투기지역이 왜 최고입지가 되는
이유는?
부린이를 위한 부동산 이야기
부동산 관련 뉴스를 보다 보면 투기지역 규제강화조치 등을 발표하는 뉴스를 가끔 접하게 된다. 왜 정부는 투기지역에 대한 규제를 강화 또는 완화를 하는 것일까?
그것은 아마도 서울지역이 이전부터 대부분 투기지역으로 설정되어 있기 때문에 부동산 정책이나 부동산 가격을 잡기 위하여 정부가 특히 투기지역의 부동산 가격추이에 많은 관심을 가지고 정책을 입안하는 이유이기 때문이다. 지금은 용산, 강남, 송파, 서초구 4개구를 제외하고 투기지역의 규제를 해제 하였다.
정부가 대도시 서울 집값을 잡기 위해 전국에 일률적으로 부동산 규제를 적용하면 지방 소도시는 더욱 침체할 수밖에 없다. 규제지역은 이 같은 상황이 나타나지 않도록 부동산 규제를 차등 적용하기 위한 개념이다.
규제지역은 △투기지역 △투기과열지구 △조정대상지역 3개로 나눈다. 투기지역은 집값이나 땅값 상승지역에 대한 과세강화를 위해 소득세 법에 따라 기획재정부 부동산안정심의위원회에서 지정 또는 해제를 결정한다. 주택법 소관인 투기과열지구와 조정대상지역은 각각 주택가격 안정과 주택시장(청약) 과열방지를 목적으로 국토교통부 주거정책심의위원회가 관리를 하고 있다.
이들 규제지역 중 조정대상지역에서는 다주택자에 대한 취득·양도· 종합부동산세 중과와 함께 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환 비율) 등 규제가 적용된다. 주택분양권 전매도 일정기간 제한되고 주택 취득시 자금조달계획서도 제출해야 된다.
투기과열지구는 조정대상지역보다 한층 더 강화한 금융대출 규제와 함께 재건축과 재개발 조합원 지위 양도 제한 등 규제가 더 붙는다. 가장 강력한 금융규제가 적용되던 투기지역은 투기과열지구와 조정 대상지역에 대한 규제가 점차 강해지면서 적용하는 규제강도가 비슷 해져 사실상 유명무실해졌다는 평가가 나온다.
국민들이 부동산 의사결정시 가장 중요하게 생각하는 것은 대부분의 사람들이 알고 있듯이 단연 입지 이다.
입지를 제대로 활용하려면, 가장 먼저 수요와 공급 현황을 파악해야 하고, 그 다음으로 적정 가격을 알아야 하며, 상품 경쟁력까지 공부를 해야 한다. 그래서, 부동산 투자를 하려면 입지 공부가 필요한 것이다.
입지는 세분화하면 할수록 좋다. 입지별 접근 전략을 세분화해서 짤 수 있으니까 말이다. 투기지역으로 선정한 구체적인 법안 기준이 있지만 일반인들이 그것을 알 필요는 없다. 단 한번도 그 기준에 맞추어 지정하거나 해제를 하지 않았기 때문이다. 가장 중요한 것은 시장 분위기다. 수요가 너무 많다 싶으면 지정을 하는 것이고, 수요가 없다 싶으면 해제를 하는 것이다.
따라서 가장 강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳 이라고 해석할 수 있고, 투기과열지구은 그 다음으로 수요가 많은 곳이라고 판단할 수 있다. 조정대상지역은 수요가 많은 것 같긴 한데 조금 더 지켜 보겠어 하는 곳이라고 생각하면 될 듯 하다. 기타 지역은 알아서 판단하라는 곳이다.
결국 투기지역은 수요가 차고 넘치기 때문에 다른 말로 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋은 곳이라고 평가 받고 인정받는 곳이라는 의미다. 이해하기도 쉽다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 곳이다. 부동산의 부증성 때문에 공급을 적기에 필요하고 희망하는 대로 할 수가 없기 때문이다.
투기지역의 적정 가격은 소비자가 정한다는 것이다. 평당 3천만원을 하던, 5천만원을 하던 이 지역에서 거품가격이라는 말을 쓸 수가 없다. 소비자가 그 가격대를 받아주는 한 시장이기 때문이다. 소위 자본주의 시장 논리가 적용되는 곳이다. 바보가 아닌 이상 일부러 더 비싸게 돈을 주고 물건을 구입하지 않는다.
구입할 만한 가격이기 때문에 구입을 하는 것이다.
이 부동산 시장에 있는 실수요자와 투자자들은 우리나라에서 아파트 가격에 대한 민감도가 가장 뛰어난 사람들이다. 돈을 제대로 알고 돈을 가장 많이 쓰는 사람들이기 때문이다.
결국 투기지역에서의 상품경쟁력은 어떤 상품이 더 비싸게 판매될 수 있느냐다. 당연히 입지가 더 좋고, 상품이 더 신품일수록 더 비싸다. 대규모 택지개발지구의 가치가 높고, 대단지일수록 상품 가치는 올라간다.
신축 아파트일수록 비쌀 수 밖에 없는 지역이다.
2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의 34평형이 2022년 1월에 46억이 넘은 가격에 매매가 되었다. 평당 1.3억원 전후다. 현 시점에서 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다. 이것이 거품일까 아닐까? 투자자들끼리 주고 받는 시장이면 거품일 것이고 실수요자들 위주로 거래가 되는 시장이면 정상가일 것이다. 이전에 투기지역으로 지정된 서울지역과 세종시 중 실수요자들 위주로 거래되는 지역이 있고, 투자자들이
많이 들어간 지역이 있다. 투기지역도 지역별로 나누어서 접근해야 한다는 의미다.
정부는 서을의 투기지역을 같은 눈으로 보고 있다. 소비자 입장에서 보면 모두 다른 시장인데도 말이다.
그래서, 오히려 소비자 입장에서 보면 기회가 더 생길지도 모르겠다는 생각이 들 정도이다.
수요는 차고 넘치는데 추가적인 공급이 물리적으로 불가능하다고 한다면 상승시장으로 갈 수 밖에 없을 것이다. 상승시장이라고 하더라도 중간중간 조정시장이 오기도 한다.
실수요자라고 하면 조정시장이 최적의 진입 타이밍이 될 것이다. 하지만 그 타이밍을 맞추는 것이 쉽지 않다. 사후적으로만 판단이 가능한 경우가 대부분이기 때문이다. 실수요자라면 가격이 조정되길 너무 많이 기다리지 말라는 것이다. 꼭지에서 매수한 것처럼 보여도 결국은 시간이 해결해 주는 경우가 대부분이었다.
각자 집이 필요한 시점에, 동원할 수 있는 자기 돈에다 본인 소득으로 감당할 수 있을 만큼 대출을 받아서
그 돈으로 가능한 집 중에 가장 입지가 좋은 곳을 고르는 게 대원칙이다. 1주택자는 투자가 아니다.
물가 상승과 그로 인한 화폐가치 하락을 방어하는 수단이다. 집값이 올라도 세금만 더 낸다. 1주택자가 집을 파는 건 더 좋은 집을 사려 할 때뿐이다.
생애주기에 맞춰 그때그때 본인의 자금 등 여건에 맞는 가장 좋은 집으로 갈아타기 하겠단 생각으로 집을
사야 한다. 부동산 상승과 하락시점을 정확히 안다는 것은 하늘의 영역인 것 같다.
그만큼 부동산 시장의 가격흐름은 복합적인 여러 가지 경제지표와 수요와 공급 등 다양한 시장요소들이 혼합된 결과물인 것이다.
