전세대출 받을 때 가장 많이 물어보는 게 뭐야?

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<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.

사실 전세대출이 뭔지 잘 모르겠어

전세 대출이란 보증기관(HUG, SGI, HF)이 전세 대출에 대해 보증서(보증보험)을 발급해 주면, 그 보증을 담보로 은행이 돈을 빌려주는 시스템이야. 즉 은행도 보증 기관이 대출금의 상당 부분을 보증하기에 돈을 빌려줄 수 있는 거지. 물론 그 보증서에 대한 보증료도 내야겠지? 보증료 부담 형태는 보증 기관에 따라 달라. 대출받는 네가 내야 할 수도 있고, 은행이 대신 부담하는 경우도 있어.

전세대출을 받아 다른 곳에 써도 될까?

그럴 수 없어. 전세대출은 대부분 신청자(임차인)가 아닌 임대인에게 돈이 입금되거든. 그 목적이 보증금을 내는 것이기 때문이지. 그러니까 계약기간이 끝나면 임대인은 보증금 중 대출금은 은행에 돌려줘야 해. 남은 보증금은 임차인에게 돌려주고.

임대인이 임차보증금을 은행에 직접 반환하지 않고, 임차인(차주)에게 반환하는 전세대출의 경우도 마찬가지야. 대출의 목적이 임차보증금 납부이기 때문에 다른 목적으로 사용할 수 없어. 만약 은행에서 다른 목적으로 사용한 사실을 알면 대출금을 즉시 회수할 수 있어. 신용점수에도 악영향이 있을 수 있으니 주의해야 하고.

대출받을 때 임대인의 동의가 필요할까?

동의는 필요 없어. 단, 어떤 보증 기관을 낀 은행 상품이냐에 따라 이런저런 ‘협조’는 필요할 수 있어. 가령 일부 보증 기관의 상품은 전세대출 신청 시 '질권설정' 또는 '채권양도’를 요구해. 이는 네가 대출금을 갚지 않을 때 보증금을 가진 임대인에게 은행이 직접 반환을 요구할 수 있게 하는 장치지. 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차인의 권리를 은행이 대신 받아두는 거로 이해하면 돼.

근데 왜 ‘임대인 동의 거절’ 사태가 생겨?

임대인 입장에선 귀찮은 일도 없지 않아서야. 먼저 은행 입장에서 보자. 은행은 네게 빌려준 돈을 훗날 안전하게 돌려받을 수 있는지 임대인에게 확인하고 싶을 거야. 해당 전세 계약이 임대인과 임차인 간에 정상적으로 이뤄진 것인지도 궁금하겠지. 이걸 확인하려고 은행은 임대인에게 관련 서류를 요청하기도 해. 어떤 임대인은 부담을 느껴 이를 거절하기도 하지. 은행은 또 그걸 임대인이 대출에 반대하는 것으로 해석하고. 결국 이렇게 임대인 동의 거절 문제가 생기는 거야.

대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있어?

임대인과 상의하고 계약서에 특약을 넣으면 계약금을 돌려받을 수 있어. 그러니 만에 하나 일어날 수 있는 분쟁을 막기 위해 계약서에 "대출이 안 되면 이 계약은 해제되고 계약금은 돌려준다" 같은 특약을 넣는 게 좋아.

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- 2023년 5월 24일 기준으로 작성되었습니다.