15 해외사례에서 본 한국 부동산의 미래

<부동산 시장의 균열>

출판이 확정되었습니다.

11월에 책이 나올 예정입니다.

연재는 이번 회로 마무리 하겠습니다.
브런치는 내용을 약식으로 만든 것이라,
책으로 독자분을 만나도록 하겠습니다.

감사합니다.

2025년 한국의 부동산 시장은 균열음을 내고 있다. 그러나 이 균열은 고유한 것이 아니다. 이미 비슷한 흐름을 겪은 나라들이 존재한다.

일본, 중국, 미국. 이 세 나라는 서로 다른 정치제도, 금융 시스템, 인구 구조를 갖고 있음에도 불구하고, 부동산이라는 동일한 물질에 감정과 투기, 정책과 금융을 덧입혔을 때 어떤 결말을 맞는지를 보여주는 실험실이다.

이들은 모두 ‘부동산 거품’을 경험했고, 붕괴의 형태와 속도는 달랐지만 한 가지 공통점을 갖는다. 시장은 한순간에 붕괴하지 않는다. 그러나 무너지고 나면 결코 회복되지 않는다.

1. 일본 ― 수요가 사라지면, 시장도 죽는다.

1991년, 일본의 부동산 시장은 붕괴했다. 닛케이 평균지수가 39,000포인트를 돌파하며 일본 경제가 세계를 지배할 것 같던 시기, 도쿄의 땅값은 맨해튼의 수십 배에 달했다. 그러나 그것은 허상이었다. 일본은행의 금리 인상과 함께 부동산은 가격의 70% 이상이 증발하는 참사를 겪었다. 그리고 그 여파는 지금까지도 계속되고 있다.

2023년 일본 국토교통성 자료에 따르면, 일본 전국의 빈집 수는 900만 호를 돌파했다【출처: 일본 국토교통성, 2023 빈집백서】.

전체 주택의 약 15%가 아무도 살지 않는 집이 된 것이다. 그 원인은 단 하나, 사람이 줄어들었기 때문이다. 출생률은 1.3 이하로 떨어졌고, 고령화로 인해 수요가 소멸했다. 수요가 없는 부동산은 아무리 도심이라도 상품 가치를 상실한다. “도쿄에서조차 공실이 증가하고 있다”는 보고서가 나올 정도다.

한국은 지금 이 구조와 정확히 닮아가고 있다. 출생률 0.72. 지방 소멸. 중소도시 공동화. 이는 단지 지방의 문제가 아니다. 수요의 붕괴는 서울도 비켜가지 않는다.