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by 김카소 Dec 02. 2023

성공적인 수익형 부동산 투자전략은 무엇일까?

부린이를 위한 부동산 이야기

부동산 투자에서는 가장 중요한 것이 무엇인가?

대다수 부동산 투자자들은 이런 질문에 대하여 아마도 입지라고 말하는 사람들이 많을 것이다. 그렇지만 입지보다도 더 중요한 것이 타이밍(Timing)이라고 말할 수 있다. 아무리 입지가 좋은 부동산도 사이클이 꺾이는 시기에 고점에서 매입하면 가격하락을 피할 수가 없다. 무엇보다 입지가 열악한 부동산보다는 하락폭도 작고 가격 회복도 빠르겠지만 입지만 좋다고 해서 부동산 경기변동에 따른 가격하락 위험까지 회피해주지는 못하는 것이다.

부동산투자는 일반적으로 매입(개발), 관리 및 매각의 3단계로 구분되는데 이 중에서도 매입단계가 가장 중요하다고 할 수 있다. 이 단계에서 매입이 잘못되면 아무리 유능한 자산관리자라고 하더라도 손실을 만회하기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서, 부동산의 경기변동 상에서 현재 어느 지점에 위치하고 있는 가를 파악한 후 적절한 매수시점을 잡는 것이 중요하다.

그럼 성공적인 수익형 부동산 투자를 위한 사전전략은 무엇일까?

부동산 투자를 위해 가장 먼저 고려해야 할 것은 부동산 투자전략 이라고 말할 수 있다. 부동산 투자전략은 투자 목표를 달성하기 위해 적절한 투자 시장을 선택하는 것이다. 이는 장기적인 투자 계획을 세울 때 가장 중요하며, 부동산 투자 전략을 세우기 위해서는 각 지역의 실제 시장 상황과 각 지역의 개발 전망을 잘 이해하는 것이 필요하다.

또한, 부동산 시장의 가격 변동과 이에 따른 이득이나 손해를 최대한 최소화할 수 있는 투자 전략을 세우는 것도 중요하다. 부동산 투자 전략을 세우기 위해 적절한 마켓 분석을 통해 시장 실태를 정확하게 이해하고, 투자를 위한 적절한 전략을 세운 후 부동산 투자를 시작하는 것이 좋다. 수익형 부동산의 대표적인 것이 중소형 빌딩이다. 중소형 빌딩은 대기업 오너일가가 아니더라도 개인 또는 고액 자산가, 연예인들의 꾸준한 관심과 사랑을 받아왔다.

지금 대형 금융회사의 부동산 전문가들의 고민은 고객들의 부동산에 대한 열망과 궁금증을 풀어주기에는 자신들의 지식과 경험들이 부족하다는 것이며 이를 해소하기 위하여 각종 부동산 관련 세미나 및 교육에 적극적인 참여를 하고 있다.

자산가들의 중소형 빌딩 투자에 대한 선호도가 높은 것은 아마도 중소형 빌딩을 매입하여 안정적인 임대수익을 실현하는 것이 노후 준비에 가장 유리한 상품이라는 것이라고 판단하기 때문이다. 최근 저금리 기조가 이어지면서 주식·채권 등 금융상품보다는 부동산으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 시중에 쌓여 있는 막대한 유동자금이 보다 높은 수익을 찾아 부동산시장에 투자하려는 모습이 곳곳에서 나타나고 있다.

부동산 중에서도 특히 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)에 대한 관심이 갈수록 커지는 분위기다. 꼬마빌딩은 잘만 고르면 중대형 빌딩보다 상대적으로 적은 소액 투자금액으로 최소한 은행 정기예금 금리 이상의 안정적인 수익 창출이 가능하기 때문이다. 그런데 대부분의 투자자들이 꼬마빌딩에 투자할 때 임대수입의 '질'이 아닌 '양'만 따지는 경우가 적지 않아 주의가 필요하다.

특히 임대차 계약서에 적혀 있는 임대료만 보고 꼬마빌딩에 투자하는 경우가 빈번하다. 하지만 이런 방식의 투자는 낭패를 부를 수도 있어 주의해야 한다. 그럼 꼬마빌딩에 투자할 때는 어떤 점에 유의해야 할까?

건물의 객관적 현황 파악이 가장 중요하다. 꼬마 빌딩에 투자할 때는 사전에 투자 대상 빌딩에 대한 물리적·재무적·법률적 분석과 실사가 반드시 이뤄져야 한다. 중대형 빌딩에 투자할 경우 투자자들은 대부분 부동산 전문 관리회사에 객관적인 현황 파악과 분석을 의뢰한다. 하지만 꼬마빌딩은 이 과정이 생략되는 경우가 적지 않다. 대개 투자자가 직접 시간과 비용을 투입해 이를 확인한다.

이 때 투자는 매입하려는 건물에 물리적인 결함이 발생하지 않았는지, 체납된 임대료는 없는지, 임대차 계약서상 주요 약정·계약조항 등을 면밀하게 살펴봐야 한다. 이를 간과했다가는 매입 후 낭패를 겪는 경우가 간혹 발생하기 때문이다.

일부 부동산 중개인은 중소형빌딩의 거래성사를 위하여 불법건축물을 중개하면서 자세한 설명을 생략하는 경우가 간혹 발생한다. 일부 부동산 중개인은 건축물대장상의 용도와 임차인이 실제 사용하는 용도가 달라 발생한 일이라며 빌딩 매입 후 해당 지방자치단체 건축과를 방문해 용도변경을 하면 된다고 말한다.

일부 투자자들은 부동산 중개인의 말만 믿고 빌딩에 대한 잔금을 완납하고 소유권을 이전 받는 경우가 발생한다. 그런데 매수인은 이대로 일단락될 줄 알았던 용도변경 문제가 전혀 새로운 골칫거리를 불러올 줄은 꿈에도 알지 못한다. 매수인 소유 빌딩 소재지 관할 구청이 해당 빌딩이 위법 건축물에 해당한다며 이행강제금을 부과하기 시작한 것이다.

대개 불법 건축물의 이행강제금은 건축면적 과세시가 표준액의 50% 정도다. 건축법에서는 1년에 최대 2회에 걸쳐 문제가 해결될 때까지 이행강제금을 부과한다. 부과금액은 구청에서 산정하지만, 적게는 몇 만원에서 많게는 몇 백만원까지 부과되는 경우가 있다. 이런 사례는 특히 꼬마빌딩에 투자할 때 많이 발생하는 문제다. 꼬마빌딩의 경우에는 규모와 금액이 상대적으로 적다 보니 전문 업체가 아닌 부동산 중개인을 통해 실사 등의 과정을 생략하고 매입하는 경우가 많기 때문이다.

하지만 이 경우 부동산 중개인만을 탓할 수는 없다. 투자자가 좀더 적극적으로 건물 현황 파악에 나섰다면 얼마든지 피할 수 있었던 문제였다. 그래도 자신이 없었다면 비용이 좀더 들더라도 전문업체에 의뢰했으면 피해를 줄일 수 있었다. 그리고 꼬마 부동산을 투자할 때 부동산시장에 대한 분석도 필수이다.

꼬마빌딩에 투자할 때는 건물에 대한 정확한 현황 파악만 중요한 것이 아니다. 빌딩 주변의 환경이나 지역 분석도 이에 못지 않게 중요하다. 우선 건축물의 용도에 따라 조금씩 차이가 있지만 임대 수익 창출을 위한 투자라면, 기본적으로 임차인이 선호하는 지역인지 사전에 확인할 필요가 있다.

이를 위해선 대중교통의 접근성, 입지 등 여러 가지 측면을 세밀하게 따져봐야 한다. 유동인구 추이, 주변 사업체 수 등에 대한 조사도 필수다. 이와 함께 주변의 비슷한 빌딩의 임대료 수준 등을 면밀하게 조사해 투자하려는 빌딩이 장기적으로 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는지 여부를 확인해봐야 한다. 이는 시간과 비용, 그리고 노력이 투입돼야 얻을 수 있는 정보들이다.

그리고 임차인의 분석도 성공적인 부동산 투자의 승패를 좌우한다. 꼬마빌딩을 거래할 때 계약금도 납부하지 않은 상태에서 임차인에 대한 정보를 파악하는 것은 여간 어려운 일이 아닐 수 없다.

이럴 경우는 직접 투자자가 현장을 찾아 발품을 파는 것이 성공의 지름길이다.

예컨대 매입하고자 하는 빌딩을 방문해 층별 안내도 등을 사진 촬영한 후 중소기업 현황 정보시스템, 신용등급 조회 등을 통해 현재 입주해 있는 업체에 대한 재무 상황, 경영 현황 등을 파악할 수 있다.

이를 토대로 임대료 연체 가능성 등을 미리 확인이 가능하다. 이렇게 시간과 비용을 투입한 철저한 부동산 조사·분석이 필요하다. 부동산 투자에서 기대하는 만큼 모든 투자가 성공으로 이어지는 것은 아니다. 하지만 철저히 준비하고 연구한다면 얼마든지 위험요소를 피할 수 있다. 또 설사 위험이 현실화한다 해도 최소화시킬 수 있는 역량이 발휘된다.

요약하여 다시 말하면 시간과 비용을 들이고 발품을 팔아 눈으로 보고 머릿속으로 익히라는 이야기다. 만약 이게 여의치 않다면 전문업체에 위탁해 전문 관리 서비스를 받는 것도 필요하다. 부동산 투자는 전자제품처럼 하자가 발생해도 영수증을 보여주면서 환불이 되지 않는다는 것을 명심하여야 한다.

인터넷 등에서 쉽게 얻을 수 있는 정보를 너무 맹신해도 안 된다. 정보에 대한 보다 자세한 조사와 검증이 필요하다. 이를 통해 수집된 정보의 이면까지 파악할 수 있다면 부동산 투자는 성공에 한 걸음 더 다가설 수 있을 것이다. 부동산 투자는 성공도 실패도 모두 투자자의 책임이라는 것을 잊지 말자.

수익형 부동산에 투자할 시 거액의 자금이 소요되고 있음에도 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 가고 있는 사람들이 적지 않다. 물론 이와 같은 섣부른 투자행위는 자기 자신에 꼭 맞는 마땅한 투자기준을 가지고 있지 않기 때문에 일어나는 현상이다.

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