1주택자, 비과세 혜택을 중심으로 안정적 투자하기

부린이를 위한 부동산 이야기

1주택자의 경우 추가 주택 매수보다는 상급지로 갈아타는 것을 고려해 볼 수 있다.

1주택자라면 최대한 상급지로 갈아타는 것이 향후 다가올 수 있는 하락장에 대비할 수도 있다. 특히 양도세 완화구간에 있는 주택을 보유하고 있는 1주택자에게는 좋은 기회이다. 본인이 실제 거주하고 있는 곳이 있다면 어떻게 수익을 내서 더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있을까?

1주택자는 세금과 규제 때문에 추가로 집을 사서 다주택자가 되기가 부담스러울 것이다. 마음먹고 다주택자가 되기 힘들다면, 분양권이나 민간임대아파트, 생활형 숙박시설 또는 오피스텔 등 대체 주택군으로 수익을 낼 수 있다.

특히 1주택자는 금리 인상 기조 변화를 확인하며 금리가 낮은 대출로 갈아타거나 상환 계획을 세워 가능한 선까지 보유하고, 갈아타기 수요자는 거래량 증가 시점을 확인하며 보유 주책을 먼저 판 뒤 사는 것을 고려해야 한다. 특례보금자리론을 적극적으로 활용해 거주를 옮기는 것도 생각해 볼만한 이유이다. 특례보금자리론은 소득 제한이나 중도상환 수수료 없이 9억원 이하 주택 대상으로 최대 5억원까지 빌려주는 정책 금융상품이다.

주택청약에도 관심을 가져야 한다. 어떤 사람들은 무주택자만 청약을 할 수 있는 것으로 알고 있는데 1주택자도 주택청약을 할 수가 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 민영주택은 1주택자와 다주택자도 1순위 청약을 할 수 있기 때문이다. 민간분양 일반공급에서는 점수가 높은 순서로 뽑는 가점제와 무작위로 뽑는 추첨제로 당첨자를 선정하며, 가점제는 무주택기간을 따지기 때문에 집을 가지고 있다면 당첨이 쉽지 않다. 다만 추첨제의 경우 유주택자가 노려볼 만하며, 추첨제 물량 중 75%는 무주택자에 우선 공급하지만, 유주택자는 추첨제 물량의 나머지 25%를 노릴 수 있기 때문이다.

특히 1·3 부동산 대책 이후 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 벗어나게 돼 청약 추첨제 물량이 대폭 늘어났으며, 이전까지 가점제로만 공급되던 전용 85㎡ 이하 일반공급 물량은 현재 가점 40%, 추첨 60%로 바뀌었고 가점과 추첨을 반반 적용하던 전용 85㎡ 초과 물량은 현재 전부 추첨제로만 선정하고 있다. 이처럼 추첨제 비율이 늘어난 만큼 유주택자의 청약 당첨 기회도 커졌다고 할 수 있다. 다만 2주택 이상 다주택자는 여전히 강남3구와 용산구, 그리고 수도권 내 공공주택지구, 전용 85㎡ 초과 공공건설임대주택에서 1순위 청약 신청할 수 없다.

1주택자의 투자전략은 주택 가치를 높이고, 추가 투자를 고려한 거주주택의 가치를 극대화해야 한다. 1주택자는 이미 거주할 집이 있으므로, 해당 주택의 가치를 높이는 데 초점을 맞출 수 있다. 이를 위해 가장 효과적인 선택 가능한 방법 중 하나는 리모델링이다. 주택 내‧외부를 개선하면 실거주 만족도를 높이는 것은 물론, 미래 매매가 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

또한, 본인이 거주하는 지역의 개발계획과 시장 트렌드를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요하다. 만약 해당 지역에 교통 호재나 인프라 확충이 예정되어 있다면, 주택의 가치는 시간이 지남에 따라 자연스럽게 상승할 가능성이 높다. 또한, 추가 부동산 투자시점과 투자대상을 면밀하게 검토해야 한다.

1주택자의 경우, 일시적 2주택 혜택을 활용할 수 있으며, 새로 구입한 주택으로 이사하고 기존 주택을 처분하면, 일정 기간 동안 양도세를 면제받을 수 있다. 이 혜택을 활용하면 추가 투자로 인한 세금 부담을 줄이고, 새로운 주택으로 갈아타는 전략을 세울 수 있다.

또한 임대수익형 부동산이나 소형 아파트에 투자하여 임대 수익을 창출하는 것도 고려할 만하다. 이때 중요한 것은 투자 지역의 임대수요와 수익률을 철저히 분석하는 것이다.