“금리 내려가는데 주담대 갈아탈까요?”
금융생활 가이드
"기다릴지, 갈아탈지 고민이에요"
결혼하면서 대출을 받아 집을 샀습니다. 약 3억 원을 3% 후반대 금리로 빌렸어요. 내년에는 아이를 가지고 싶은데요. 아이를 낳으면 바로 신생아 특례대출로 갈아타려고 해요. 그래서 일부러 중도상환수수료가 없는 대출을 받았죠. 그런데 요즘 대출 금리가 3% 초반까지 내려가서 고민됩니다. 지금이라도 갈아타야 할까요? 아니면 1~2년 후에 신생아 특례대출을 받을 수 있을 때까지 기다릴까요?
“신생아 특례대출을 받을 거라면”
▶ 대출을 갈아탈 때는 비용이 들어요
▶ 인지세, 근저당 말소비용을 계산해 보세요
▶ 금리가 1%p 더 낮아야 이득이에요
비용을 계산해 보세요
대출을 갈아탈 때는 비용이 들어요. 대표적인 게 중도상환수수료죠. 이외에 인지세, 근저당 말소비용, 국민주택 채권 매입 비용 등도 있는데요. 이런 비용을 합하면 얼마나 드는지 계산해 보셔야 해요. 중도상환수수료가 없는 대출을 받으셨다고 하니 인지세와 근저당 말소비용만 확인해 볼까요?
먼저 인지세는 대출 금액에 따라 달라요. 사연자님의 대출액은 약 3억 원이니 15만 원이 되겠죠. 참고로 인지세는 은행과 내가 반씩 부담해요.
인지세
· 5,000만 원 초과 ~ 1억 원 이하 : 7만 원
· 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 : 15만 원
· 10억 원 초과 : 35만 원
다음은 근저당 말소비용인데요. 대출을 받으면 등기부등본에 근저당이 설정돼요. 그런데 대출을 다시 받고 싶다면 이미 설정한 근저당을 지우고 다시 설정해야겠죠. 근저당 말소비용은 이때 내가 내야 하는 금액이에요. 약 5만 원인데요. 그러니 인지세와 근저당 말소비용으로만 약 13만 원이 드는 거예요.
또 계산해야 할 게 있어요
국민주택 채권 매입비용인데요. 국민주택채권은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국가에서 발행하는 채권이에요. 부동산을 취득하고 등기를 치기 전에 이 채권을 꼭 매입해야 하죠. 즉, 부동산을 거래하거나 부동산을 담보로 대출을 받으려면 채권 매입은 의무인데요.
채권 이자보다 대출 금리가 높기 때문에 매입하자마자 바로 매도하는 경우가 많아요. 아마 사연자님도 이미 매도하셨을 확률이 높은데요. 그렇기 때문에 대출을 갈아탄다면 이 채권도 다시 사야 할 거예요. 근저당권을 설정한 금액의 1% 만큼 사야 하죠.
앞서 말한 것처럼, 사자마자 팔 수 있어요. 단 내가 매입한 가격보다 싸게 팔아야 해요. 그래서 결과적으로 바로 매도해도 10%가량 손해를 보죠. 그러면 정확히 얼마나 손해인지 계산해 볼까요?
3억 원을 대출받았다면 근저당이 110~120%로 설정돼요. 그러면 채권을 330만 원~360만 원가량 매입해야겠죠. 그리고 이렇게 사서 10% 싸게 팔면? 실제로 내가 국민주택 채권 매입을 위해 지불하는 비용은 33~36만 원이에요.
■ 채권매입비용 직접 계산하기 어렵다면?
주택도시기금 홈페이지에서 아래와 같이 확인할 수 있어요.
(1) 먼저 메인 페이지에서 청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 매입대상금액조회 순서로 이동하세요.(2) 매입 용도를 ‘부동산저당권 설정이전’으로 선택하세요.
(3) 저당권 설정금액을 입력한 후, 우측 하단에 채권매입(발행)금액조회를 클릭하면 채권매입비용을 알 수 있어요.
대출 금리가 1%p 이상 낮은 게 아니라면
마지막으로 중도상환수수료가 없는 대출을 받았다고 하셨는데요. 만약 중도상환수수료가 없는 또 다른 대출로 갈아탈 수 있다면 좋겠지만, 그러지 않으면 나중에 신생아 특례대출로 갈아탈 때 수수료가 발생할 수 있어요.
중도상환수수료는 통상 대출금의 1.5%인데요. 3년간 이 비율이 점점 낮아져요. 그러니 지금 대출을 갈아탔다가 1~2년 뒤에 다시 신생아 특례대출로 바꾼다고 가정하면? 대출금의 0.7~1%가량을 중도상환수수료로 내야 하죠. 대출액이 3억 원이니 약 210~300만 원이 될 테고요.
이렇게 모든 수수료를 합치면 250만 원에서 최대 350만 원인데요. 이 비용을 지불할 만큼 대출을 갈아타는 게 유리한지 따져보세요. 다시 말하면 지금 대출을 갈아타고, 1~2년 이내에 신생아 특례대출로 다시 갈아타기 위해 250~350만 원이 드는 거예요. 그래도 갈아타고 싶다면? 지금보다 최소 1%p 낮은 대출로 갈아타야 이득이죠.
물론 향후 몇 년 이내에 신생아 특례대출을 받을 계획이 없다면 지금이라도 갈아타서 이자를 아끼는 게 좋을 수 있어요. 하지만 여러 가지 비용을 따져보면 두 번 갈아타지 않으셔도 될 것 같아요.
• 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께 만든 콘텐츠입니다.
