신탁부동산에 대한 공매, 수의계약을 막는 방법

공매금지가처분, 공매절차정지가처분 등

상담을 하다 보면 신탁부동산의 공매를 못하게 할 수 있냐는 문의가 꽤 들어옵니다. 신탁부동산이 공매로 처분되는 것을 막으려는 것이죠.  

이런 문의를 하는 사람들은 대부분은 위탁자의 채권자들입니다. 위탁자한테 받을 채권이 있는데, 위탁자의 자력으로는 돈을 갚을 수 없고, 위탁자의 남은 재산은 수탁자한테 신탁한 신탁부동산이 유일하기 때문에 그 부동산이라도 잡아두려는 생각인 것입니다.   

그러나 위탁자의 채권자 지위에 있다면 이미 신탁된 부동산에 대해서는 보전처분을 할 수 없습니다. 왜냐하면 신탁법상 신탁을 하면, 소유권이 대내외적으로 수탁자(즉, 신탁회사)한테 이전되기 때문입니다. 즉, 위탁자가 신탁부동산을 신탁했다면 더 이상 위탁자의 책임재산이 아닌 것입니다. 이것이 신탁이라는 제도가 존재하는 이유이고 신탁이 활용되는 이유입니다.   

하지만 위탁자의 채권자 입장은 다릅니다. 굉장히 억울할 수 있습니다. 왜냐하면 신탁된 재산은 위탁자의 재산이라고 보는 게 실질에는 부합하다고 생각하기 때문이고 그게 현실적으로 아예 틀린 말도 아니죠. 

신탁 목적을 달성하거나 신탁 종료 사유가 발생해서 신탁이 종료되면 위탁자가 수익자의 지위를 겸하는 것이 대부분인 우리나라 신탁실무상, 최종적으로 위탁자한테 신탁재산의 소유권이 회복되거나 수익금이 정산되는 구조이므로, 궁극은 위탁자의 책임재산으로 생각하게 되는 것입니다.  

그래서 위탁자의 채권자는 신탁부동산이 공매로 처분되는 것을 막으려는 것이죠. 신탁부동산이 공매든 수의계약이든 어떤 이유로든 제3자한테 처분되어 소유권이 이전되면 위탁자한테 신탁부동산의 소유권이 회복되지 못하고 결국 위탁자의 채권자는 신탁부동산을 통해서라도 채권을 보전받으려던 목적을 달성할 수 없게 됩니다. 그래서 일단 신탁부동산의 처분을 저지하려는 생각을 하게 됩니다.  

신탁부동산을 처분하는 원칙적인 방법은 공매입니다. 즉, 대부분 공매로 처분하거나 공매 절차의 일환으로 수의계약을 체결하여 신탁부동산을 처분하게 되는데 공매를 막기 위한 방법이 없는 것은 아닙니다.  

공매를 막기 위한 가장 빠른 방법은 바로 신탁부동산에 대한 가처분신청을 하는 것입니다.

가처분을 해야 하는데, 공매가 시작되기 전이라면 '공매금지가처분'을, 공매 진행 중이라면 '공매절차정지가처분' 등을 제기할 수 있습니다. 

가처분의 종류는 구체적인 상황에 맞게 다양하게 시도할 수 있습니다. 중요한 것은 피보전권리에 해당하는 청구채권이 있어야 하는데, 여기서 헷갈리는 것이 위탁자한테 채권이 있기 때문에 가능하다고 생각하는 것입니다.  

그러나 신탁부동산의 현재 소유자는 신탁회사(수탁자)입니다. 그래서 위탁자에 대한 채권이 있다고 해서 타인(수탁자)의 재산에 보전처분을 하는 것은 불가능합니다. 신탁회사에 대해 채권을 가지고 있어야 신탁회사 소유로 되어 있는 신탁부동산에 대한 공매를 금지하는 가처분을 제기할 수 있는 것입니다.   

그렇다면 신탁회사에 대한 채권이 없는 게 어떻게 해야 하는지 궁금해지는데, 그래서 법리를 구성하는 것이 필요한 것이죠. 

신탁법상 여러 조항을 참고하여 신탁회사에 대한 청구채권을 구성하고 그 채권을 피보전권리로 하여 공매를 저지하는 가처분을 제기해야 하는 것입니다.   

실무상 공매를 막는 가처분이 많지는 않지만 종종 활용되고 있고 관련 판례도 찾아볼 수 있습니다. 경험상 공매 진행 중에 공매 절차를 정지시키는 가처분보다 공매가 시작되기 전부터 금지하는 가처분이 가능성이 조금 더 높을 수 있습니다. 

만약 위탁자의 책임 재산으로 신탁부동산 밖에 없고, 그것의 처분을 방지해야 한다면 미리 공매금지가처분 등을 검토하는 것이 확률을 조금이라도 높일 수 있습니다.