세무사에게 직접 들은 2022년 부동산 절세 팁
달라진 세법에 관심을 기울여야 세금 ‘폭탄’을 피할 수 있다
올해 달라진 부동산정책에는 어떤 것이 있을까. [GettyImages]해가 바뀌었다고 갑자기 벼락부자나 벼락거지가 되진 않는다. 하지만 부동산에 관심 있는 투자자라면 이런 때일수록 달라진 세법에 관심을 기울여야 세금 ‘폭탄’을 피할 수 있다. 달라진 부동산 관련 주요 정책에는 어떤 것이 있을까. 다년간 자산가들의 세무 상담을 맡아온 ‘절세TV’ 윤나겸 대표 세무사의 도움을 받아 부동산 이슈 중 알아두면 도움이 될 만한 내용들을 살펴봤다.
◆1가구 1주택 양도세 비과세 기준 금액이 9억 원에서 12억 원으로 완화됐다.
1가구 1주택 양도소득세(양도세) 비과세 대상이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향됐다. 지난해 12월 8일 소득세법 일부개정법률이 공포되면서 공포 시점부터 즉시 시행됐다. 개정 소득세법은 1가구 1주택자가 집을 팔 때 실거래 가격이 12억 원 이하면 비과세 혜택을 받는다. 12억 원 넘는 집을 매도한 경우 기존보다 높아진 비과세 기준에 따라 12억 원 초과분만 세금을 내면 돼 부담이 줄어든다. 세법 개정 전 집을 계약했으나 잔금일이 2021년 12월 8일 이후라면 개정된 규정을 적용받는다.
달라진 양도세와 종부세 기준
◆1가구 1주택 종부세 과세 기준이 9억 원에서 11억 원으로 올라갔다.
2021년 종합부동산세(종부세) 납부분부터 1가구 1주택자는 기존 공제액이 9억 원에서 11억 원으로 높아졌다. 또한 부부가 공동명의로 1가구 1주택을 보유했다면 단독명의와 부부 공동명의로 종부세를 계산해 세액이 적은 쪽을 선택할 수 있다. 공동명의로 보유할 경우 고령자 공제나 장기보유 공제를 받지 못하는데, 단독명의로 보유하면 해당 공제 적용이 가능해 납부 세액이 적어질 수 있다. 따라서 유리한 쪽을 선택해 신고할 수 있도록 개정한 것이다. 다만 2022년부터는 종부세가 좀 더 늘어날 전망이다. 종부세를 매길 때 주택 공시가격에 공정시장가액 반영률을 부과해 과세표준을 정하는데, 공정시장가액 반영률이 기존 95%에서 100%로 바뀌기 때문이다.
◆분양권도 주택처럼 주택 수에 포함된다.
조합원 입주권을 양도할 때 다른 분양권이 없어야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 혜택을 받으려면 양도일 기준으로 1조합원 입주권 외에 다른 주택이나 조합원 입주권을 갖고 있지 않아야 하는데, 2022년 1월 1일부터는 다른 주택이나 조합원 입주권뿐 아니라 분양권도 없어야 한다. 다만 시행일 전 취득한 분양권은 제외되고, 2022년 1월 1일 시행 이후 새롭게 취득한 분양권만 해당한다.
◆수도권 도시지역 주택 양도세 비과세 혜택이 줄었다.
1가구 1주택 양도세 비과세 적용 대상이 되는 부수 토지의 범위가 조정됐다. 주로 단독주택에 해당하는 내용으로, 1가구 1주택 부수 토지는 도시지역에서는 주택 정착 면적의 5배, 도시지역 밖에서는 주택 정착 면적의 10배까지 비과세 대상이었다. 그런데 2022년부터는 도시지역 밖은 10배로 같지만, 도시지역 중 수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배로 축소됐다. 도시지역 중 수도권 내 녹지지역과 수도권이 아닌 지역은 기존과 마찬가지로 5배가 적용된다.
눈여겨볼 정책 변화
고가의 상가 겸용 주택은 양도할 때 주택 부분만 비과세가 적용된다.[GettyImages]◆동거주택 상속 공제 적용 요건이 완화됐다.
동거주택 상속 공제는 피상속인과 상속인이 10년 이상 한 주택에서 동거한 경우 최대 6억 원 한도로 공제해주는 것을 말한다. 이때 상속인 범위는 직계비속까지였으나, 2022년 1월 1일부터 직계비속뿐 아니라 직계비속의 배우자까지 포함돼 공제 요건이 완화됐다. 이번 대상 확대는 부모 봉양자에 대한 상속세 세제 지원을 늘리고자 추진됐다.
◆상속세 연부연납 기간이 5년에서 10년으로 늘었다.
세법 개정안에 따라 일반 상속재산의 상속세 연부연납 기간이 최대 5년에서 10년으로 연장됐다. 연부연납은 상속세 납부 세액이 2000만 원을 초과하면 유가증권 등 납세 담보를 제공하고 일정 기간 세금을 나눠 낼 수 있는 제도다. 연부연납 기한 연장 조치는 2022년 1월 1일 이후 상속 개시분부터 적용된다. 예를 들어 상속세를 1억 원 낸다고 하면 기존에는 2000만 원씩 5년 안에 내야 했지만 올해부터는 1000만 원씩 10년 안에 낼 수 있게 된 것이다.
◆고가의 상가 겸용 주택은 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 갖췄다면 양도 시 주택 부분만 비과세가 적용된다.
상가와 주택 겸용 건물은 지난해까지 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 2022년 1월 1일부터는 주택 면적이 상가 면적보다 커도 비과세 혜택은 주택만 받을 수 있다. 주택은 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분에만 과세되고 나머지는 비과세다.
12억 원 초과분에 대해 과세할 때는 최대 80% 장기보유특별공제를 적용한다. 상가는 비과세 혜택 없이 일반 세율로 과세하고, 장기보유특별공제도 최대 30%로 축소됐다.
구희언 기자 hawkeye@donga.com, 도움말 ‘절세TV’ 윤나겸 대표 세무사
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