“아파트 잔금대출은 갈아탈 수 없나요?”

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“더 좋은 걸로 바꾸고 싶어요”

잔금대출을 받아 신축 아파트에 입주했습니다. 최근에 주택담보대출 갈아타기 서비스가 시작됐다고 해서 조회해 봤어요. ‘대출 불가 상품’이라고 뜨더라고요.

잔금대출을 일반대출로 바꾼 후에야 가능하다는 말을 들었는데요. 왜 잔금대출은 안 되는 건가요? 일반 대출로 바꾼 후에 다시 갈아타기를 시도해 볼까요?

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■ “잔금대출, 아직은 갈아탈 수 없어요”

글: 김현우(MBC 라디오 <손경제상담소> 진행자)

▶ 신축 아파트 잔금 대출은 특수해요.
▶ 후취담보대출은 갈아탈 수 없어요.
▶ 등기가 나와야 일반 대출로 갈아탈 수 있어요.

2024년 1월 초부터 주택담보대출을 비교하고, 갈아탈 수 있는 서비스가 생겼어요. 일명 ‘대출 갈아타기' 서비스인데요. 갈아타기 대상이 아닌 대출도 있어요. 신축 아파트의 잔금 대출이 여기에 해당하죠.

갈아탈 수 없는 이유는

주택담보대출은 주택을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 상품이에요. 돈을 빌려줬다는 표시로 등기에 ‘근저당권'을 설정하죠.

그런데 신축 아파트에는 근저당권을 설정할 수 없어요. 한 번에 수백 채를 새로 짓다 보니 시간이 걸려 바로 등기가 나오지 않거든요. 태어났지만 출생 신고를 하지 않은 신생아 같은 상태라 할 수 있죠.

그래서 건설사와 협약한 일부 은행에서만 나중에 근저당권을 설정하겠다고 약속하고 특수한 대출을 해주는데요. 이걸 ‘후취담보대출'이라 불러요.

신용대출을 갈아타려면 주민등록번호가 있어야 개인을 식별할 수 있는 것처럼, 주택담보대출을 갈아타려면 등기가 필수인데요. 후취담보대출은 등기가 나오지 않은 상태라 비교할 수 있는 조건이 없는 셈이에요. 갈아탈 수 없는 이유죠.

그래도 갈아타고 싶다면

후취담보대출을 일반대출로 갈아탄 다음 한 번 더 다른 대출로 갈아타야 해요. 하지만 이렇게 하면 중도상환수수료를 두 번 물어야 해요.

대출을 갈아타면서 발생하는 각종 부대 비용도 두 배로 들고요. 이뿐만 아니라 대출을 갈아탄 후에는 최소 6개월이 지나야 다시 갈아탈 수 있죠.

다행히 최근 금융당국에서 이러한 문제를 파악하고 서비스를 개선하겠다고 밝혔는데요. 정확히 언제 개선될지는 알 수 없지만, 현재로서는 성급히 일반 대출로 갈아타기보다는 정책이 바뀌길 기다리는 게 더 좋은 방법일 수 있어요.