상가임대차에도 함정이 있습니다.

임차인은 임대인에게 보증금을 주면 보증금 반환을 요구할 수 있는 채권을 얻게 된다.

본래 채권은 물권에 대한 대항력이 없으니 대신 부동산 임대 관계에서는 대항력을 부여하는 셈이다.

주택은 전입신고와 확정일자를 받으면 다음날부터 대항력이 생기는 것처럼, 상가건물을 인도받아 사업자등록을 신청했으면 그다음 날부터 3자에 대해 대항력을 행사할 수 있다.

대항력이라고 하면 이후 후순위 근저당권에 우선하여 나의 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻이다.

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상가임대차보호법에서는 계약 기간을 보장한다.

예전에는 장사가 잘되면 임대인이 임대료를 대폭 올려달라고 하여 간접적으로 나가게 만들거나 혹은 직접적으로 나가라고 하기도 했었다.

그리고는 그 장사를 그대로 이어하는 나쁜 주인도 많았다.  

하지만 악질 임차인은 계약해지를 유도하기 위해, 고의로 임차료를 2기 이상 연체해서 임대인으로 하여금 게약해지의 빌미를 만들어 주기로 한다.

부동산 사기를 당했다는 매수인 중에는, 전 매도인이 가짜 임차인을 내세워 임차인이 있으니 가만히 앉아 월세만 받으면 된다는 감언이설을 하여 팔리지 않는 상가를 넘기는 방법을 쓰기도 했다.

상가를 갖고 연금처럼 월세를 받으려는 목적으로 매수를 하고 보니, 임차인이 상습적으로 월세를 주지 않아 결국 계약을 해지하고 직접 운영을 하면서 빼박을 못하는 매수인이자 임대인도 봤다.

매도인과 가짜 임차인이 짜 놓은 판에 놀아난 꼴이 된 것을 뒤늦게 후회해도 소용이 없다.

살아가면서 " 별일 없지? " 하는 인사말이 가장 편한 말이고, '무사무탈'하게 지낸다는 것이 진정 행복이라는 것을 아직 실감하지 못하는 예비호구들도 주변에 수두룩 한 것 같아 씁쓸하기만 하다.

하긴 작정을 하고 사기를 치려면 안 당하는 사람이 없고, 사기를 당하려면 판단력도 흐려지고 평소답지 않게 서두른다니 어쩌면 살아가면서 겪어야 할 운명인지 숙명인지는 모르겠다.

 도둑이 들려면 개도 짖지 않는다는 말이 딱 인 것 같다.

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상가임대차보호법은 이름에서부터 알 수 있듯 경제적으로 상대적 약자에 해당하는 임차인의 권리를 보장하는 것을 말한다.

우선 세입자는 계약 갱신청구권을 가질 수 있고, 이는 월세 지급 3회 이상 연체나 건물에 훼손이 가는 등의 정당한 사유가 있는 상황을 제외하고는 임대인이 거절할 수 없다고 한다.

임차인은 기간이 만료되기 전 연장을 요청할 수 있는 것이다. 

묵시적 갱신은, 계약 기간이 만료되기 반년 전부터 1개월이 남은 시점까지 거절 의사를 표하거나 변경되는 조건을 미리 통지하지 않을 경우, 만료 시 동일한 조건으로 임대하는 것을 말한다고 이전에도 언급했다.

이는 1년간 존속한다는 의미이지만, 임차인이 해지를 원할 시에는 언제든지 가능하고, 임대인은 보증금을 준비할 시간이 필요하므로 통지받은 뒤 3개월이 지난 시점에 반환해야 한다.

하지만 3개월 이내 한두 푼도 아닌 보증금을 마련하려니 임대인의 허리는 휠 수밖에 없다. 

상가를 임차를 하는 사람이나 경매나 공매로 해당 상가를 낙찰받은 사람들이 가장 궁금해하는 경매나 공매 후 임차인이 보증금액을 배당받을 수 있느냐 하는 문제일 것이다.

상가임대차보호법에 의하면 지역별 환산 보증금 이하일 시에만 적용을 받을 수 있으며, 이를 초과하는 장소를 임차했을 시에는 우선변제권을 보호받을 수 없다고 한다.  

상가 임차인은 대항력을 갖춘 상태에서 건물에 가압류나 경매가 들어와 진행이 되더라도  일정금액 중 타 권리보다 최우선하여 배당을 받을 수 있고, 확정일자 없어도 대항력만 갖추고 있다면 최우선 변제권이 생기는 건 사실이다.

하지만 최우선변제권은 임차보증금이 소액환산보증일경우에만 해당되며, 만약 소액환산보증금 기준에 초과하면 최우선변제를 받을 수가 없으니 임차인들은 지역별 보증금을 잘 확인해서 임차를 해야겠다.

지역별 다른 이유는 땅값이 비싼 특별시이냐 수도권이냐 지방 소도시이냐에 따라서 달라지니 아래 표를 확인해서 참고하는 걸 권유한다.