질권설정이 뭐야? 너무 어려워!

부동산 완전 정복

<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.

질권은 ‘돈을 받을 권리’라고 이해하면 쉬워. 네게 보증금 일부를 빌려준 은행이 그 돈을 가장 먼저 가져갈 수 있는 권리지.

'질권설정', 이걸 왜 하는 건데?

‘질권설정’이란 어떤 재산에 질권(돈을 받을 권리)을 걸어놓는 걸 말해. 은행이 임차인인 네게 내준 대출금을 임대인에게 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 거지.

보증 기관(HUG, SGI, HF) 중 SGI 방식으로 가장 많이 보증서를 내줘. 그러니까 임대차계약을 체결한 다음 SGI 보증서를 담보로 하는 전세대출을 신청하면

① 임대인은 질권설정통지서(질권설정 사실을 알려줌)를 받게 되고(+유선상 동의)
② 은행에서 전세대출을 받으면 계약서상 잔금일에 임대인 계좌로 대출금을 넣어주고
③ 계약 만기에 임대인이 은행에 대출금을 상환(질권소멸)하는 시스템이지.

▶ 질권설정을 했을 때 주의할 점은?
임차인보단 임대인 입장에서 주의할 게 있어. 계약 만기 이후 임대인이 은행이 아닌 임차인에게 보증금을 돌려주면 문제가 복잡해질 수 있거든. 임차인이 그 돈을 임대인에게 돌려주고, 임대인이 다시 은행에 갚으면 상관없지만, 최악의 경우 임대인이 은행에 대출금을 물어줘야 할 수도 있지.

그럼 채권양도는?

채권은 ‘돈을 갚으라고 할 수 있는 권리’를 뜻해. ‘채권양도’란 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리를 전세대출을 받은 임차인이 은행으로 넘기는 걸 말하고.

이렇게 하는 이유? 임차인의 보증금은 임대인 입장에선 사실상 부채(빚)에 해당해. 전세 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이지. 따라서 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 채권을 갖게 돼.

다만 전세대출을 받았다면 얘긴 달라져. 그 보증금은 은행 것이기에 은행이 채권을 요구할 수 있게 되지. 이에 은행은 그 보증금을 빌려준 사실과 그에 대한 채권이 은행에 있다는 걸 채권양도통지서를 통해 증명하는 거고.

임대인 동의가 필요하다던데?

오해에서 비롯한 얘기야. 만약 보증 기관이 은행에 보증을 서며 임대인의 집을 담보로 설정하면 그건 임대인의 재산권을 침해하는 행위가 맞아. 하지만 정말 그럴까?

보증 기관은 임대인의 집이 아니라, 은행이 보유한 ‘보증금반환채권’에 질권을 설정하지. 하여 임대인이 은행에 대출금을 돌려주지 않으면, 보증 기관은 먼저 은행에 대출금에 해당하는 액수를 주고 담보로 설정한 보증금반환채권을 가져가 채권자로서 임대인에게 대출금을 받아내는 거야.

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- 2023년 5월 24일 기준으로 작성되었습니다.