시세보다 저렴하게, 경매로 집 사는 법

부동산 완전정복

Feb 1. 2024

‘부동산 아울렛’이라 불리는 경매. 비교적 싼 값에 부동산을 살 수 있지만 그만큼 거래하기 어려워요. 일반 투자자가 섣불리 도전하지 못하는 이유죠. 하지만 천 리 길도 한 걸음부터. 기초부터 시작하면 충분히 도전할 수 있는데요. 경매의 6가지 단계를 알려 드릴게요.

어떤 매물을 살까? '부동산 고르기'

법원경매정보 사이트에서 매물을 고르세요. 사이트 메인 화면에 들어가면 ‘경매물건'이라는 카테고리가 보일 거예요. 마음에 드는 매물의 감정 가격, 면적, 특이사항 등을 확인하세요. 실제 사진도 볼 수 있어요.

입찰 방식에 따라 부동산 경매 진행 과정을 다음과 같이 두 가지로 나눌 수 있어요. 여기서는 기일입찰을 기준으로 진행 과정을 알아볼 거예요.

기일입찰
입찰자가 정해진 날에 법원에 출석해 입찰표를 제출하는 방식이에요. 입찰표에 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰받죠.

기간입찰
1주일~1개월 안에 입찰표에 가격을 써서 집행관에게 직접 제출하거나 등기 우편으로 제출하는 방식이에요. 법원에 출석할 필요가 없죠.

법적인 문제는 없을까?
'권리분석하기'

가장 중요한 단계예요. 권리분석은 내가 고른 매물에 법적인 문제가 있는지, 해당 매물에 대한 어떤 사람이 어떤 권리를 가지고 있는지 확인하는 절차라고 할 수 있는데요.

예를 들어 해당 매물에 전세권이 남아 있다면 낙찰 받은 사람이 전세금을 줘야 해요. 즉, 내가 이 부동산을 구입했을 때 가질 수 있는 권리가 얼마만큼인지, 누구에게 얼마를 줘야하는지 파악하는 단계라 할 수 있죠.

(1) 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급하세요.

(2) 해당 매물에 대한 권리를 누가, 얼마나 가지는지 확인하세요.
등기부등본을 통해 이 사실을 확인할 수 있어요. '가압류', '(근)저당권', '전세권', '경매개시결정등기'라는 단어가 보이면 누군가 해당 매물에 대한 권리를 가지고 있다는 뜻이에요.

(3) 낙찰자가 치르는 매각 대금이 누구에게 가는지 확인하세요.
대부분 매각 대금은 은행이나 채권자, 전세 세입자에게 가는데요. 만약 권리관계가 복잡하면 즉, 매각 대금을 줘야 할 사람이 많다면 해당 매물을 포기하는 것도 방법이에요.

얼마를 제시할까?
'현황 파악하기'

입찰가를 정했으니 입찰에 참여할 차례예요. 입찰기일이 되면 법원에 가서 입찰표를 제출해야 하는데요. 이때 꼭 챙겨야 하는 게 있어요. 신분증, 도장, 입찰보증금이에요. 입찰보증금은 대체로 최저 매각금액의 약 10%예요.

법원에 도착해서 가장 먼저 할 일은 바로 입찰표를 작성하는 건데요. 입찰 금액을 쓸 때는 단위를 밀려 쓰지 않도록 주의해야 해요. 만약 잘못 적었다면 수정하지 말고 새로운 입찰표에 다시 써야 하죠. 다 쓰고 난 다음에는 봉투 윗부분의 수취증을 뜯어 보관하세요. 낙찰에 실패해 보증금을 돌려받아야 할 때 꼭 필요해요.

낙찰받았다면?
'잔금 치르기'

경매가 시작되면 입찰가를 가장 높게 쓴 사람이 낙찰돼요. 낙찰 이후, 2주 동안 매각 허가 기간이 주어지는데요. 이 기간은 낙찰 과정이나 이해 관계에 문제가 없는지 확인하는 시간이에요.

이 과정이 끝나면 잔금을 치러야 하는데요. 법원마다 다르지만 일반적으로 매각 허가 기간 이후 한 달 안에 잔금을 내야 해요. 잔금을 제때 내지 않으면 입찰 보증금을 돌려받을 수 없고, 해당 물건은 재입찰 되니 꼭 미리 잔금을 준비하세요.

▶ 경매 잔금도 대출받을 수 있나요?
받을 수 있어요. 보통 경락잔금대출을 이용하는데요. 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 빌릴 수 있는 상품이에요. 보통 낙찰가의 60~80%까지 대출받을 수 있어요. 하지만 매물, 지역, 낙찰자의 소득에 따라 상이하니 꼭 직접 확인해야 해요.