부동산을 매입할 때 알아야 할
취득세 절세방안
부린이를 위한 부동산 이야기
취득세란 토지 및 건축물의 취득에 대해 해당 부동산 소재지의 특별시·광역시·도에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말한다. 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하지만 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부 금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다.)으로 한다.
여기에서 취득 당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액으로 하지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 지방세법에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
취득세의 과세표준은 취득 당시의 매매가액을 원칙으로 하고, 취득 세율은 매매가액을 기준으로 6억원 이하, 6억초과 9억원이하, 9억원 초과, 1가구 2주택, 1가구 3주택 이상, 법인으로 사안별 6가지로 분류하고 있다.
일반적인 서민들이 내집마련의 경우 6억이하의 주택 취득세는 1%이고 지방교육세가 0.1% 가산이 된다. 주택의 전용면적이 85㎡를 초과할 경우 농어촌특별세가 0.2% 추가로 붙으며, 전용면적이 85㎡ 이하 일때는 농어촌특별세가 부과되지 않는다.
부동산을 취득한 사람은 누구나 취득세를 납부해야 되며, 잔금납부일로부터 60일이내에 납부를 해야 한다.
만약 기한을 넘기면 신고불성실가산세 20%(사기,부정한 행위시 40%) 와 납부불성실가산세(0.025%/1일)를 추가로 납부하여야 한다.
일시적 2주택자가 된 사람이 3년 안에 기존 주택을 처분하면 지역에 관계없이 1세대 1주택자 세금 혜택을 볼 수 있도록 하는 시행령 개정안을 발표했다. 이에 따라 일시적 2주택자가 1세대 1주택자로서 혜택을 받을 수 있는 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 연장됐다.
규제지역 여부와 관계 없이 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도세·취득세 혜택을 볼 수 있도록 개정 되면서 조정대상지역에서도 동일 규정을 적용 받을 수 있게 됐다. 기존에는 조정대상지역 내 2주택자의 경우 8%의 취득세 중과세율이 적용됐지만 앞으로는 일시적 2주택자는 3년 안에 기존 주택 처분을 전제로 1~3%의 기본 세율만 부담하면 된다.
또한 주택에 대한 취득세율을 결정할 경우 주택 수 산정은 해당주택 의 취득일 현재에 해당 취득자가 소유하고 있는 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔의 수를 더하여 산정한다. 다만, 주택을 제외한 분양권 등은 2020년 8월 12일 이후에 취득한 것에 한한다.
조합원 입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원 입주권 또는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
주택 수는 원칙적으로 취득일(잔금청산일 등)을 기준으로 파악하기 때문에 3주택자가 3주택을 모두 정리한 후에 새로운 주택을 취득하면 1주택자에 해당하므로 1~3%의 세율이 적용된다.
신규 주택에 대한 취득세 중과세는 해당 주택의 취득일 현재의 주택 수를 기준으로 적용되기 때문이다. 하지만 입주권과 분양권에 의해 취득한 주택의 경우에는 입주권과 분양권의 취득일(잔금)을 기준으로 주택 수를 산정하지만 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우 에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
