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by 김카소 Dec 02. 2023

각종 혜택이 주어지는 지식산업센터 투자

부린이를 위한 부동산 이야기

세금·대출 규제 때문에 주택 시장 투자가 쉽지 않은 요즘 지식산업센터(구 아파트형 공장)가 수익형 부동산 상품으로 투자자에게 주목 받고 있다. 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 주택 시장과 달리 관련 규제가 많이 완화돼서다. 이에 발맞춰 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에서 지식산업센터 공급이 활발하다.

지식산업센터는 1990년대부터 서울 구로·가산디지털단지, 성수동 등에 들어서기 시작한 아파트형 공장이 전신이다. 벤처 기업 붐과 함께 급물살을 탔지만 공장이라는 명칭 탓에 부정적인 시선이 없지 않았다. 2010년 이후보다 고급스러운 ‘지식산업센터’라는 명칭으로 바뀌면서 대기업과 관련 계열사, 협력 업체 등이 대거 입주하기 시작했다. 기존의 공장이라는 이미지는 제조업 위주였지만 지식산업센터는 정보통신 산업과 그런 기업들을 지원하는 시설까지도 입주가 가능한 형태이다.

한국산업단지공단에 따르면 2010년 전국 481곳에 불과했던 지식산업 센터는 올해 6월 말 1369곳으로 늘었다. 특히 수도권에 집중돼 있다. 수도권 소재 지식산업센터는 ▲경기 643개 ▲서울 367개 ▲인천 79개 등 1089곳으로 전체의 80%를 차지한다. 지식산업센터는 자금 환경이 넉넉지 않은 스타트업과 중소기업들의 사무 공간 공급을 위해 지어진 건물이다.

제조업·지식산업·정보통신사업장을 비롯한 6개 이상의 공장·지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 복합건축물로 아파트형 공장으로 불리기도 한다. 기존에는 기계·전자·봉제 등 제조업체가 주를 이뤘다면 최근에는 IT산업·벤처기업 등 첨단 업종이 주로 들어서고 있는 추세다. 지식산업센터가 급격히 늘어난 건 수익형 부동산으로 주목받기 시작한 2019년부터다. 비교적 저렴한 투자금액으로 안정적인 수익 확보가 가능해 저금리 시대 투자 상품으로 인기를 끌었다.

지식산업센터는 사업자등록만 증빙하면 개인·법인에 상관없이 분양받을 수 있다. 개인사업자·투자자는 분양가·매매가의 70%, 법인의 경우 최대 80%까지 대출이 가능하다. 1억원 짜리 지식산업센터 상품을 구입하는 경우 실투자금이 2000만∼3000만원에 불과하다는 의미다. 지식산업센터는 전매 제한이 없고 입지에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 투자자들이 이러한 혜택으로 지식산업센터에 투자 열풍이 푼 배경이다.

지식산업센터의 입주조건은 벤처기업을 위한 복합시설이 입주가 가능하며, 제조업이나 지식기반산업, 정보통신산업 등 특정 산업의 집단화와 해당 지역 경제발전을 위해서 지역의 산업단지를 관리하는 기관과 시장, 군수 등이 인정하는 시설이 입주가 할 수 있으며, 지식산업센터에 입주한 업체 들의 생산활동을 지원하기 위한 보험업, 금융업, 숙박업과 근린생활시설 등이 입주가 가능하다. 지식산업센터가 투자처로 인기를 끄는 이유는 단위 면적당 가격이 저렴한 데다 주택 시장과 비교했을 때 상대적으로 규제가 적어서다.

지식산업센터가 가진 장점은 첫째, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 한번 임차인을 확보하면 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 최근에는 중소·벤처기업이 지식산업센터에 입주하는 사례가 늘어나는 추세라 수요도 탄탄하다.

둘째, 세제 혜택이 많다. 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하고 있다. 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 35% 감면된다. 또 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 35% 감면 혜택을 받을 수 있다.

최근에는 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해져 투자층이 한층 넓어지는 추세다.

다만 산업단지가 아닌 지역의 지식산업센터는 최초 임대목적용으로 분양을 받을 수 있으나 산업단지 내 지식산업센터의 경우 임대목적의 분양은 아직 불가능하다. 산업단지 이외의 지식산업센터를 임대목적으로 분양 받은 경우에도 제조업과 정보통신관련산업·지식산업 등 관련 법에서 정하고 있는 업종에 대해서만 임대가 가능한 점도 고려해야 한다.

지식산업센터의 종류에도 유의할 필요가 있다. 지식산업센터가 준공되는 지역이 일반 공업지역이나 준공업지역에 해당한다면 임대업에 문제가 없고 제약도 없어 임대가 자유롭게 가능하지만, 국가산업단지 또는 도시첨단 산업단지내의 지식산업센터는 산업집적법의 적용대상이므로 임대에 여러 가지 조건이 붙을 수 있다.

그럼에도 무엇보다 분양가가 상대적으로 낮아 소액 투자가 가능하다.

지식산업센터 분양가는 대부분 3.3㎡당 1000만원 이하로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴하다. 저렴한 가격에 분양받아 시세차익을 내는 사례도 심심찮게 볼 수 있다. 마지막으로 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60%정도지만 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지도 대출을 받을 수 있어 매력적이다.

물론 지식산업에 무턱대고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다. 특히 투자에 앞서 입지를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 그동안 지식산업센터는 업무시설이 몰려 있는 구도심이나 산업단지가 인접한 곳에 조성되는 것이 일반적이었다. 상품 특성을 고려해 기업 업무 동선을 최소화하는 것이 중요하다는 판단 때문이었다. 하지만 최근에는 교통이 편한 역세권에 공급되는 사례가 느는 추세다.

결국 지식산업센터 임대는 입주 기업과 임직원을 대상으로 하는 만큼 이들이 편하게 출퇴근 가능한 지역에 투자하는 것이 좋다. 세제 혜택 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 분양받은 사람에게는 세금 혜택이 돌아가지만, 최초 분양받은 자에 한해 5년 이상 보유해야 한다는 조건이 있다. 그렇지 않으면 감면 받은 세액을 전부 다시 반환해야 한다. 부동산 규제완화 등으로 업계에선 수도권을 중심으로 매물을 던지는 투자자들이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.

정부의 부동산 규제 완화 정책으로 지식산업센터 매력이 하락할 가능성이 높아졌기 때문이다. 그동안 지식산업센터의 부상은 이전 정부의 주택 규제 강화에 따른 반사이익 효과가 일조했다. 하지만 현 정부는 재건축∙재개발 규제 완화, 세제 완화, 대출 확대 등의 정책을 주진 중이다. 개인이나 기업 투자자가 다시 주택 시장으로 돌아갈 수 있다는 관측이 나온다.

금리 인상으로 인한 수익률 하락도 시장 전망을 어둡게 하는 요인이다. 상대적으로 대출 비중이 높은 지식산업센터 특성상 최근 가파르게 상승하고 있는 금리 대비 수익률이 낮아질 경우 투자 수요가 급격히 줄어들 수 있다는 것이다. 공급 물량 증가와 수요 감소가 맞물린다면 시세 하락도 불가피할 전망이다.

지식산업센터 투자에 관심이 있는 투자자들은 이러한 제반 여건과 투자 상황변동에 대하여 면밀한 검토를 한 후 자신에게 적합한 투자라고 생각 한다면 지식산업센터 투자를 해보는 것도 수익을 낼 수 있는 방법이다.

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