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by 김카소 Dec 02. 2023

아파트 매매계약을 할 때 주의해야 할 사항은?

부린이를 위한 부동산 이야기

요즘 부동산 특히 아파트 매매계약의 경우 매우 정형화 되어 있고, 대부분 부동산중개업자의 도움을 받아 체결하기 때문에 비교적 큰 문제는 발생하지 않고 있다. 그러나 법률상 중요한 사항을 미리 알아두고 계약을 체결하는 것과 이를 전혀 모르는 상태에서 계약서를 작성하는 것은 큰 차이가 있다.

따라서 매매계약을 체결하면서 유의해야 할 전형적인 몇 가지 사항을 알고 있다면 잘못된 부동산 매매계약으로 발생하는 법적 분쟁을 사전에 예방할 수 있다.

우선 계약을 체결할 때 등기부등본을 발급받아 매도인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지 신분증과 비교해 확인해야 한다. 만약 계약하는 상대방이 자신이 매도인의 대리인이라는 취지로 이야기할 경우, 그 대리인의 신분증과 매도인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구해 사본을 받아 놓는 것이 좋다.

또 등기부등본을 발급받아 부동산에 대해 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인해야 한다.

그리고 아파트를 현재 누가 사용하고 있는지도 알아보는 것이 바람직하다. 전세대출을 받고 있는지도 확인해 볼 필요가 있다. 이와 함께 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 확인해서 현재 공과금 등이 미납된 것이 있는지 여부도 확인해야 한다.

다음 계약서를 작성할 때, 계약서상 부동산의 표시는 등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게

기재해야 한다. 또 계약서상 매도인은 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람이어야 함이 원칙이며 대리인의 경우 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인해야 한다.

매도인이 개인이 아닌 회사(법인)라면, 먼저 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재해야 한다. 토지 및 건물의 면적(수량)을 표시해야 한다.

매매대상 부동산의 소재지 주소는 물론 토지면적을 비롯해 건축물, 부속건물, 미등기 건물까지 정확한 면적을 표시해야 한다. 토지 및 건물의 면적은 등기부가 아닌 토지대장 및 건축물대장을 기준으로 기재해야 한다. 만약 면적이 등기부와 불일치할 경우 잔금을 지급하기 전까지 등기부를 수정(경정등기)해야 한다.

미등기건물은 공부(등기부, 건축물대장 등)에 공시되지 않기 때문에 반드시 사진을 첨부해 매매대상 물건임을 표시해야 한다. 미등기건물(옥탑방, 창고 등)은 되도록이면 등기를 한 후에 매입하는 것이 좋다.

매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재하고 착오를 방지하기 위해 대금은 한글과 아라비아 숫자로 나란히

기재하는 것이 안전하며, 당사자는 계약금만 주고받은 상태에서는 계약을 해제할 수 있다는 점을 알아두면 편리한데 이 경우 매수인은 계약금을 포기하여야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 한다.

계약금, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인해 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋다. 중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받는 등 대금지급 내용을 명확히 하여야 한다. 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.

잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 끝내도록 한다. 만약 이 기간내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300%까지 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 한다. 이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다. 또한 특별한 내용은 특약사항으로 기재하면 좋다.

우선 임차인이 있는 경우에는 그 명도주체를 명시해야 한다. 매매에 있어 임차인의 명도가 걸림돌이 될 수도 있기 때문에 명도주체를 비롯해 명도시기, 명도에 따른 각종 비용부담 등이다. '매도자가 잔금 지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다'는 명도책임의 주체를 정확 하게 기재해야 한다는 뜻이다.

여기에 당사자간의 소소한 요구사항을 구두로 약속하는 것보다 계약서에 명시해 두는 것이 좋다.

예를 들어 싱크대와 붙박이장은 매수자에게 넘겨준다 등이다. 참고로 소유권이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에는 매수자는 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도자에게 하자담보책임, 즉 손해배상을

청구할 수 있다.

아파트 매매계약은 대부분의 사람들에게 한번쯤은 겪게 되는 재산권 행사이자 내집마련의 꿈의 실현이기도 하고 부동산 투자의 과정에서 일어나는 수익창출 행위이기도 하다.

하지만 거액의 자금이 필요한 거래이기 때문에 기본적인 아파트 매매계약에 대한 기본상식은 알아야 자기

재산을 자기가 지키고 나아가 부동산 재테크까지 할 수 있는 디딤돌 역할을 하는 것이다.

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