부동산 법인투자를 할 수 있을까?
부린이를 위한 부동산 이야기
최근 법인투자에 대한 관심이 부동산 경기의 하락으로 인해 예전에 비하여 많이 줄어들었지만 법인을 설립하여 부동산 투자를 고민하는 사람들에게 매력적인 도구다. 꾸준히 부동산 투자를 하는 전문 투자자들은 여전히 법인을 활용해 투자하고 있다.
개인명의 부동산 투자를 할 때보다 여러 가지 혜택을 누릴 수가 있어 부동산 투자를 법인을 설립하여 투자를 하려는 사람들이 늘고 있다. 아파트, 상가, 오피스텔 등 다양한 유형의 부동산을 투자하는 투자자 입장에서는 관리와 운영 측면에서 개인명의 보다 지속적인 부동산 수익과 비용절감을 위하여 법인투자를 선호하는 경향이 있다.
법인 설립 절차에 대해 알아보면, 법인을 설립하려면 먼저 회사의 기본 정보를 정해야 한다. 회사의 기본 정보에는 법인의 상호와 본점 소재지, 사업목적, 자본금, 임원 등이 있다.
위 사항들을 모두 결정했다면 정관을 작성한 뒤 등록면허세 및 지방 교육세를 납부하고 등기에 필요한 서류들을 준비하여 법인설립등기를 신청해야 한다. 설립등기는 관할 등기소를 방문하여 신청하거나, 인터넷 등기소에서 신청 가능하다.
설립등기가 완료되면 관련 서류를 들고 세무서 또는 온라인으로 법인사업자등록을 신청하면 법인설립이 완료된다. 과거에 비해 법인설립요건이 크게 완화되었지만, 부동산 업종의 경우 자본금 설정에 주의해야 한다.
상법상 최저 자본금 제도가 폐지되면서 단돈 500만원으로도 회사를 설립할 수 있지만, 너무 적은 금액을 납입하는 경우에는 은행에서 거래가 어려워질 수 있다. 단, 너무 큰 금액으로 설정하는 경우에는 등록면허세가 증가하는 단점이 있기 때문에 신중히 고민해야 한다.
특히 일부 업종의 경우 여전히 최저 자본금 제한이 적용되고 있으므로 사전에 업종별 평균 자본금을 알아보는 것이 좋다. 그리고 본점 소재지 결정해야 하는데 본점 소재지가 과밀억제권역 내 위치하면 법인설립 시 등록면허세 중과세가 적용된다. 뿐만 아니라 법인설립 후 5년 이내 취득하는 부동산에 대한 취득세 중과세, 과밀억제권역 내 본점이나 지점 설치 및 이전 시 중과세 적용 등 세무상 불이익을 받게 된다.
반면 지방 소재기업의 경우 일부 요건 충족 시 법인세 면제 및 감면· 공제 등의 혜택을 받을 수 있으므로 법인설립 시 지역을 신중하게 결정하는 것이 좋다. 부동산 투자를 개인이 할 때보다 법인이 투자를 할 경우 좋은 점은 먼저 개인 명의를 활용할 수 있어 비과세 혜택을 유지할 수가 있어서 명의분산 효과가 있다.
예를 들면, 1가구 1주택의 비과세 혜택을 받아야 하거나, 청약 당첨을 위하여 무주택 자격을 유지해야 하는 경우가 있는데 사전청약 같은 경우에도 본 청약까지 반드시 무주택을 유지해야 한다.
또한 주택담보대출이나 전세자금대출, 생활안정자금대출을 받은 경우에는 대부분 주택 추가 취득 금지 조항 등에 서명해야 하므로 개인으로 주택을 취득하는데 큰 장애가 된다.
이럴 때 법인 명의로 부동산을 취득하면 앞에서 나열한 예시의 상황에서 1주택자, 무주택자, 대출자의 지위를 그대로 유지할 수 있다.
다음으로 고소득 연예인 또는 전문직 종사자들이 꼬마빌딩이라는 부동산을 통한 투자를 계획하면서 자기자본에 대출을 최대한 활용 하기 위한 방법으로 법인을 새로인 설립하거나 지인 등을 통하여 기본 법인을 인수한 후 투자에 나서는 경우가 많다.
법인을 통하여 투자를 하는 중요한 이유 중에 하나는 개인에 비하여 대출한도가 높기 때문이다. 이러한 대출을 통한 투자는 자기자본 대비 투자 수익률을 높일 수 있기에 많은 관심을 가지고 있다. 특히 매출실적이 전혀 없는 신설 법인도 제2금융권을 통하는 경우 투자 예정인 부동산 감정평가액의 약70%정도에 상당하는 대출한도를 받을 수도 있다. 매출실적이 있거나 특별한 업종을 운영하거나 대표이사의 신용도가 좋은 경우에는 대출한도를 더 높일 수가 있기 때문에 개인에 비해 높은 법인의 대출한도를 활용할 수 있다.
법인을 통한 부동산 투자에 대한 세금부담뿐 아니라 일반사업을 운영하는 경우에도 법인으로 운영하는 것이 세금부담 측면에서 보면 매우 유리하고 법인으로 투자하는 가장 중요한 이유가 되고 있다. 과세표준에 따라 적용되는 세율이 개인의 경우 최고세율이 45%인 반면에 법인사업자일 경우 최고 세율이 25%에 불과하다.
특히 법인사업자의 경우 최고 세율이 적용되기 위해서는 과세표준이 3000억원을 초과하는 경우에 해당하기에 법인 세율의 최고 세율을 적용 받는 경우는 별로 많지가 않다.
반면 개인의 경우 과세표준이 10억원을 초과하는 경우에 최고세율은 45%가 적용된다. 예를 들어 부동산을 양도하는 경우, 과세표준이 100억원일때, 개인은 최고세율인 45%를 적용 받지만, 법인사업자는 20%의 세율을 적용 받게 되어 법인사업자가 그 세율차이만큼 가처분 소득이 더 많게 된다. 과세표준이 50억원인 경우 개인 양도소득세는 약22억원인 반면, 법인사업자는 9.8억원이 된다. 따라서 그만큼 재투자하기가 법인사업자가 더욱 유리하다.
꼬마빌딩을 지었다가 매각하거나 역세권 인근의 빌딩을 매입하여 수십억에서 백억 대의 시세익을 거둔 유명 연예인들의 부동산 법인 재테크가 가끔 언론을 통하여 공개되기도 한다. 그만큼 법인투자가 절세 효과가 크고 혜택이 다양하기 때문이다.
개인과 다른 법인만의 강점을 활용하고 다양한 절세효과와 높은 세후 수익을 얻기 위해 법인 설립에 대해 많은 사람들이 관심 갖고 있다. 양도소득세 중과와 대출규제가 심해지면서 성공한 투자자들의 공통점은 법인을 설립하고 잘 활용하는 것, 부동산 관련 투자를 하는 사람에게는 꼭 필요한 필수 요소가 되었다.
주택에 대한 대출 제한과 취득세 중과 종합부동산세 공제 배제 등의 정책들이 많이 나왔지만 아직도 연예인들이나 부자들은 법인투자로 차익을 남겼다는 이야기들이 자주 나오고 있는 이유가 법인 설립에 따른 실익이 더 큰 것이라고 본다.
개인이 부동산에 투자해서 소득이 발생 했을 때 내는 양도소득세율과 법인세 세율은 아직도 큰 차이가 있고 법인의 장점이 더 많기 때문에 지금의 현시점에도 법인 투자들을 선호들 하는데 이에 따른 장단점 들이 분명히 존재하기 때문에 법인의 장단점을 잘 활용하여 세금을 절세하여 투자할 수 있는 안목을 기르는 것이 필요하다.
다음으로 법인은 비용공제 범위가 넓다. 개인 명의 부동산의 양도소득에 대해서는 비용 공제 항목이 한정되어 있다. 그래서 양도한 자산을 보유하는 동안 지출했던 대출 이자나 수리 보수 비용 및 세입자를 구하기 위한 중개 비용 등은 인정을 못 받는다. 법인의 경우에는 대출 이자뿐만 아니라 도배장판 교체 비용과 부동산 관련 수리비 등을 포함하여 부동산 취득, 보유, 양도에 관련된 대부분의 비용을 사업 비용으로 인정받는다. 법인을 유지하기 위해 지출한 사업 비용에 속하기 때문에 법인세를 계산할 때 비용으로 인정받는 것이다.
부동산 법인투자를 할 경우 개인명의 투자를 할 때보다 불리한 점은 부동산 투자수익 유무와 관계없이 사무실 임대료, 직원급여, 공과금 등 고정비용이 지출되며, 법인은 회사이기 때문에 급전이 필요할 때 수시로 자금을 개인적인 목적으로 인출을 할 수 없으며, 법인은 1주택을 보유해도 비과세 적용을 받지 못하고 아무리 오래 보유해도 장기보유특별공제 등을 받지 못한다.
부동산 투자를 하여 지속적인 수익을 내기 위해서는 투자자의 자금과 투자성향, 보유 부동산 규모 등 여러 가지를 분석 하여 법인투자를 결정하여야 수익의 극대화를 달성할 수 있다.
