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by 골든웨이브 Sep 27. 2023

4억으로 꼬마빌딩 건물주를 꿈꾸다

좋아하는 일을 합니다 꼬마빌딩 투자를 하고 있고 그 경험을 나누고 싶습니다

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4억으로 꼬마빌딩 건물주를 꿈꾸다

21년, 둘째아이 육아 휴직 후 복직을 했습니다

한번의 휴학없이 내달려 온 제 인생에서

출산으로 인한 휴직은 저를 생각하는 사람으로 만들어 주었죠

아이들을 어린이집에 보낸 후 가졌던 저만의 시간을 통해 내가 좋아하는 일은 무었일지, 무엇을 잘 할 수 있을지

나는 누구인지 에 대한 질문을 끊임없이 던질수 있었거든요

그렇게 달콤한 휴직을 끝내고 회사에 돌아가니

더이상 이곳은 나의 옷이 아니라는 기분이 강력히 들었습니다

16년동안 입었던 옷을 한번에 벗기엔 두려움이 있었습니다

'S전자' 라는 누가 봐도 멋진 옷을 입었을 때의 당당함과, 안정적인 월급을 하루아침에 내려놓기는 어려웠거든요

그렇게 복직을 한지 한달만에 다시 휴직을 선언하고

1년의 유예기간을 갖기로 했습니다

'휴직'을 '퇴사'로 만들기 위해선 뭘해야 할까?

오래전부터 은퇴하면 건물주가 되어

돈 걱정 없이 살면 좋겠다는 생각을 했어요

월세가 나온다면 회사를 다니지 않고도

내 취미 생활을 즐기며 하고 싶은걸 하며 살수 있을테니깐요

휴직을 하고 그 꿈에 대해 생각해 보았습니다

'왜 지금 건물주가 될수 없을까?'

당연한 이야기겠지만 건물을 살만한 돈이 없었습니다

그럼 다시 생각을 해봅니다

'얼마가 있으면 건물을 살 수 있는데?'

책을 몇권을 사서 보고 유튜브도 보다보니

대출을 이용한다면 현금 10억이면 서울에 있는꼬마빌딩을 살수 있겠더군요

통장에 있는 돈과 마통까지 탈탈털어 마련가능한 돈이 4억

당장 10억이란 돈이 없었기에 고민하다 친한 지인 2명에게 제안을 했어요

"나 꼬마빌딩에 투자해보고 싶어

투자과정에서 일어나는 모든 일은 내가 다 처리 할게

날 믿고 한번 투자해볼래?"

친구들은 흔쾌히 승락을 해주었고,

그렇게 시작된 3명의 공동 투자로

총 12억이라는 종자돈이 마련이 되었고

돈이 마련되자 마자 중개업체를 물색하게 됩니다

네이버에 '빌딩중개' 라고 치니

빌딩 중개 업체가 너무나도 많이 나왔고

임장을 가면 그 동네 부동산도 많았어요

몇군데를 방문해보니 질문이 비슷해요

1. 가용 현금

2. 월세를 받는 것이 목적인지 vs 시세 차익이 목적인지

3. 개발 행위를 하고 싶은지 (리모델링 or 신축)

4. 원하는 지역

그렇게 공통된 질문들을 받다보니

서로 시간 낭비 하지 않기 위해서는 이것들을 정리할 필요를 느꼈고

여러 중개업체를 만나다 보니 투자에 대한 방향이 생겼습니다

1. 가용 현금 : 12억

2. 월세를 받는 것이 목적인지 vs 시세 차익이 목적인지 : 시세차익 목적

3. 개발 행위를 하고 싶은지 (리모델링 or 신축) : 리모델링 가능

4. 원하는 지역 : 강남, 한남, 성수, 마포

마지막까지도 결정하기가 어려웠던 부분이 지역이였는데요

누구나 좋아하는 강남은 너무 비싸

제가 가진 돈으로는 역과 거리가 너무 멀어졌고

한남동 도 강남급 가격에 물건이 없고,

성수동은 강남 이상의 가격에 엄두가 나지 않고,

그나마 마포가 저의 가용 금액에 맞아 보였기에

마포로 결정을 합니다

그렇게 지역까지 결정을 하고

중개사들에게 마포쪽 물건만을 받아가며 시세 분석을 해갑니다

현금 12억으로는 얼마짜리 꼬마빌딩을 살수 있을까요?

일반적으로 대출을 받는다면

매매가 40억일 경우,

은행에서 보는 감정평가 금액은

매매가 보다 좀더 낮은 수준으로

매매가 40억 / 감정평가 35억 정도인 경우가 있어요

보통은 감정평가 금액의 80% 정도가 대출이 나오니

대출 가능 금액은 35억의 80%인 28억

그렇게 40억 짜리 건물을 산다고 시뮬을 해보면

총 매수가격 = 42.4억

(매매가 40억 + 취등록세 2억 + 복비 4천)

대출금액 = 28억

총 투자금액 = 42.4억 - 28억 = 14.4억

대출을 최대로 받는다면?

감정평가 금액이 높고, 공동담보를 제공하면

매매가 + 취등록세 의 80% 까지 대출이 가능 합니다

그렇게 40억 짜리 건물을 산다고 시뮬을 해보면

총 매수가격 = 42.4억

(매매가 40억 + 취등록세 2억 + 복비 4천)

대출금액 = 33.6억

(매매가 40억 + 취등록세 2억 =42억

42억 * 0.8 = 33.6억 대출 가능)