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by 김카소 Dec 02. 2023

성공하는 부동산 투자를 위한
나만의 원칙

부린이를 위한 부동산 이야기

부동산에 대하여 처음 공부를 시작하는 부동산 비기너(Beginner)들은 부동산 고수들의 꾸준한 부동산 투자수익에 대한 동경과 부러움을 가지고 경제적 자유를 어떻게 하면 초보자들도 얻을 수 있는지에 대하여 질문을 자주 한다.

이번에는 부동산 비기너들이 성공하는 부동산 투자자가 되기 위하여 어떻게 하면 꾸준한 부동산 투자수익을 얻을 수 있는지에 대하여 알아 보겠다.

1) 최고의 투자는 가장 값싸게 매수하는 것

부동산 투자를 하는 목적은 당연히 수익을 창출하는 것이다. 투자에서 수익을 얻기 위해서는 무엇보다 값싸게 부동산을 매수하는 것이 투자의 첫걸음이다. 부동산을 가장 싸게 매수하는 방법은 급매물이나 미분양 할인아파트, 경‧공매 물건 등을 매수하는 것이다.

부동산 물건을 싸게 매수해야 되는 이유 중에는 부동산 경기가 하락을 하여 매수가격보다 떨어질 경우, 금리상승으로 인하여 이자부담이 커질 경우에 남들보다 좀 더 매도의 유혹에서 버틸 수 있는 힘이 생기는 이유이다. 남들보다 이런 버틸 힘이 좀 더 있다면 부동산 경기를 관망하면서 매도의 시기를 기다릴 수 있다.

부동산 투자는 시세보다 좀 더 저렴하게 매입할 수 있다면 이미 시작단계에서부터 남들보다 부동산 매매차익을 남기고 시작하는 셈이다.

2) 정부의 부동산 정책을 최대한 활용 할 수 있어야 한다

부동산 투자에서 반드시 명심해야 하는 것이 정부의 부동산 정책이다. 정부의 부동산 정책을 살피고 분석할 줄 알아야 부동산 투자수익을 얻을 수가 있다. 우리나라는 부동산 시장의 안정화를 위하여 정부의 정책을 수시로 변경을 하고 있다.

부동산 투자자라면 정부의 정책변경에 항상 관심과 신경을 써야 되는 이유는 정부 정책변경에 따라 취득세, 양도세 등의 세금차이가 많이 발생하게 되고 정책변경에 대한 잘못된 판단을 함으로써 부동산 투자수익이 크게 줄어들 수가 있다.

지금까지 우리나라의 부동산 정책은 이른바 ‘규제 및 완화’를 번갈아 가는 모양새를 보여 왔다. 부동산 정책은 경기 상황에 따라 크게 달라질 수 있다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 부동산 시장 규제 정책을 써야 할 필요가 생기는 반면, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 부동산 시장 활성화 정책을 쓸 필요가 있기 때문이다.

한편 투자자의 입장에서 보면, 정부 정책에 따라 부동산 투자의 향방이 정해질 수 있는 만큼 발표되는 정부 정책을 면밀히 검토하고 분석할 필요가 있다. 이를 통해 새로운 부동산 재테크의 기회를 포착할 수 있다. 일례로 최근 정부가 추진 중인 1기 신도시 재건축 특별법의 경우 재건축 투자자에게 충분히 매력적이다.

3) 부동산 투자손실 회피를 위하여 유형별 분산투자 해야 한다

“계란을 한 바구니에 담지 마라.” 1981년 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 노벨경제학상 수상 소감으로 언급한 말이다. 몰빵 투자를 하게 될 경우 성공할 때는 기대이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 실패할 경우 회복 불가능할 만큼의 커다란 손실을 입게 된다. 이런 이유로 상당수 자산가들은 주식에 투자할 때 포트폴리오이론에 따라 분산투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다.

물론 부동산에 투자할 때도 별반 다르지 않다. 오히려 신3고 시대 하에서는 부동산 위험 회피차원에서라도 반드시 포트폴리오식 분산투자를 최우선시해야 한다. 다양한 지역에 소재한, 다양한 유형의 부동산에 분산투자한다면 리스크를 제거하거나 감소시킴으로써 보다 안정적인 투자수익을 창출할 수 있다.

부동산에 투자할 때 반드시 유형별(아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등), 지역별, 규모별 분산투자를 기본 원칙으로 삼아 성공적인 투자를 이어 갈 수 있으며, 급격한 부동산의 시장상황에 따라 적절히 리스크를 회피하여 대처할 수 있다.

2008년 하반기 글로벌 금융위기가 터진 직후 상황만 봐도 몰빵 투자의 위험성을 느낄 수 있다. 당시 서울 강남 재건축 아파트가 큰 폭으로 급락하자 자산가들 사이에서는 자산관리 측면에서라도 포트폴리오식 부동산 투자 설계를 선행해야 한다는 목소리가 커졌다.

최근 몇 년 사이 자산가들 사이에서 부동산 포트폴리오 다양화 해야 된다는 인식이 점차 불고 있다.

부동산에 투자할 때도 주식투자 때와 마찬가지로 특정 유형(종목), 특정 지역(장소)에만 국한시켜 투자하는 것을 피하고 가급적 여러 유형의 부동산, 여러 지역의 부동산에 골고루 분산시켜 투자하려는 움직임이 눈에 띄게 늘었다.

우리는 ‘몰빵투자’를 조심해야 한다. 한 정년퇴직자가 월세가 나오는 소형 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 노후 대비 투자용으로 퇴직금을 포함한 모든 재산을 투자하여 특정 지역에 소재한 동일한 오피스텔을 여러 채 신규 분양 받았다고 가정해보자.

당장은 분양업체에 의해 잘 맞춰진 임대료로 적지 않은 이득을 볼 수 있을지라도 투자 관점에서 보면 이는 분명코 잘못된 선택일 뿐이다. 다주택자의 오피스텔 매입 제재 정책이 나오거나, 주변에 물량이 쏟아진다면 가격 하락을 피할 수 없기 때문이다.

마찬가지로 재개발·재건축 투자가 투자자들은 돈이 된다는 생각에 이자조차 감당하기 버거울 만큼 여러 금융권에 무리한 대출을 받아 특정 지역의 재개발·재건축 부동산에 몰빵투자를 한다면 위험성이 너무나도 크고 감당하기가 어려워 위험회피가 불가능한 상태가 올 수도 있다. 우리는 늘 투자위험의 리스크 관리를 해야 하는 이유이다.

반면 각각의 투자자가 자신의 여건과 시장 상황에 맞춰 포트폴리오식 분산투자를 실행한다면 투자 위험을 최소화하고 보다 더 안정적으로 꾸준하게 수익 창출을 기대할 수 있다

4) 미래가치가 높은 부동산에 투자를 해야 한다

부동산 경기변동성이 커지고 부동산시장의 불확실성이 높아짐에 따라 부동산투자를 통해 기대할 수 있는 수익 및 위험이 함께 커지고 있다. 그 어느 때 보다 신중한 투자자세와 새로운 전략이 요구된다.

부동산에 투자하여 수익을 내는 방법은 크게 두가지 방법이 있다.

하나는 임대수익이고, 다른 하나는 매각차익이다. 임대수익은 흔히 월세라고 말하는데 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형숙박시설 등과 같은 수익형 부동산에 투자할 때를 말한다. 부동산에 투자할 때 일반 투자자들은 단기적인 안목에 갇혀 있어 눈앞의 이익(임대수익, 매각수익 등)에만 급급한 나머지 당장의 투자수익이 보장되지 않는 미래가치에 투자하는 것을 회피하거나 쉽게 간과하는 경향이 있다.

그러나 부동산으로 큰돈을 벌은 부동산 고수들은 대개 현재의 가치를 중시하는 임대수익이나 최저가매입에 연연하기보다는 향후 매각을 할 경우 많은 수익을 얻을 수 있는 부동산의 미래가치가 높은 부동산에 과감히 투자를 한다.

미래가치가 높은 부동산이란 대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르며, 인근지역에서 토지가격이 시장가격 대비 저평가되고 공급이 제한되며 수익률이 높은 우량한 부동산을 말한다. 미래가치란 인구증가, 소득증가, 인프라 확충, 행정계획이 존재하는 지역에 위치함으로써 4가지 조건을 충족하는 성장도시 및 지역을 말한다.

미래가치가 높은 부동산은 인구와 소득이 지속적으로 상승하고 대중교통망 등 인프라가 확충되며 국토계획, 도시계획, 각종 개발계획이 받쳐주는 성장지역에 위치하며 대지지분이 넓고 지가가 지속적으로 상승해서 자본수익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 ‘복합 수익형’ 부동산을 말한다.

평범한 투자자들이 쉽게 이해할 수 있도록 이를 아파트에 대입하면 아파트를 비롯한 주택은 잘아는 바와 같이 의식주로서 삶을 유지하기 위한 필수재화이다. 투자자는 살기 좋은(live) 주거환경에서 오는 주거가치와 함께 사기 좋은(buy), 투자가치를 동시에 고려해서 매매여부를 결정한다. 교통, 교육, 편의시설, 녹지공간 등 주거환경으로부터 얻는 소비자의 편익 혹은 효용을 사용가치라고 하며 흔히 주거만족도라 부른다.

일반적으로는 주거만족도가 높은 아파트 다시 말해 교육, 교통, 편의시설, 녹지공간이 충분히 확보된 아파트가 당연히 주거가치가 높으며 집값도 비싼 게 현실이다. 예를 들면 강남, 용산, 여의도, 판교, 과천지역은 살기 좋고 사기도 좋은 대표지역이라고 할 수 있다. 주거환경요소는 이미 집값에 대부분 기반영되어 있다고 보아야 한다.

아파트 투자가치를 좀 더 심도있게 분석하기 위해서는 주거환경에서 발생하는 사용가치, 주거만족도 만으로 투자가치를 따져보아서는 반쪽에 불과하다는 사실을 알아야 한다. 투자가치의 다른 측면은 소위 등기부에 숨어 있는 숨은 가치인 대지지분과 공시지가변동률, 다른 단지와 대지지분가격의 비교, 지역의 대장 아파트와의 시세변동 등 토지가치의 변화와 지역의 성장성 등 미래가치를 주목해야 한다.

우리가 발품들을 통해 쉽게 접근할 수 있는 주거환경 정보만으로는 투자활동을 충실히 이행하였다고 볼 수 없다. 투자가치 높은 아파트란 주거환경뿐만 아니라 투자가치를 동시에 고려해야 한다는 얘기다.

이를테면 아파트도 토지+건물로 구성되어 있으며 건물은 토지와 달리 시간이 경과함에 따라 감가상각되는 만큼 “땅값이 올라야 집값이 오른다”는 사실도 중요하고, 도시공간구조의 상향적 변화가 예상되는 성장지역을 고르는 미래가치법칙도 동시에 고려해야 한다. 자본수익+임대수익을 한꺼번에 얻을 수 있는 부동산만이 복합 수익형 부동산으로서 미래가치가 있는 투자할만한 부동산에 해당한다.

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