임차료 대신에 사용권자산감가상각비(242억)와 이자비용(86억)으로 대체하여 표시되기 때문입니다.

즉 순수한 임차수익-임차료의 마진은 380억 - (242억+86억+4억) = 48억원 수준입니다. 

그 48억원으로 인테리어도 해야하고, 직원들 월급도 줘야하고, 기타 여러비용들을 부담해야합니다.

4. 그럼 현금흐름표의 영업현금흐름은 왜 이렇게 플러스냐? 

이것도 IFRS의 맹점입니다. 리스업 특성상 매출액이 영업현금흐름으로 잡히는데

임차료지급액은 '리스부채의 지급'이라고 하여 재무활동현금유출액으로 잡힙니다. 

즉 받을 돈은 영업현금흐름으로, 줄 돈은 재무활동으로 잡히니.. 영업현금흐름이 좋아집니다. 

그리고 오피스빌딩의 경우 신규계약하게되면 초기 몇개월은 무료료 임차해주죠. 특히 이 회사는 2019년에 신규계약이 많았구요. 그것이 현금흐름이 좋아지는데 적지 않은 역할을 했을 것입니다. 

5. 현재의 손익구조로는 지속가능한 사업은 아닌 것으로 보입니다. 

주 영업활동에 들어가는 비용에 비해 수익이 적기 때문입니다. 

기존사업에 더해 시너지 있는 추가수입이 필요할 것 같은데, 그게 뭔지는 아마 내부적으로 고민하고 계실 것 같습니다. 

주석24.1의 기타매출 46억원이 있는데 그게 힌트가 될지도 모릅니다. 

(+) 당기순손실이 무려 598억원이라고 걱정하는 분들이 많으시지만 그것은 전환상환우선주(RCPS)로 주식을 발행한 기업의 특성상 파생상품평가손실이 크게 나와서 그런 것이니 크게 고려하지 않으셔도 괜찮습니다(현금과 상관 없는 일시적현상입니다) 

중요한 것은 주 영업의 수익성입니다.