재개발과 재건축의 차이

부동산 상식

부동산에 조금이라도 관심 있는 사람이라면 재개발과 재건축에 대해 한 번쯤 들어봤을 것이다. 부동산에 관심이 없더라도 주변, 혹은 본인이 사는 단지가 재건축·재개발 사업을 하는 곳이 적지 않다. 전국적으로 재건축·재개발 사업지는 2000여곳에 달한다.

재건축·재개발을 간단하게 설명하면 단지, 혹은 동네 전체가 동업자가 되어 한번에 집을 부수고 다시 짓는 사업이다. 혼자 신축하는 것보다 여럿이 함께 하는 것이 더 경제적이고 효율적이기 때문이다. 언뜻 보기엔 노후한 건축물을 정비한다는 점에서 비슷해 보이지만, 전혀 다른 사업이다.

재건축 이란 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 이미 잘 갖추어진 곳에서 하는 사업인 반면, 재개발은 정비기반시설이 미비한 지역에서 하는 사업을 말한다. 아파트 밀집 지역은 재건축, 단독주택 밀집지역은 재개발이라고 생각하면 쉽다. 보상금액 기준도 다르다. 재건축은 가지고 있는 집에 대한 보상을 시가로 해주기 때문에 개발이익이 반영된 금액으로 보상받을 수 있다. 그러나 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상한다.

재건축은 조합 임의가업이지만, 재개발은 강제가입이라는 점에서도 다르다. 재개발은 조합 설립에 필요한 인원인 75%가 채워지면 나머지 25%는 본인이 원하지 않아도 강제로 조합원이 된다. 필요 인원을 채웠더라도 반대자는 부동산을 조합에 매각할 수 있는 사업이 재건축인 것이다.

여기서 중요한 점은 두 사업 모두 조합 설립에 75%의 인원이 필요하다는 점이다. 구역 내에 가게를 두고 장사를 하는 상인이나, 집을 세 놓고 월세 수입으로 사는 사람들은 개발이 부담스러울 수 있다.

이 때 개발을 원하지 않으면 조합설립에 동의하지 않으면 된다. 구역 내 주민 75% 이상이 동의해야 조합을 설립해 사업을 시작할 수 있고, 미달하면 사업 자체가 불가능하기 때문이다.

이 둘의 가장 큰 차이는 토지등소유자가 되는 조건이 있는데, 주택재개발 사업에서는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 조건이고 주택재건축 사업에서는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자가 토지등 소유자가 될 수 있다.

주택재개발의 경우 건축물이나 토지 중 하나만 소유하고 있어도 토지 등 소유자가 될 수 있지만 주택재건축의 경우 건축물과 토지 두개 다 소유하고 있어야 토지 등 소유자가 될 수 있다. 이 둘은 정비사업을 진행하는 방법에서도 차이가 있다.

모든 정비사업은 정비예정구역으로 지정되는 것 외에는 대부분 주민들이 추진하는 사업인데, 정비구역을 추진하는 절차 중에서 선행되는 절차가 도시정비기본계획 수립이다. 그 다음 절차가 정비계획 수립 및 정비구역 지정인데 재건축 정비사업의 경우 그 사이에 안전진단이 포함되어 있다는 차이가 있다.

안전진단의 경우 토지 등 소유자 1/10이상 동의 및 요청으로 구청과 같은 행정기관에서 현지 조사 후 안전진단기관에 의뢰하는 방식으로 시행되나 재개발의 경우 이러한 안전진단이 필요치 않다.