부동산 투자를 위한 자본 재배치
전략을 세워라
부린이를 위한 부동산 이야기
직장에서 지인들에게 부동산 투자를 한번 해보라고 권유를 하면 대부분의 사람들은 돈이 없어서 부동산 투자를 하고 싶어도 할 수가 없다고 대답을 하는 사람들이 많다. 이는 부동산 투자는 돈이 많은 사람들만이 하는 영역으로 생각한다.
당연히 잘못된 생각이다. 부동산 투자를 하기 위해서는 얼마간의 종자돈이 필요한 건 사실이지만 반드시 큰 돈이 있어야만 하는 것이 아니라는 말이다. 고액의 부동산에 투자를 한다면 당초 준비해야 하는 자금이 많아야 하지만 소액 부동산을 경매, 갭투자, 레버리지 투자 등으로 투자를 하면 많은 돈이 필요하지 않다.
부동산 투자는 자신의 미래를 위한 투자다. 하지만 2030세대의 경우에는 자산관리의 종착역이 내 집 마련을 거쳐 행복한 은퇴 생활이라는 사실을 간과한다. 자산관리를 은퇴에 초점을 맞추게 되면 더 신중하게 투자하는 습관이 생긴다. 자산관리에 있어 유혹에 흔들리면 내 집 마련뿐만 아니라 은퇴 준비도 늦어진다.
이 때문에 2030세대는 나쁜 소비 습관을 바로잡아야 한다. 종자돈 마련의 최고의 적은 소비성 지출이다. 0.1% 금리에 신경 쓰기보다, 1만원의 지출을 줄이는 것이 중요하다는 얘기다. 좋은 소비 습관은 작은 것부터 고칠 수 있다. 매일 마시는 4000원짜리 커피 한 잔을 줄이면 월 12만원, 연 140만원을 아낄 수 있고 자동차를 구매하지 않으면 일 년에 1000만원 정도를 절약할 수 있다.
신용카드 대신 체크카드를 사용하고, 술값과 옷값에 드는 비용만 줄여도 절반은 성공이다. 계획을 세워서 소비하는 습관을 들이면 할인 행사에도 흔들리지 않을 수 있다. 2030세대의 경우 종자돈은 원금이 보장되는 예·적금으로 모으는 것이 좋다. 그래야 하루라도 빨리 내 집 마련을 할 수 있는 토대를 만들 수 있다. 주식 전문가가 아닌 이상 주식 투자를 통해 종자돈을 모으는 것은 현실적으로 어렵다.
예·적금으로 종자돈을 모으는 것은 전문가가 아니어도 누구나 할 수 있다. 이렇게 종자돈이 모이면 하루빨리 내 집 마련에 나서야 한다. 무주택자가 내 집 마련을 뒤로 미뤄둔 채로 주식으로만 자산 관리를 하는 것은 위험하다. 주식투자와 내 집 마련은 분명 다르다.
주식은 무형의 투자 가치로 인식되고 관리에도 많은 시간이 필요하다. 경기 상황에 따른 변동성까지 커서 기업 정보에 어두운 개인투자자는 불리할 수밖에 없다. 반면 내 집 마련은 삶의 실제 거주 가치와 자본 수익이 있어서 안전자산으로 평가되고 있으며, 정서적으로 안정감까지 더해 준다.
내 집 마련 이후에는 관리에 따른 시간 비용이 따로 들어가지도 않고, 주택 시장은 개인 간의 경쟁으로, 투자 위험이 적은 편이다. 내 집 마련은 투자를 떠나서 실거주를 목적으로 하기 때문에 자산 관리 그 이상의 의미가 있다. 종자돈을 빨리 모으기 위해 수익성만 쫓으면 은퇴가 더 늦어질 수 있다. 종자돈은 위험이 적은 금융 상품으로 모으고, 내 집 마련에 나서야 한다.
명심해야 할 부문은 자산 관리의 원칙은 절대로 한 방을 노리지 않아야 한다. 또한 현재의 수익에 급급하지 말고, 내 집 마련에 중점을 두어야 한다. 자산 관리의 첫걸음은 내 집 마련이 되어야 하며, 이것이 종자돈을 모으는 첫 번째 이유가 되어야 한다.
재테크의 출발점은 종자돈이다. 종자돈은 개인의 경제적 능력, 투자계획 등에 따라 다양할 수 밖에 없다. 자신의 현재 수입이나 앞으로의 계획에 따라 목표로 하는 종자돈은 1억원이 될 수도 있고 천만원이 될 수도 있다. 종자돈 만들기에 왕도는 없다.
적게 쓰고 많이 모으는 것이 최선이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 끈기있게 실행해야 한다는 것이다.
부동산 투자를 하기 위해서 큰 돈이 필요하다는 선입견이 부동산 투자의 경험이 없는 사람들에게 투자의 기회마저 빼앗아 간다. 부동산 투자의 경험이 많지 않은 사람은 투자 규모의 눈높이를 낮추어서 소액으로 투자를 하면서 투자 경험도 쌓고 부동산을 보는 안목을 키워나가는 것이 필요하다. 주식투자를 처음 할 때 적은 돈으로 시작하여 투자 경험을 쌓으면서 점점 투자 규모를 늘려나가는 것과 같은 이치이다.
부동산 투자를 하면서 먼저 돈을 가지고 투자를 하려고 달려드는 것은 불나방이 불을 보고 달려드는 것처럼 무모하다. 투자를 하기 전에 철저한 준비기간이 필요하다. 돈이 없는 상태에서 투자할 곳을 찾으면 냉정하게 바라 볼 수 있지만 돈을 가지고 투자할 곳을 찾으면 마음이 쉽게 흔들린다. 여기서 종자돈에 대한 문제가 제기된다. 종자돈(Seed Money)에서 종자(種子)란 씨앗을 말한다.
농부가 다음 해에 풍성한 수확을 위해 모아두는, 제일 좋은 씨앗이 바로 종자다. 그렇다면 부동산 투자를 위한 종자돈은 부동산 투자로 부자가 되기 위해 필요한 최소한의 자금이다. 마중물이라고 할 수 있다. 마중물이란 메마른 펌프에 우물물을 끌어 올리기 위해 펌프에 붓는 한 바가지의 물을 말한다. 한 바가지의 적은 물이지만 우물 속 깊은 샘물을 퍼 올리기 위한 실마리가 되는 것이다.
소비를 줄이고 월급의 50%나 70%를 저축하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 것이 있다. 부동산 투자자의 마음가짐이다. 바로 부동산 투자에 대한 끊임없는 열정이다. 열정으로 남보다 빨리 부동산시장을 바라볼 수 있는 안목을 키우는 것이다. 남보다 더 많이 현장을 방문해서 부동산 전문가와 상담하고 공부하는 것이다. 부동산 시장에 대한 안목을 키웠다면 1000만원이든 5000만원이든 종자돈의 크기는 중요하지 않다. 부동산 안목으로 부동산 투자기회를 잡아라. 종자돈에 맞는 부동산에 투자하면서 종자돈을 키우면 된다.
종자돈은 단순히 모아둔 돈만 아니다. 자금활용을 극대화 해야된다.
부동산 투자의 첫걸음은 가장 먼저 내 집 마련부터 하는 것이다. 종자돈과 수입에 따라 대출을 받아 우선 내 아파트를 사야 된다. 종자돈을 키우는 가장 좋은 방법이다. 그리고 작은 자금으로 투자를 시작해야 한다. 갭투자나 미분양 아파트에 선별적으로 투자하는 것도 방법이며 처음부터 큰 자금으로 투자를 한다는 생각을 버려야 한다. 또한 초저금리 시대에는 대출을 통한 레버리지 효과를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
지금 부동산에 투자할 돈이 전혀 없더라도 어떤 부동산에 투자하는 것이 최선인지 항상 고민해야 실제 기회가 왔을 때 놓치지 않는다. 전국의 부동산에 다 관심을 가질 필요는 없다. 자신이 투자하고 싶은 부동산의 종류와 지역을 미리 정하라. 부동산 투자에는 내 집 마련, 주택이나 아파트로 임대사업자, 월임대 수입을 목적으로 한 오피스텔 및 상가, 장기적인 지역 개발을 위한 토지, 전원주택, 주말농장 등 다양한 종류가 있다.
부동산의 종류에 따라서 투자 지역이 달라지기 때문에 관심 있는 부동산의 종류를 먼저 결정한 후에 지역을 선택하라. 지역을 선택할 때 특별한 경우가 아니면 수도권과 광역시를 벗어나지 말고 자신과 연고가 있는 지역을 선택하는 것이 리스크 측면에서 유리하다. 부동산 투자를 하고 싶으나 투자할 돈이 없다고 가만히 손 놓고 있으면 기회는 오지 않는다. 특정지역의 전문가가 되면 주위의 사람들에게 좋은 투자처를 소개할 수도 있어서 효과적인 인맥관리를 덤으로 얻을 수 있을 것이다.
부동산 투자를 하기 위해서 종자돈을 마련하는 방법 중에 자기 소유의 집을 가지고 있는 사람은 전세를 주고 자기는 월세를 살면서 일명 몸테크를 하면 전세와 월세의 차이로 종자돈을 마련할 수 있다.
용인시에 있는 국민평수라고 말하는 일반적인 입지의 34평의 아파트 라고 가정하면 평균적으로 1.5억원 전후의 자금을 마련할 수 있을 것이다. 최소한의 종자돈과 안목만 있다면 부동산 투자로 종자돈을 키울 수 있다. 작은 투자로 작은 돈을 벌고 나아가 큰 투자로 큰 돈을 벌 수 있다. 망설이지 말고 지금 바로 부동산투자를 시작하라. 부동산투자에 착수하는 것이 바로 부자가 되는 지름길이다.
부동산 투자를 할 경우 필수적으로 레버리지 투자를 하게 된다. 우리나라 사람들은 빚을 내서 투자를 하는 것에 대한 거부감이 많은 것 같다. 자기가 견딜 수 없는 정도의 대출을 내면 당연히 감당 하기가 어렵기 때문에 실패할 확률이 많다. 그러나 부동산 투자는 자기가 어떤 부동산 여건과 상황이 변하더라도 매도하지 않고 버틸 수 있는 정도의 대출은 필요하다고 본다.
부동산을 매수할 때 자기 자본 100%를 가지고 매수하면 안전하고 신경 쓸 일이 별로 없지만 대다수의 부동산 투자자는 완전한 자기자본으로 매수할 때의 투자수익과 기회비용을 생각해 본다면 현명한 선택은 아닌 것 같다.
이러한 레버리지 투자전략을 자기 자본과 리스크 분석을 통하여 적절하게 혼용하여 운용한다면 부동산 투자를 극대화할 수 있으면 자산증식에도 한발 앞서가게 될 것이다.
이러한 레버리지 투자전략은 오랜 시간 많은 부동산 공부와 고민, 지속적인 실전경험을 통하여 터득할 수 있고 부동산 투자수익과 연결 되어 지속가능한 부동산 투자를 할 수 있는 원동력이 된다.
