부동산 토큰화

부동산 토큰화 (Real Estate Tokenization): 2025

Jan 8. 2026

부동산 토큰화 (Real Estate Tokenization): 2025 년

시장 현황과 전략적 전망

개요

부동산 토큰화(Real Estate Tokenization)는 블록체인 기술을 이용해 실물 부동산 자산을 디지털 토큰으로 변환하는 프로세스입니다. 이 기술은 전통 금융과 암호자산의 경계를 넘나드는 혁신 영역으로, 2025년을 기준으로 구조적 정당성을 확보하기 시작했습니다. 세계 최대 자산운용사인 BlackRock의 래리 핑크 회장이 "모든 자산이 토큰화될 수 있다"고 반복해서 언급한 것처럼, 부동산 토큰화는 더 이상 실험적 단계를 벗어나 주류 금융으로 진입하는 중입니다.[1][2][3]

현재 부동산 토큰화 시장은 약 3,000억 달러 규모이며, 2035년까지 4조 달러(약 5,740조 원)로 성장할 것으로 전망됩니다. 이는 연평균 27%의 성장률을 의미하며, 현재 전체 암호화폐 시가총액(약 2조 9,100억 달러) 규모를 대폭 상회할 것으로 예상됩니다.[2][4] SHAPE \* MERGEFORMAT

Real Estate Tokenization Market Growth Projections (2024-2035)

부동산 토큰화 시장은 세 가지 서로 다른 관점에서 접근할 수 있는 급속한 성장을 보이고 있습니다.[2][5][6]

시장 규모 현황:
2024년 부동산 토큰화 시장은 3,000억 달러에서 3.5억 달러 사이로 평가되고 있으며, 2025년 말까지 612.71억 달러에 도달할 것으로 예상됩니다. 더 광범위한 실물자산(RWA) 토큰화 시장은 2024년 2,977억 달러에서 2025년 말 6,127억 달러로 성장할 것으로 전망됩니다. 부동산은 이 시장에서 가장 중요한 세그먼트로서 차지하는 비중이 지속적으로 확대되고 있습니다.[6][7]

장기 성장 잠재력:
McKinsey는 2030년까지 전체 토큰화 시장 규모가 2조 달러에 도달할 것으로 예상했으며, Ripple과 보스턴컨설팅그룹(BCG)은 2033년 기준 전체 RWA 토큰화 시장이 18조 9,000억 달러에 이를 것으로 전망했습니다. 세계경제포럼(WEF)은 더 보수적으로 2027년 기준 글로벌 GDP의 10%가 토큰화될 수 있다고 예상하고 있습니다.[8][2]

특화 시장 성장:
소액 분할 투자를 중심으로 한 부동산 토큰화는 특히 젊은 투자자층에게 인기입니다. 2024년 1.5억 달러에서 2033년 194억 달러로 성장할 것으로 예상되며, 연평균 성장률은 21%입니다. 이는 투자자 최소 나이의 60%가 40세 미만이라는 인구통계학적 추세와 부합합니다.[9][10] SHAPE \* MERGEFORMAT

Projected Real Estate Tokenization Market Composition (2035)

Deloitte의 분석에 따르면, 2035년 4조 달러 규모의 부동산 토큰화 시장은 세 가지 주요 축을 중심으로 구성될 것으로 예상됩니다.[2][4]

토큰화된 부동산 담보 대출 (59.75%, 2조 3,900억 달러)
가장 큰 시장 세그먼트는 부동산을 담보로 하는 토큰화된 대출과 채권입니다. 기존의 모기지 관련 증권(MBS)과 유사하지만, 스마트 컨트랙트를 통한 자동화로 훨씬 효율적입니다. 이 세그먼트는 제도권 금융의 신뢰도와 부동산의 실물자산 가치가 결합되어 가장 빠르게 기관 투자자 채택을 확대하고 있습니다.

민간 부동산 펀드 (25%, 1조 달러)
다양한 부동산 자산에 투자하는 펀드가 토큰화됨으로써 소액 투자자도 기관급 부동산 포트폴리오에 접근할 수 있게 됩니다. BlackRock의 BUIDL 펀드처럼 대형 자산운용사가 주도적으로 진입하고 있습니다.

미개발 토지 프로젝트 (12.5%, 5,000억 달러)
개발 초기 단계의 토지와 프로젝트 파이낸싱이 토큰화됨으로써, 전통적으로 고위험으로 분류되어온 자산이 소액 투자자에게도 개방됩니다. SHAPE \* MERGEFORMAT

기술적 원리와 작동 메커니즘

부동산 토큰화는 다음과 같은 단계를 거쳐 실행됩니다:[1][11][12]

1. 자산 결정 및 법적 구조화
먼저 토큰화할 부동산을 특정하고, 일반적으로 특수목적회사(Special Purpose Vehicle, SPV)를 설립하여 해당 자산을 보유하게 합니다. 이는 법적으로 토큰과 실제 부동산 소유권을 연결하기 위한 필수 단계입니다.[13]

2. 토큰화 및 스마트 컨트랙트 배포
부동산의 가치를 일정 수의 토큰으로 분할합니다. 예를 들어, 50억 원짜리 상업용 건물을 5만 개의 토큰으로 나누면, 각 토큰은 10만 원의 가치를 갖게 됩니다. 스마트 컨트랙트는 자동으로 임대료 배분, 세금 공제, 투자자 보상을 수행합니다.[12][14]

3. 거래 플랫폼 상장
토큰은 Securitize, Ondo Finance, RealT 등의 규제된 거래 플랫폼에 상장되어 24/7 거래가 가능합니다.[15][16][17]

4. 실시간 가치 평가 및 배분
블록체인 기반 오라클(Oracle)이 실시간으로 부동산의 시장 가격을 반영하고, 임대 수익이 자동으로 토큰 소유자의 지갑으로 배분됩니다.[18][12]

핵심 기술 요소:

· 스마트 컨트랙트: 임대료 징수, 관리비 공제, 투자자 배분을 자동으로 처리하며, 계산 오류나 지연을 제거합니다.

· 블록체인 기록: 모든 거래 이력과 소유권 변동이 변조 불가능한 원장에 기록되어 투명성을 보장합니다.[12]

· 오라클 시스템: 부동산 가격, 임대료, 유지비 등의 오프체인 데이터를 스마트 컨트랙트에 안전하게 제공합니다.[18]

· DeFi 통합: 토큰화된 부동산은 탈중앙화 금융 프로토콜과 연결되어 추가적인 수익 창출 기회를 제공합니다.[5] SHAPE \* MERGEFORMAT

부동산 토큰화의 핵심 이점

Tokenized vs Traditional Real Estate: Key Characteristics Comparison

1. 투자 접근성 혁신
전통 부동산 투자는 500만 달러에서 100만 달러의 초기 자본이 필요하지만, 토큰화는 최저 50달러에서 1,000달러 수준의 소액 투자를 가능하게 합니다. 이를 통해 중산층 투자자, 청년층, 국제 투자자들이 프리미엄 부동산에 접근할 수 있게 됩니다.[5][9][10]

2. 유동성 획기적 개선
전통적으로 부동산 매매는 6개월에서 2년이 소요되지만, 토큰은 증권처럼 24/7 거래 플랫폼에서 즉시 매매됩니다. 이는 투자자의 출구 전략을 획기적으로 다양화시킵니다.[19][20]

3. 비용 대폭 절감
중개인, 변호사, 은행 등의 중간자를 제거함으로써, 전통적인 거래 비용의 20-40%를 절감할 수 있습니다. 스마트 컨트랙트는 변호사나 회계사의 개입 없이 자동으로 모든 계약 조건을 실행합니다.[21][19]

4. 글로벌 접근성
토큰화된 부동산은 국경을 넘어 거래되므로, 국제 투자자가 쉽게 다양한 지역의 부동산에 투자할 수 있습니다. 2023년 기준 국제 투자자가 글로벌 상업용 부동산 거래의 20%를 차지했으며, 이 비중은 증가하는 중입니다.[10][22][19]

5. 투명성 강화
블록체인에 기록된 모든 거래는 투명하게 공개되며, 토큰 소유자는 실시간으로 자신의 투자 성과를 추적할 수 있습니다. 이는 부동산 금융에서 역사적으로 만연했던 정보 비대칭성을 제거합니다.[12][14]

6. 자동화된 소득 배분
임대료가 발생하면, 스마트 컨트랙트가 관리비, 세금, 수수료를 공제한 후 각 투자자의 지분 비율에 따라 자동으로 배분합니다. 이는 분기별 또는 연간 배분의 기다림을 제거합니다.

글로벌 규제 프레임워크 현황

부동산 토큰화의 성공은 규제 환경에 크게 좌우됩니다. 2025년을 기점으로 주요 지역에서 구체적인 규제 틀이 정립되고 있습니다.

유럽연합 (MiCA 규제)
EU의 「암호자산 시장 규제」(Markets in Crypto-Assets Regulation, MiCA)는 2024년 6월부터 스테이블코인 규제를 시행했으며, 2024년 12월 30일부터 암호자산 서비스 제공자(CASPs) 규제가 전면 시행되었습니다. 2026년 중반에는 Title V (실물자산 토큰화)에 대한 최종 규칙이 확정될 예정입니다.[23]

MiCA의 핵심 특징:

· 100% 준비금 요구사항: 자산기반토큰(ART)을 발행하는 경우, 토큰의 가치와 동등한 자산을 분리된 계좌에 보관해야 합니다.[23]

· 여권(Passporting) 권리: 한 EU 회원국에서 인가를 받으면 27개 회원국 전역에서 운영할 수 있습니다.[23]

· 자동화된 AML/KYC: 스마트 컨트랙트에 정부 데이터 확인 기능을 내장하여 준법성을 자동화합니다.[23]

· DLT 파일럿 레짐: 2026년까지 연장되어, 실제 환경에서 분산원장 기술을 테스트할 수 있는 샌드박스를 제공합니다.[23]

현재 53개 이상의 회사가 CASP 라이선스를 취득했으며, BlackRock, Franklin Templeton 등 전통 금융기관들의 적극적 진입이 확인되고 있습니다.[23]

미국
미국은 MiCA처럼 통합 규제 체계를 갖추지 못했지만, 각 규제기관이 기존 법을 적용하고 있습니다:[24]

· SEC (증권거래위원회): 부동산 토큰이 투자계약에 해당하면 증권으로 분류하고, 등록 또는 규제 D, Reg A+ 등의 면제 요건을 적용합니다.

· FINRA (금융산업규제기구): 토큰 거래 플랫폼이 대안거래소(ATS)로 등록되도록 요구합니다.

· 주(State) 법: Wyoming과 Texas는 블록체인 기반 자산 등록을 명시적으로 인정하는 법률을 제정했습니다.[3]

아랍에미리트 (UAE)
2025년 중반 Dubai가 부동산 토큰에 대한 새로운 규칙을 발표했으며, Abu Dhabi Global Market (ADGM)은 명시적인 디지털 증권 및 가상자산 보관 규칙을 도입했습니다. 2024년에는 금융서비스규제청(VARA)이 토큰화 공시 가이드라인을 제시했습니다.[3][24]

싱가포르
MAS(싱가포르 통화청)의 Project Guardian을 통해 실제 환경에서 RWA 거래소를 테스트하고 있으며, 2025년 10월에는 BLOOM(실시간 크로스보더 결제 시스템)을 출범시켰습니다. 이는 전 세계 첫 규제 환경에서의 실물자산 거래 체계입니다.

한국의 규제 현황과 기회

한국은 현재 부동산 토큰화 규제에서 과도기적 단계에 있으며, 2025년 말 현재 획기적인 전환이 임박한 상태입니다.

현 상황: 규제 샌드박스 단계
부동산 토큰화는 현재 금융규제 샌드박스 적용을 받는 수익증권 형태로만 제한적으로 허용됩니다. CASA Korea, Vivric, Funble, SOYU 등 4개의 플랫폼이 상업용 부동산을 수익증권으로 토큰화하여 일반 투자자를 대상으로 거래 플랫폼을 운영하고 있습니다. 그러나 이는 부동산 임대료 수익에 국한되며, 시가 상승에 따른 수익이나 기타 유형의 자산 토큰화는 여전히 불가능합니다.[26][28][25]

임박한 규제 변화
2025년 11월 24일 정무위원회 법안소위는 토큰증권 제도화를 위한 전자증권법·자본시장법 개정안을 통과시켰습니다. 이 법안이 최종 통과되면 다음과 같은 변화가 예상됩니다:[27]

· 블록체인 기반 증권 발행 합법화: 부동산뿐 아니라 주식, 채권, 펀드 등 다양한 자산의 토큰화가 제도권으로 진입합니다.[29][30]

· 분산원장(DLT) 금융 인프라 도입: 금융시장에 블록체인 기술이 공식 인프라로 통합됩니다.[29]

· 자본시장법 적용: 토큰증권은 증권으로 분류되어 자본시장법의 투자자 보호 규제를 받게 됩니다.[25]

· 인가된 STO 플랫폼에서만 거래: 증권형 토큰의 거래는 자본시장법에 따라 인가받은 전문 플랫폼에서만 가능합니다.[25]

한국의 경쟁 우위

· 암호자산 인프라: Dunamu의 Giwa(블록체인 인프라)와 KRW 스테이블코인 등 기술 인프라가 이미 구축되어 있습니다.[31]

· 높은 디지털 리터러시: 한국의 암호자산 인식 수준이 높아, 기술 채택이 빠를 것으로 예상됩니다.[31]

· 아시아 허브 잠재력: "아시아의 RWA 허브"로서의 위치를 확보할 수 있는 지리적, 기술적 기반을 갖추고 있습니다.[31]

시장 규모 전망
STO 법제화로 개방될 시장은 약 367조 원(부동산 관련)에서 시작하여, 글로벌 트렌드에 따라 5년 내 수십 조 원대로 확대될 것으로 예상됩니다.

기관 투자자 채택 현황

부동산 토큰화가 주류 금융으로 인정받는 핵심 신호는 기관 투자자의 대규모 진입입니다.

BlackRock의 BUIDL 펀드 (상징적 사례)
BlackRock은 2024년 3월 USD Institutional Digital Liquidity Fund (BUIDL)를 출범했으며, 이는 현재 가장 성공한 토큰화 펀드입니다

· 자산 규모: 2025년 10월 말 기준 약 28억 5,200만 달러 (약 4.1조 원)에 도달했으며, 1개월 만에 35% 증가했습니다.[33]

· 시장 점유율: 토큰화된 국채 시장의 33% (상위 2위 Franklin Templeton의 Benji는 9%)를 차지합니다.[33]

· 수익성 증명: 실제 국채 수익에서 생성된 월간 배당금(약 4.5% 연 수익률)을 토큰 홀더에게 직접 배분합니다.[34][32]

· 다중 체인 전개: Ethereum에서 시작하여 Polygon, Solana, Avalanche, Arbitrum, Aptos 등 주요 블록체인으로 확대되었으며, 2025년 11월에는 BNB Chain에도 출범했습니다.[35]

· Binance 담보 승인: BUIDL이 Binance에서 거래 담보로 인정받음으로써, CeFi와 DeFi의 완전한 통합을 보여줍니다.[35]

기관 투자자 참여 증가

· 2025년 Q1 기준, 기관 투자자의 거래량이 전년도 대비 43% 증가했습니다.[9][10]

· Pension funds, private equity firms 등이 분할 부동산 소유에 적극 진입하고 있습니다.[10]

· 다국적 은행들이 토큰화 플랫폼 구축에 투자하고 있으며, Securitize 같은 회사는 기관급 인프라를 제공하는 주요 파트너입니다.

주요 도전과제와 제약 요소

부동산 토큰화의 빠른 성장에도 불구하고, 여러 구조적 과제가 여전히 존재합니다.[36][37][38][39][40]

1. 법적 집행 불확실성
부동산법과 블록체인의 근본적인 불일치가 존재합니다. 미국 부동산법은 "bearer instrument"(보유자가 소유권을 자동으로 획득하는 증권)를 금지하고 있는데, 토큰은 이와 유사한 특성을 가집니다. 따라서 토큰 소유와 법적 부동산 소유권 사이에 괴리가 발생할 수 있습니다.[39][36]

또한 스마트 컨트랙트는 법적 계약이 아니므로, 이행 실패 시 법적 구제 수단이 불명확합니다. 싱가포르와 영국은 스마트 컨트랙트를 법적으로 인정하기 시작했지만, 별도의 법적 문서로 뒷받침되어야 합니다.[36][39]

2. 기술적 보안 위험
스마트 컨트랙트의 코딩 오류, 해킹, 개인키 도용 등은 토큰화된 부동산 투자를 실제로 잃게 할 수 있습니다. 블록체인 자체는 안전하지만, 거래소, 지갑, 오라클 등 주변 인프라가 공격 대상이 됩니다. 2025년 고위험 부동산 토큰화 프로젝트에서는 보안 감사 및 다중서명 지갑(multi-signature wallets) 사용이 필수입니다.[38][36]

3. 부동산 가치 평가 표준화 부재
부동산의 공정한 가치 평가는 여전히 주관적이고 지역에 따라 편차가 큽니다. 토큰화로 인한 이차 시장 거래가 활발해질수록, 실제 부동산 가치와 토큰 가격 사이의 괴리가 커질 수 있습니다.[40][41][36]

4. 유동성의 역설
토큰화는 유동성을 약속하지만, 실제로는 부동산의 근본적인 비유동성을 변경하지 못합니다. 부동산 시장 침체 시 토큰 매수자를 찾기 어려울 수 있으며, 특히 인기도가 낮은 지역의 부동산의 경우 거래량이 급감할 수 있습니다.[41][36]

5. 규제 불명확성
국가마다 부동산 토큰을 증권으로 분류하는지, 상품으로 분류하는지가 다릅니다. 국제 투자자의 참여 제약, 세금 처리의 불명확성, 거래 기록 보관 의무 등이 여전히 미해결 상태입니다.[25][39][41]

6. 투자자 보호 메커니즘 미흡
토큰화된 부동산의 경우, 투자자 권리 보호(배당 우선순위, 의결권, 청산 시 순서 등)가 여전히 모호한 경우가 많습니다. 스마트 컨트랙트와 법적 계약 사이의 불일치도 존재합니다.[36] SHAPE \* MERGEFORMAT

주요 토큰화 플랫폼 및 서비스 제공자

2025년 현재, 부동산 토큰화를 선도하는 플랫폼들은 다음과 같습니다

Tokenized vs Traditional Real Estate: Key Characteristics Comparison

수익성 비교
전통 부동산은 안정적인 월간/분기별 임대료와 장기적 자산 가치 상승을 제공하며, 연 4-7%의 배당 수익이 일반적입니다. 반면 토큰화 부동산은 실시간 토큰 거래로 인한 단기 자본 이득과 분기별 배분을 통해 더 높은 수익률(12-14%)을 기대할 수 있지만, 변동성도 큽니다.[20][42]

시장 접근성
전통: 소수의 고자산층만 접근 가능 → 토큰화: 연령 불문 소액 투자자도 진입 가능

거래 속도
전통: 6개월-2년 소요 → 토큰화: 수분-수시간

유동성
전통: 전체 자산 판매만 가능 → 토큰화: 지분 일부를 즉시 매도 가능

국제화
전통: 지역 제약, 외국인 투자 제한 → 토큰화: 국경 없이 거래

부동산 토큰화 사용 사례 : RealT 의 성공 사례

RealT는 미국의 주거 부동산을 토큰화하는 선도 플랫폼으로, 현재 다음과 같은 실적을 기록하고 있습니다:[43]

· 토큰화된 부동산: 535개 (단독 주택 및 임대 부동산 중심)

· 총 자산 가치: 약 1억 달러

· 투자자 기반: 100개 이상 국가의 16,100명 이상

· 소유 구조: 각 부동산을 LLC로 보유, 투자자는 지분 토큰 구매

· 수익 배분: 임대료를 stablecoin(USDC)으로 월간 배분

이는 부동산 토큰화가 실제로 작동 가능하며, 글로벌 투자자 기반을 확보할 수 있음을 증명합니다.[43]

미래 전망과 시장 구조 변화

2026-2027년: 규제 정립과 제도권 입성

· EU MiCA Title V 최종 규칙 확정 (2026년 중반)

· 한국 토큰증권 법제화 완성 예상

· 미국의 명확한 규제 프레임워크 정립 가능성 증가

최종 규칙 확정 (2026년 중반)

· 한국 토큰증권 법제화 완성 예상

· 미국의 명확한 규제 프레임워크 정립 가능성 증가

2030년까지의 성장 기대치

· 부동산 토큰화 시장: 1.2조 달러 규모

· 전체 RWA 시장: 5조 달러 규모

· 부동산 자산운용의 15% 이상이 토큰화될 것으로 예상[44]

기술 진화 방향

1. AI 기반 가치 평가: 머신러닝이 부동산 가치를 실시간으로 업데이트

2. NFT 기반 소유권 증명: 물리적 부동산의 소유권을 NFT로 표현

3. 커뮤니티 거버넌스: DAO(분산형 자율조직) 기반 공동 소유 모델

4. 메타버스 통합: 디지털 자산과 물리적 부동산의 연계

5. 크로스체인 상호운용성: 여러 블록체인 간 토큰 자유로운 이동

시장 구조 변화

· 중간자 제거: 부동산 중개인, 변호사, 회계사의 역할 축소

· 24/7 거래: 부동산 거래의 시간적 제약 완전 제거

· 마이크로 투자의 대중화: 부동산 투자가 주식 투자처럼 접근 가능

· 글로벌 부동산 시장 통합: 지역 간 경계 해소

결론 전략적 시사점

부동산 토큰화는 2025년을 기점으로 실험 단계를 벗어나 제도권 진입 단계에 접어들었습니다. Deloitte의 4조 달러 시장 전망, BlackRock의 적극적 진입, 그리고 주요 국가들의 규제 정립은 이것이 단순한 유행이 아닌 금융 시스템의 근본적인 변화임을 시사합니다.[2][33]