부동산 절세정책을 잘 이해하고
활용해야 한다
부린이를 위한 부동산 이야기
부동산 투자에 있어서 중요한 것은 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 수익률일 것이다. 부동산에 투자할 때, 세전 수익률만 계산하는 우를 범하지 않아야 한다.
취득 단계의 취득세, 소유 단계에서의 종합부동산세 및 재산세, 매각 단계의 양도소득세 모두를 고려한 세후수익률로 계산하는 습관을 들여야 부자가 될 수 있다.
절세와 탈세는 모두 납세자가 개인 부의 극대화를 목적으로 한다는 점에서는 같지만 국가가 허락한 테두리 내에 있으면 ‘절세’이고, 사기 등 부정한 방법으로 세금부담을 줄이는 것을 ‘탈세’라고 한다.
이 두 가지를 혼동해서는 안되며 합법적으로 절세에 대한 공부와 전문가의 도움을 받아서 몰라서 내지 않아도 되는 세금을 납부하는 경우가 없어야 할 것이다. 따라서 부동산 세금 공부는 부동산 투자에 있어서 선택이 아닌 필수라고 생각한다.
부동산을 보유하면서 발생되는 부동산 재산세와는 반대로 부동산을 매도할 때는 양도소득세가 발생한다. 부동산 투기 거래의 확산을 방지하고 부동산 가격 안정화를 목적으로 부과되는 세금으로 양도 가액과 취득가액의 차액에 대하여 부과된다.
그런데 취득가액을 알 수 없는 경우에는 일반적으로 양도 당시 개별 공시지가가 낮아지면 양도소득세가 낮아지는 효과가 있다. 취득가액은 실거래가가 원칙이지만 취득가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례가, 감정평가액 또는 기준시가로 환산한 환산취득가액으로 계상한다. 토지의 경우 기준시가는 개별공시지가를 의미한다.
실무상 취득가액을 알지 못하는 경우에는 기준시가로 환산한 환산취득가액을 주로 활용되기 때문에 일반적으로 양도 당시 개별 공시지가가 낮아지면 양도소득세가 절감되는 효과가 있는 것이다.
취득 시 납부하는 취득세와 관련해서는 공시가격이 하락하면 취득세 중과 제외 대상이 확대될 수 있다. 매매 취득 시 납부하는 취득세는 보유하고 있는 주택 수와 조정 ·비조정 대상 여부에 따라 중과세율이 적용된다.
공시가격 1억 원 미만의 주택인 경우에는 취득세 중과세 대상에서 제외되고 취득세 계산 시 산정되는 주택 수에도 포함되지 않는다.
공시가격이 대폭 인하됨에 따라 이러한 중과 제외 대상 주택 수가 늘어날 것으로 예상된다. 공시가격은 실제 고시되는 일자를 기준으로 적용되므로 매매를 계획하고 있다면 고시일자를 검토 후 매매를 실행해야 한다.
양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 또 있다.
취득원가가 높아질수록 양도차액이 줄어들어 양도 소득세는 낮아지기 때문에 취득원가를 높이기 위해서 상속세 및 증여세법에 의한 감정평가를 활용하는 방법을 논의해볼 수 있다.
부동산의 상속 또는 증여시 감정평가를 받게 되면, 상속 및 증여 재산의 취득원가가 개별공시지가가 아닌 감정평가금액이 된다.
개별공시지가는 정책적으로 활용되기 위한 금액으로 일반적으로 시가보다 낮다. 따라서 감정평가를 통해 결정된 시장가치로 상속 및 증여재산의 취득가액을 신고를 한다면 향후 매도시 발생되는 매도차액이 줄어들어 양도소득세가 절세되는 것이다.
상속세 및 증여세가 부담될 수도 있지만 상속세 및 증여세법에서는 부부간 증여는 6억원, 직계 존·비속의 경우 5000만원까지 비과세 하는 규정을 두고 있어서 이러한 법 규정과 감정평가를 활용한다면 적잖이 절세할 수 있다. 물론, 배우자에게 증여하고 나서 배우자가 양도하게 되면 종전에는 5년 이내 양도 시 이월과세 규정이 적용되었으나 올해부턴 10년으로 바뀌었다는 부분은 고려돼야 한다.
부동산 절세정책을 활용하기 위해서 마냥 기다리고 버티기 보다는 현재 적용 가능한 다양한 정책과 제도들을 활용하면 좀 더 현명하게 대처할 수 있을 것이다.
부동산관련 세금에 대해 공부하려는 사람이 관심을 가져야 하는 것은 개별공시지가이다. 개별공시지가는 양도소득세·증여세·상속세 등 국세 와 재산세·취득세 등 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용되므로 우리가 내야 하는 많은 세금에 영향을 미치기 때문이다.
개별공시지가란 표준지공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격을 말한다. 이렇게 정해진 개별공시지가가 높아지면 재산세도 그만큼 많아진다. 그러니 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
토지소유자 및 이해관계인은 누구나 이의신청제도를 활용해 개별 공시지가가 적정하게 산정되는지 다시 한 번 검토해볼 수 있다.
개별공시지가는 공시되기 전 감정평가사의 검증 과정을 거친 후 결정·공시 되는데 결정·공시일로부터 30일간 부동산통합민원사이트 일사편리(kras.go.kr)에서 이의신청이 가능하다. 이의신청의 내용에 따라 조정공시도 가능해진다.
부동산을 보유할 때 납부하는 세금에는 재산세 및 종합부동산세, 종합소득세가 있다. 이중 공시가격 하락이 가장 큰 영향을 미치는 분야는 재산세 및 종합부동산세다. 재산세 및 종합부동산세는 매년 공시가격을 기준으로 부과되는 세금으로, 공시가격이 하락하게 되면 재산세 및 종합부동산세가 낮아지는 효과가 있다.
행정안전부는 지난 3일 공시가격 6억 원 이하 1주택자의 공정시장가액비율을 추가로 인하하는 개정안을 입법 예고한 바 있다. 입법예고에 따라 재산세 부담은 더욱 완화될 것으로 기대된다. 종합부동산세도 올해부터 공제 금액이 9억 원(1세대1주택의 경우 12억원)까지 확대돼 마찬가지로 세금 부담이 줄어들 전망이다.
또한 종합소득세와 관련해서는 공시가격 하락에 따라 주택임대소득에 대한 비과세 대상이 늘어날 수 있다.
보유 주택 수(부부합산)가 1주택이고 기준시가(공시가격)가 12억 원(2022년도 귀속까지는 9억 원)을 초과하지 않는 국내주택에 대한 월세 수입은 비과세 대상이다.
공시가격 인하로 인해 2022년도 귀속분에 대한 임대소득을 납부한 사람이라도 경우에 따라 올해부턴 비과세 대상에 포함돼 세금을 내지 않아도 될 수 있다.
공시가격 하락은 양도하는 부동산 양도세에도 영향을 미칠 수 있다. 양도소득의 양도차익 계산은 실지 양도가액에서 실지 취득가액을 차감한 양도차익을 기준으로 세액을 산출하는 것이 원칙이다.
다만 취득기간이 오래돼 매매계약서를 분실하거나 실지 취득가액을 알 수 없는 경우에는 환산취득가액을 계산해 양도차익을 계산할 수 있다. 환산취득가액 계산시에는 양도 당시 공시가격이 분모로 들어가는데, 공시가격이 인하되면 결과적으로 실제 양도가액 대비 높은 비율만큼 취득가액을 인정받는 효과가 나타난다.
이에 따라 양도차익은 줄고 결과적으로 양도소득세 부담도 줄게 된다. 환산취득가액이 적용 가능한 부동산은 공시가격이 떨어진 시점에 매매하는 것이 절세에 유리할 수 있는 셈이다.
