계약 만기가 다가오는데 뭘 해야 할까?

부동산 완전 정복

<어서 와, 전월세는 처음이지?> 시리즈
전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 선배 임차인과 후배 임차인의 대화로 알려드립니다.

계약을 연장할지, 해지할지에 따라 해야 할 일이 다르지. 만약 연장한다면 전세대출도 연장할 건지 아닌지에 따라 또 달라지고.

전세대출은 어떻게 연장해?

대출을 연장할 땐 보증금이 올랐는지, 그대로인지에 따라 아래와 같이 달라져.

올랐을 때
보증금을 올렸다면 전세대출 한도가 남았다는 전제하에 대출을 더 신청할 수 있어. 다만 보증서를 받은 기관에 따라 좀 다른데, HUG와 SGI의 경우 대출 증액 시 임대인의 동의가 필요해(채권양도통지서 또는 질권설정통지서 수령 및 유선상 확인). 임차인의 신용도를 보고 보증하는 방식이 대다수라 임대인의 동의는 필요 없어.

그대로일 때
이땐 임대차계약 연장 사실 확인은 필요하지만, 임대인의 동의까지는 받지 않아도 돼. 보통 대출받은 은행에서 계약이 끝나기 한 달쯤 전에 네게 만기 연장이나 대출금 상환을 안내하는데, 이때 필요한 서류를 준비해 만기를 연장하면 끝.

■ 임대인이 대출 증액에 동의하지 않으면?
그래도 대출 연장엔 문제가 없어. 다만 이런 경우에 대비해 평소 여윳돈을 만들어놓는 게 좋겠지. 아니면 신용대출을 받아야 하니까.

2+2년 거주할 수 있는 계약갱신청구권은 언제 쓰는 거야?

계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 청구할 수 있어. 임대인도 정당한 사유 없이 이걸 거절할 순 없고. 근데 계약갱신청구권도 널 무적의 상태로 만들어주진 않아. 다음과 같은 상황에선 임대인도 계약갱신을 거절할 수 있거든.

① 임차인이 2개월 이상 월세를 밀렸거나
② 거짓으로 집을 빌렸거나
③ 합의하에 임대인이 이사비 등 상당한 보상을 했거나
④ 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 빌려줬거나
⑤ 집을 심하게 파손했거나
⑥ 노후화 등으로 집이 부서졌거나
⑦ 철거나 재건축 등을 해야 하거나
⑧ 임대인이나 그의 직계가족이 실거주할 계획이거나
⑨ 그 밖에 집을 계속 빌려주기 어려운 중대한 사유가 있을 때.

2년 계약했는데, 1년만 살아도 될까?

안 되지. 그럴 땐 임대인의 동의를 얻어야 보증금을 돌려받을 수 있어. 반대로 계약은 ‘1년’ 했지만 “그냥 2년 살게요”라고 주장할 순 있지. 임대차보호법 자체가 최소 임차 기간 2년을 보장하거든.

근데 여기에 함정이 있어. 계약기간을 못 채웠다면 임대인도 네게 보증금을 미리 돌려줄 의무가 없다는 것. 즉 서로 감정이 상할 수 있으니 이런 일이 있기 전 임대인과 협의하는 게 좋겠지.

■ 계약갱신청구권을 썼다면 무조건 2년 더 살아야 할까?
아니, 2년을 무조건 채워야 할 의무는 없어. 언제든 계약을 깰 수 있지. 단, 임대인에게 계약을 해지하겠다고 알린 후 3개월이 지나야 효력이 생겨. 즉 3개월 동안은 임대료(월세 등)도 잘 내야 하지.

묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 쓴 거로 봐?

계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 너나 임대인 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않아 전과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 걸 '묵시적 갱신'이라고 해. 하지만 이것과 계약갱신청구권은 달라. 즉 최초 계약으로 2년간 살고 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았어도 계약갱신청구권(+2년)을 쓸 수 있지.

계약해지하고 전세대출 갚으려면?

사람들은 대부분 평소 이자만 내다가 만기에 대출금을 한 번에 갚는 일시 상환 방식을 택해. 이때 네가 임대인에게 받아 은행에 갚아야 하는지, 아니면 임대인이 직접 은행에 송금하는 건지 헷갈릴 수 있지. 정답? 은행 또는 상품마다 달라.

HF의 청년·일반 전월세보증금대출 상품을 이용하면 임차인인 네가 임대인에게 보증금을 받아 은행에 직접 상환해야 해. SGI 상품을 이용하면 임대인이 은행에 보증금을 전달해야 하고. 물론 보증금에서 대출금을 뺀 금액은 임차인에게 돌려줘야 하지.

■ 사정이 생겨 전입 1년 만에 이사해야 할 상황이야. 중개수수료를 나보고 내라는데?
새로운 임차인을 들이는 데 드는 중개수수료는 임대인이 내는 게 맞아. 하지만 네겐 지금 ‘차임지급의무(월세를 낼 의무)’는 물론 계약기간까지 남아 있어. 이 경우 사실 임대인은 계약이 끝날 때까지 네게 보증금을 돌려주지 않아도 돼. 문제가 복잡하지? 그래서 현장에선 보통 이럴 때 임차인이 중개수수료를 부담하는 조건으로 모든 문제를 마무리 지어. 아마 임대인도 이에 대해 얘기한 걸 거야.

해지 통지하면 3개월 후에 나갈 수 있는 거 아니었어?

아니야. 묵시적 갱신(자동 연장)이나 계약갱신청구권을 쓴 상태에서 계약을 해지하는 경우와 헷갈린 거 같네. 앞서 말했듯 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 쓴 상태에서 이사하겠다고 통지하면 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 해. 네가 다음 임차인을 구하는 중개수수료를 낼 필요도 없지. 하지만 계약기간이 남아 있거나 만기 후 재계약한 경우엔 임차인 마음대로 아무 때나 나갈 수 없어.

임대인이 바뀌었는데, 계약서를 다시 써야 할까?

계약 내용이 바뀌지 않았다면 새로 쓸 필요는 없어. 확정일자도 다시 받을 필요 없고. 새로운 임대인이 이전 임대인의 지위를 그대로 가져간다고 보기 때문이야. 계약기간이 끝나 같은 조건으로 계약을 갱신하거나 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되는 경우도 마찬가지고.

■ 임대인이 바뀌고 보증금이 올랐어
보증금이 올랐다면 조금 복잡해져. 확정일자의 효력이 오른 보증금까지 커버하진 못하거든. 고로 오른 보증금에 대해 별도의 계약서를 쓰고, 이에 대한 확정일자도 다시 받아야 해. 이때 주의 사항 하나. 기존 계약서를 파기하고 새로이 전체 보증금에 대한 임대차계약을 맺지 않도록 해야 해. 기존 계약서는 그대로 보관하고 보증금 증액분에 대해서만 다시 계약서를 쓴 후 확정일자를 받는 방법을 추천해.

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- 2023년 5월 24일 기준으로 작성되었습니다.