성공적인 아파트 분양권 투자

부린이를 위한 부동산 이야기

분양권이란 청약이나 전매 등을 통해 조합원 외의 일반인이 입주자로 선정된 지위를 말하며, 분양권 전매는 주택을 분양 받은 사람이 그 지위를 타인에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것으로 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양 아파트의 입주권(분양권)을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 매매하는 것을 말한다.

분양권 투자는 갭투자와 함께 비교적 소액으로 접근할 수 있는 몇 안 되는 부동산 투자 형태를 띠고 있다. 분양권 투자의 대상물을 살펴보면 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 구분상가, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등 각양각색이다. 하지만 투자 이후 가격 상승 기대감을 고려하면 아무래도 대중적으로 인기가 많은 아파트가 유리하다. 

도심지 인기 아파트의 경우 청약에 당첨되기가 매우 어렵기 때문에 분양권을 매수한 후 적정 시기에 매도하여 시세 차익을 노릴 수 있다. 한편 아파트 분양권의 투자 타이밍으로는 상승장 후반이나 하락장 초반보다는 하락장에서 상승장으로 전환되는 시기가 가장 이상적이다. 

다만 아파트 분양권 거래가 성행하는 곳에서는 일부 중개업소의 묵인하에 불법 분양권 전매나 분양권 다운계약서 작성 등이 일어날 수 있기에 특히  주의가 필요하다. 분양권 매입은 투자수익성이 충분하다는 이점이 있다. 일반적으로 아파트값은 분양에서 입주까지 평균 2년6개월∼3년 정도 소요되는데 공사기간 동안 일반적으로 시세는 오르게 마련이다. 

결국 당첨도 중요하지만 경쟁력 있는 분양권 매입은 상당한 투자가치가 있는 셈이다. 일단 1차 중도금 납부 직전에 분양권을 매입하는 것이 좋다고 할 수 있다. 실수요자가 아닌 아파트 당첨자들은 대부분 중도금 납부에 부담을 느껴 매물을 대거 쏟아내는 경우가 많다. 

당연히 수급논리상 이때 아파트값은 약보합세 내지 하락세로 반전할 가능성이 높다는 점에 착안해야 한다.

또 아파트 입주 3∼4개월 전에 매입하는 것도 괜찮은 공략 시점이다. 물론 이때는 1차 중도금 납부 직전에 비해 아파트값이 많이 오른 상태라 부담스럽기는 하지만 입주 직전에 실수요자들이 몰리는 경향이 있어 이 점을 잘 활용하면 시세차익을 누릴 수 있다. 실제 대부분의 아파트 분양시장에서 입주 직전에 가장 가파른 상승세를 보이고 있어 오르기 전 미리 확보해 두는 것이 좋다.

분양권 거래에 따른 높은 양도세도 여전히 부담이다. 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 그 외 경우는 60%의 세율로 양도소득세를 내야 한다. 정부는 양도세 부담을 줄이기 위해 단기 양도세율을 보유기간 1년 미만은 45%, 1년 이상일 경우 양도세를 폐지하는 방향으로 관련법 개정을 추진하고 있지만 이 역시 여야 간 이견이 큰 상황이다.

그렇지만 현재 정부는 미분양 주택 증가 등 부동산 시장 경착륙에 대한 우려가 커지고 있는 만큼 분양권 전매제한기간을 공공택지·규제지역과 분양가 상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다. 전매제한 기간을 줄여 입주 전 분양권을 팔 수 있게 된 것이다. 실제 정부의 1·3 대책 발표 이후 분양권 전매를 기대하고 청약에 뛰어든 투자수요가 많았다. 

하지만 전매제한 완화에도 실거주 의무가 남아있어 시장의 혼란은 여전하다. 막상 전매제한에서 풀려도 거주의무 때문에 전매하거나 임대 하지 못하는 단지가 잇따라 발생하고 있기 때문이다. 

예컨대 올해 초 분양한 올림픽파크 포레온은 분양1년이 지난 내년 초 전매할 수 있지만 2년 거주의무가 유지되면 분양권을 팔지 못하게 된다. 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 현행법을 위반, 최대 징역 1년 혹은 1000만원 벌금 처분을 받기 때문이다. 

이에 시장에서는 정부 규제 완화가 엇박자를 내고 있는 만큼 실거주 의무가 조속히 폐지돼야 한다는 목소리가 나왔다. 실거주 의무를 폐지하는 내용의 주택법 개정안은 10일 소위에서 재심사에 돌입할 예정이지만 전세사기 피해가 급증하면서 갭투자 조장 우려에 국회 문턱을 넘기는 쉽지 않아 보인다. 실거주 의무가 사라지면 입주하는 아파트에 전세를 끼고 잔금을 치르는 집주인이 늘어나 아파트 시장에서도 깡통주택이 무분별하게 증가할 수 있다는 우려가 계속해서 제기되고 있기 때문이다. 전문가들은 시장 혼란을 막고 정부 정책 신뢰도를 높이기 위해서라도 조속히 실거주 의무가 폐지돼야 한다고 지적했다. 

아파트는 빌라나 오피스텔과 달리 전세가율이 낮고 시세 정보가 수시로 제공되기 때문에 상대적으로 전세사기 위험이 낮지만 최초 분양자가 분양권을 매도 했음에도 이 집에 전세로 들어가야 하는 비상식적인 상황이 정책의 일관성을 훼손하기 때문에 실거주 의무는 조속히 폐지될 필요가 있다.

분양권 전매에 대한 절차는 아파트 청약 당첨 후 해당 건설사와 분양계약을 체결하고, 분양권 전매 시 전매에 대한 매매계약서를 작성한다. 이때 전매 총금액은 계약금, 중도금, 아파트의 내부 옵션이 있다면 옵션 비용, 확장 비용 등과 프리미엄을 합산한 비용이다. 계약을 체결한 후 해당 매매계약서에 대한 부동산 실거래가 신고 및 검인을 하면 된다. 만약 중도금과 잔금 등의 은행 대출이 있다면 이 대출금액의 명의인을 매도인에서 매수인으로 승계하고 매도인이 양도소득세 신고를 하면 된다.

아파트 분양권 전매 시에 필요한 구비서류는 발급 후 3개월이내의 인감증명서, 주민등록등본, 명의변경신청서, 매도자, 매수자, 건설사가 모두 기명 날인한 권리 의무 승계 계약서가 필요하다. 대부분 부동산 전매를 공인중개사를 통하여 거래를 하면 안전하고 편리하게 매매계약을 할 수가 있다.