지금이 매수나 갈아타기에 좋은 기회인 것은 맞는데, 실
실행하기 어려운 현실적인 이유
아파트 가격이 많이 조정되었는데,
왜? 막상 사려면 어려운 것일까?
현실적인 문제를 파악해 보자
'22년 3월 본격적인 금리 상승 시작 전까지만 해도
주택담보나 전세자금대출은 대략 2.4~2.8% 수준이었다.
즉, 단순 계산하면 대출 1억에 월 이자는 20만 원 선이었다.
'23년 2월 현재는 집값에 대한 조정이 상당히 진행되었다.
어찌 보면 무주택자들에게는 집 사기에는 저렴하고
갈아타기 하는 사람들에게도 만약 내 집이 5억인데
가고 싶었던 집이 10억이었다면 5억 추가 금액이 필요했다. (세금은 별도)
현시점 전 고점 대비 30% 정도 조정되었다면,
내 집은 3.5억, 가고 싶었던 집은 7억 즉 갭은 5억에서 3.5억으로 줄었다.
하지만 현실적인 문제는 예전에는 내가 5억짜리 집에서 추가 5억 집을
사려면 대출 5억이 필요해서 5억 대출이면 이자가 월 100만원 이었다.
지금은 3.5억 대출도 금리가 약 6% 라면 1억에 약 50만 원이므로,
3.5억이면 175만 원이라서 상당히 부담이 커진 상황이다.
그렇다면 전세를 끼고 사는 것은 어떠한가?
지금은 매매가 보다 어쩌면 전세가격이 더 많이 조정된 듯 하다.
전세가율은 더 낮아진 듯 하여 이 방향도 쉽지는 않다.
그리고 강남권에도 전세 만기를 앞둔 집주인들이
역전세에 대한 반환 때문에 급매를 던지는 사례도 나오고 있으니,
매수하는 입장에서는 더 불안할 것이다.
그러면 어쩌란 말이냐?
여기서 우리가 기다려야 할 신호가 있다.
특례보금자리론은 9억 이하 및 제한된 인원만 대상이 되므로
시장 전체를 움직이게 하기에는 동력이 약하다.
일반적인 주택담보대출이 내려야 매수자들이 많이 늘 것으로 보인다.
전세자금대출 또한 현재 전월세 전환율이 대략 4.8% (40만 원/1억) 정도 이므로
일반적인 전세자금대출도 4.8% 보다 훨씬 유리한 조건이 되어야 활성화 될 듯하다.
현재 시장금리는 조정 중이다.
CD 금리의 경우 하락하다가 최근 다시 보합 및 반등하는
영향이 보이기는 하나, 언제 변경될지 모른다.
이러다가 갑자기 월세 대비 전세자금대출 금리가 낮아 유리해 지거나
주택담보대출 금리가 낮아져서 월세 대비 유리해 진다면 그때부터
갑작스러운 반등도 배제할 수 없다.
지금 매입 또는 갈아타기를 준비하는 분들이 있다면,
금리 추이를 잘 보고 판단하고, 결정하자.
하지만 우리는 늘 듣고 보고 있다.
금리는 연준 의장도 장담을 못 한다고...
(CPI 결과 보고 나서 결정한다고...)
그러니 예측이 쉽지 않고 맞지도 않는다.
그렇다면
장기적인 추세를 믿는다면 전체적인 공급을 보고 판단하자
https://cafe.naver.com/ksoo707/157
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