부동산과 사람

공시가격의 종류

정부가 매년 특정 시기에 발표하는 공시가격은 자치단체와 국세청이 부과하는 재산세 등 각종 조세 및 부담금 부과의 기초자료로 활용된다. 물론 실제 거래금액과는 일정한 편차가 있다. 다만 소비자가 참고하는 기준점이 된다는 점에 의의가 있다고 볼 수 있다. 토지, 주택, 건물과 관련된 ‘공시 가격’ 명칭에는 어떤 것이 있고 각각의 의미는 무엇인지 살펴보자.

표준지공시지가와 개별공시지가

토지는 표준지공시지가와 개별공시지가가 있다. 표준지공시지가는 2월 말에, 개별공시지가는 5월에 발표된다. 표준지공시지가는 1월 1일을 기준으로 토지에 대한 적정가격을 평가하는데 향후 개별공시지가 산정의 기준으로 활용한다. 개별공시지가 발표 이전에 대표성 있는 토지의 사전조사가 주요 조사 목적이라고 볼 수 있다.

개별공시지가는 앞서 발표된 표준지공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별토지의 특성을 비교해 지가를 산정한다. 기준일은 1월 1일로 동일하지만 구청장 등 자치단체장이 결정, 공시하는 개별토지 가격을 말한다. 개별공시지가는 국세와 지방세의 부과 기준으로 활용되며, 개발부담금 등 각종 부담금의 기준도 되므로 개별 토지의 소유자가 특히 신경 써야 하는 지표다.

표준단독주택, 개별단독주택

주택의 경우는 표준단독주택과 개별단독주택 공시가격 제도가 있다. 표준단독주택가격도 1월 1일 기준의 대표성 있는 단독주택을 선정해 국토교통부장관이 발표한다. 여기서 적정가격은 해당 주택에 대해 통상적으로 시장에서 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미한다.

개별단독주택가격은 토지에서 살펴본 개별공시지가와 마찬가지로 앞서 발표된 표준단독주택 가격을 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별주택의 특성을 비교해 산정한다. 또한 종합부동산세와 재산세 등 국세 및 지방세의 부과 기준이 되고, 부동산 실거래가 신고제의 검증가격 기준으로 삼기도 한다. 표준단독주택 가격은 1월 말에, 개별단독주택 가격은 4월~5월에 발표된다.

공동주택공시가격

공동주택공시가격은 단독주택을 제외한 아파트, 연립, 다세대 주택 등이 주요 대상이며, 토지와 건물을 일괄한 적정가격 공시를 의미한다. 국토교통부가 4월 말에 1월1일 기준의 공시가격을 발표하며 실제 조사기관은 한국감정원이다.

토지, 단독주택과 마찬가지로 세금 과세의 기준이 되는 자료다. 만약 공동주택가격에 대한 이의가 있다면 공시일로부터 30일 이내에 공동주택가격 이의신청서를 관할 시∙군∙구나 한국감정원 지사에 제출해야 한다. 또한 1월~5월 사이에 건물의 신축, 증축, 대수선 등의 사유가 발생했다면 6월1일 가격을 기준으로 9월 말 한차례 더 공시가격을 발표한다는 특징도 있다.

오피스텔은? 국세청 ‘기준시가’, 자동차는? 행정자치부 ‘시가표준액’

토지, 단독주택, 공동주택 외의 건물은 국세청이 발표하는 ‘기준시가’를 참고해야 한다. 국세청은 오피스텔이나 상업용 건물만 별도로 가격지표를 발표한다. 일반적으로 양도나 상속, 증여세 과세를 위한 자료로 활용된다. 예를 들어 양도소득세는 실제거래가격을 기준으로 과세되지만 취득 당시 거래가격을 확인하기 어려운 경우도 있다. 이 경우 국세청이 고시한 기준시가를 활용한다. 또한 상속이나 증여의 경우도 시가(매매 등의 시장가격)를 기준으로 과세하지만 시가를 알 수 없는 경우는 기준시가를 기준으로 삼는다. 기준시가의 가격조사 기준일은 9월1일이며 12월 말에 발표된다. 한편, ‘시가표준액’ 이라는 용어도 있는데 이는 행정자치부가 취득세와 재산세 과세표준을 정하기 위해 발표한다. 일반적으로 부동산 외에 차량, 선박, 항공기 등이 주요 조사 대상이다.