요즘 난리인 '전세 사기' 대체 뭐야?
부동산 완전 정복
<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.
"가장 흔한 전세 사기가 궁금해"
'전셋값 부풀리기'야. 가령 3억 원짜리 빌라를 3억 5,000만 원에 전세를 줘. 그리고 보증금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 이에게 그 명의를 넘기는 거지. 이렇게 되면 임차인은 보증금을 돌려받을 방법이 없어져. 어쩔 수 없이 경매에서 그 주택을 낙찰받기도 하지. 하지만 낙찰가가 보증금보다 낮은 경우가 대다수라 그 차액만큼 피해를 보게 돼.
어떻게 이런 수법에 속을 수 있냐고? 혹할 만한 계약 조건을 내놓기 때문이야. 적은 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한 뒤, 그 이자를 1년이나 일정 기간 대신 내주겠다고 약속하는 식이지.
"다른 유형은 없어?"
최근 피해가 컸던 전세 사기 수법을 예로 들어 설명할게.
■ '빌라의 신'
서울을 포함한 수도권에서 빌라 3,493채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸린 사기야.
■ '세 모녀 사기'
빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 놓고, 피해자 355명의 795억 원을 가지고 ‘먹튀’한 사건이지.
■ '수원 근저당'
17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려주고 보증금 20억 5000만 원을 챙긴 사기야. 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 빌라를 담보로 대출받고 근저당권 을 설정했지.
■ '빌라왕'
임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 ‘돌려막기’ 수법이야. 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 보게 했지.
전세 사기는 시세 확인이 어려운 빌라나 전세가율이 높은 곳에서 쉽게 발생해. 서울주거포털에 따르면 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%)야. 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)도 90%를 넘고, 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%) 등은 90%에 육박하는 수준이지. (2022년 8월 기준)
* 무갭투자: 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위야.
* 압류: 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 임대인의 집안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말해.
* 깡통전세: 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우. 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있어. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문이지.
* 근저당권: 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 뜻해.
* 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율이야. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%.
"왜 사라지지 않는 거야?"
임차인과 임대인의 정보 비대칭 문제 때문이지. 임대인은 자기 집과 관련한 빚이나 세금 문제 등에 대해 잘 알지만, 임차인은 그걸 몰라 피해를 입는 거야. 심지어 현행 제도는 전세보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인에 대한 정보도 제공하지 않아 아쉬움이 커.
* 악성 임대인: HUG가 임차인에게 보증금을 대신 갚아준(대위변제) 건수가 3회 이상이고, 미회수 금액이 총 2억 원 이상인 임대인을 말합니다.
"깡통전세는 다른 건가.."
분명히 달라. 전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 생각으로 계약하지. 반면, 깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어져 기존 보증금 수준으론 임차인을 구하지 못할 때 생겨. 즉 전셋집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기는 아니라는 뜻이야.
■ 잠깐, 그럼 깡통전세는 사기가 아니네?!
물론 깡통전세도 전세 사기로 발전할 수 있어. 하지만 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 형사처벌을 피하기 위해 보증금을 돌려주려고 노력할 거라는 게 전문가들의 의견이지.
■ 카카오페이 전세보증금 반환보증
부동산 전문 뉴스레터 '부딩'과 함께 만든 콘텐츠입니다.
