사회주택(소셜하우징)

사회주택 사업자는 돈 빌리기도 어렵다. 

사진= 플리커(moonbruce77)

이론

2015년 서울시는 청년층 등 주거약자 계층의 주거빈곤 문제를 해소하기 위해 ’사회주택‘ 공급을 시도.      

서울시 ‘사회주택’은 시가 토지를 매입해 민간 사업자에게 30년 이상 저렴하게 빌려주고 여기에 사업자가 주택을 신축하거나 리모델링해 입주자에게 시세의 80% 이내 저렴한 임대료로 최장 10년까지 임대하는 민관 공동출자형 임대주택. [서울시 사회주택사업 평가연구-서울특별시 사회주택종합지원센터(2017)]    

      

실전     

사회주택 사업자 대부분은 손익분기 시점을 완공 후 40년 정도로 삼는다. 임대료가 낮은 까닭에 수익성을 높이기는 쉽지 않다. 사회주택은 주변 시세 대비 80%수준까지 임대료를 설정할 수 있다. 다만 '사회주택은 임대료가 싸다'는 서울시, 소비자 등 무언의 압박에 임대료를 상한선에 맞추기는 사실상 어렵다. 사회주택 허가조차 받기 녹록치 않다는 부연이다. 

반면 돈 빌리기는 어려워지고 있는 실정이다. 주택사업을 자부담 만으로 운영할 수 있는 사회주택 사업자는 드물다. 사업자들은 사회주택 융자 기금에 의지해 사업을 착수한다. 저리의 차입금과 미수금으로 주택을 완공하고, 사업을 운영하면서 상환해가는 구조다.    

  

지난해까지만 해도 사회주택 허가를 받았다면, 사회주택 융자 기금 받기는 어렵지 않았다. 서울시가 대손 관리를 강화하면서 상황은 달라졌다. 수익성을 강화하거나 마땅한 담보를 제시하지 못한다면 융자금 지원받기 어려워진 것.      

앞서 말했듯이 수익성을 강화하기에는 서울시와 소비자들의 반발이 만만치 않다. 그렇다면 담보를 제시할 수밖에 없는데, 사회주택 사업 구조상 이 마저도 쉽지 않다. 서울시가 토지 소유권을 갖고 있어, 건물만 소유하고 있는 사회주택 사업자는 충분한 융자금을 끌어오기 어렵다. 건물만으로는 담보력이 충분치 않기 때문이다. 

더불어 시간이 지날수록 가격이 오르는 토지와 달리 건축물 가치는 감가상각에 따라 하락하게 된다. "남 좋은 일만 하고 있다"는 푸념이 사회주택 사업자들 사이에서 나오고 있는 이유다.