내 집 마련 가이드 #5 소유권 이전등기란?

카카오뱅크 '내 집 마련 가이드'

부동산은 큰 돈이 오가는 거래인만큼 이것저것 챙겨야 할게 많죠. 특히 부동산 소유권을 주고받는 등기이전 절차는 매우 중요하므로 잘 알아 두어야 해요. 오늘은 소유권 이전등기에 대해 자세히 알아볼까요?

소유권 이전등기가 뭐죠?

보통 물건을 사고 파는 거래는 물건에 대한 돈을 지불하는 것으로 끝나는데요. 하지만 들고 다닐 수 없는 땅이나 건물처럼 ‘움직이지 않는 자산’인 부동산 거래는 조금 달라요.

민법 제 186조(부동산물권변동의 효력) 
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

위와 같이 부동산 거래는 계약을 할 때 소유권을 이전해야만 법적으로 거래에 효력이 생겨요. 쉽게 말해 집을 살 때는 단순히 돈만 지불하면 되는 것이 아니라, 소유권을 나에게로 가져오는 절차가 꼭 필요하다는 거죠.

소유권 이전등기는 언제 해야 하나요?

보통 주택을 거래 할 때는 계약서를 쓴 후 계약금을 먼저 지불하죠. 이 때 계약금을 제외한 나머지 주택 구매 비용을 지불하는 ‘잔금일’도 함께 정하게 되는데요. 바로 이 잔금일에 소유권 이전등기를 진행하는 게 보통이에요. 

법적으로는 잔금일로부터 60일 이내 취득세를 신고하고 소유권 이전등기 신청을 마쳐야 합니다. 만약 60일 이내에 취득세 신고를 하지 않을 경우 취득세액의 20%에 해당하는 가산세를 납부해야 하고, 기간 내 이전등기를 하지 않으면 부동산등기 특별조치법상 부동산등기해태 과태료를 납부해야 합니다. 

소유권 이전등기는 어떻게 하나요?

소유권 이전등기는 챙겨야 할 서류도 많을 뿐더러, 절차도 복잡한 편이라 법무사에게 위임해 처리하는 걸 추천드려요. 공인중개사에게 법무사를 추천받거나, 법무사 앱에서 견적을 받고 직접 법무사를 선정할 수도 있어요.

물론 최근엔 간단한 소유권 이전등기는 직접 셀프로 처리하는 분들도 있습니다. 필요 서류를 챙겨서 부동산 관할 등기소에 방문해 접수하면 되죠. 단, 셀프로 등기할 수 없는 경우도 있으니 주의하세요.

<셀프 등기가 불가능한 상황>

① 매수인이 은행에서 잔금 대출을 받아, 매수와 동시에 근저당권이 설정되는 경우

② 매도인이 등기권리증을 분실한 경우

③ 그 외 권리관계나 세금 등이 복잡하여 일반인이 처리하기 어려운 경우

필요한 서류는 무엇인가요?

매도인(집을 파는 사람)과 매수인(집을 사는 사람) 각각 준비해야할 서류가 달라요.

매도인은 일반 인감증명이 아닌 부동산 매도용 인감증명서를 준비해야 하는데요. 여기에는 매수인의 인적정보(성명, 주소, 주민등록번호)가 기재되어야 하므로, 매매계약서를 들고 주민센터에 방문해서 발급받으세요.

등기필증이나 등기필정보는 법무사가 챙겨줄 거예요. 이것을 소유권 이전 시 매수인에게 전달하면 됩니다.

주의할 점이 있나요?

소유권 등기이전을 처리하기 힘든 상황이 일부 있어요. 미리 알아 두면 혹시 모를 상황을 대비할 수 있겠죠?

1) 매도인에게 근저당권부 채무가 있는 경우예요. 매수인으로부터 잔금을 받고, 바로 채무를 변제해야 무사히 소유권 등기이전을 완료할 수 있어요.

매도인은 은행으로부터 미리 가상계좌를 받아, 매수인에게 전달해 주세요. 매수인이 잔금일에 해당 가상계좌로 잔금을 송금하면 매도인의 채무가 바로 변제되도록 처리할 수 있어요.

여기서 잠깐! 매수인이라면 매도인의 은행 지점 담당자에게 매도인의 채무 완납영수증 사본을 미리 받아 두세요. 혹시 모를 금전 거래 사고를 예방할 수 있어요.

2) 등기권리증을 분실한 경우인데요. 미리 법무사 사무소에 연락하면 확인서면을 준비해주기 때문에, 등기권리증 없이도 소유권 이전등기를 진행할 수 있어요.

카카오뱅크의 '내 집 마련 가이드'는 매주 월요일 업데이트됩니다.

이 콘텐츠는 법무사 '김홍범'님의 자문을 받아 작성되었습니다.