2040 서울도시기본계획 요약 정리
2040 서울플랜
'2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)'은 서울시의 최상위 공간계획으로 향후 20년의 서울의 모습으로 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 된다. 이 2040서울플랜은 작년 9월에 발표된 '서울비전 2030'의 20개 핵심과제를 기반으로 하고 있지만 사실 주목해야 할 것은 아래 3가지 정도로 생각된다. 이는 뒤이어 이야기할 2040 서울플랜에서도 동일하게 적용된다.
[서울비전 2030에서 주목할만한 핵심과제]
지난 9월에 발표한 '서울비전 2030'은 20개의 비전을 설정하여 서울을 개발한다는 청사진을 제시하고 있다. 이 20개 중 실질적으로 재개발 추진을 위한 명분은 아래 3가지 정도로 추릴 수 있다고 생각되며 나머지는 이를 멋지게 포장하기 위한 미사여구에 해당한다고 생각한다. 예컨대 '감성'이라는 문구는 정의가 모호하며, 유니콘 기업 육성 프로젝트는 기존 벤처기업부에서 추진하는 K-유니콘과 유사한 점, 세계 뷰티산업은 이미 글로벌 시장에서 인정받고 있는 상황에서 업그레이드할 구체적인 플랜과 특이점이 없다는 점, 골목경제 부활 프로젝트 역시 기존 프로젝트를 답습한 경향이 보이는 것으로 생각된다. 20개 비전 중 결국 핵심은 '재개발'이다. 이전 이명박 대통령이 청계천 개발로 일어났듯이 오세훈 시장 역시 굵직하고 내세울 수 있는 프로젝트로 미래를 준비할 것으로 생각된다.
1. 여의도 디지털금융특구 조성
여의도를 디지털금융특구로 지정하는 목표로서 해외 금융기관 유치, 250여 개의 글로벌 금융 오피스 확대 등의 내용을 담고 있다. 사실 여의도가 글로벌 금융지구로 성장하려는 시도는 '아시아 금융허브'라는 명목으로 꾸준히 시도되어 왔다. 그러나 그간 시도에도 불구하고 특별한 성과가 없었던 것이 사실이다. 그럼에도 주목해야 하는 점은 여의도가 글로벌 금융허브로 성장하는 것과는 논외로 여의도를 개발하기 위해 어떻게든 드라이브 걸 수 있는 시도를 하는 것으로 이해할 수 있는 것으로 생각된다. 용산정비창 개발 역시 임대주택이 아닌 글로벌 오피스로 개발하려는 시도도 같은 맥락에서 이해할 수 있는데 이는 주택이라는 한정된 개발 영역보다는 오피스를 중심으로 여가문화, 녹지공간 등 파생되고 개발할 수 있는 영역이 더 많기 때문에 '국제업무지구'라는 프레임으로 진행하고 있다고 생각한다.
2. 4대 신성장 혁신축 조성 및 ‘서울투자청’ 설립
4가지 테마를 지역별로 적용하여 서울을 개발하는 프로젝트로써 서울의 주요 업무지구를 개발하는 것이 핵심이다. 그 중심에는 '서울역', '용산', '영등포', '청량리', '삼성', '마곡', '한강변' 등이 포함되며 22년에 설립 예정인 '서울투자청'은 업무지구에 국내/외 기업유치 및 해외 직접 자금 조달 역할을 할 것으로 예상된다. 재개발에 필요한 명분과 이를 실행할 자금, 그리고 재개발 이후 업무환경 조성까지 원활하게 추진하기 위한 플랜으로 정권교체와 더불어 재개발에 속도가 붙을 것으로 전망된다.
3 ‘지천 르네상스’ 수변중심 도시공간 구조 개편
서울은 한강을 중심으로 4대 지천(중랑천, 홍제천, 탄천, 안양천)이 존재하며 주변이 정돈된 지역도 있고 아직 낙후된 지역도 있다. 예컨대 안양천은 목동이라는 배후지와 여의도라는 업무지구 사이에 위치하고 있어 여러 개발호재가 언급되고 있는 상화이고, 중랑천 주변으로 이문동, 휘경동 등은 본격적으로 재개발이 추진되고 있는 지역이다. 재개발 드라이브와 쾌적한 거주환경 조성이라는 논리적인 명분으로 재개발을 추진할 것으로 예상된다. 아직 논의되고 있는 사항이지만 정권교체 후 현 LTV 비율을 40%에서 실거주 한으로 70%까지 늘린다는 언급도 나오는 만큼 수요 자극을 위한 조건도 개선되는 움직임을 보이고 있다.
자료: 서울특별시[2040 서울플랜]
앞에 '서울비전 2030'의 세부적인 실행계획 성격으로 이해하면 될 것 같다. 2040 서울플랜에는 6가지 플랜이 나오는데 역시 핵심은 재개발로서 나머지는 미사여구라고 생각해도 큰 문제는 없을 것 같다.
1. '보행 일상권' 도입
보행 일상권은 주거공간을 일상생활의 중심 공간으로 설정한 개념으로 도보 30분 이내 보행권 안에서 일자리, 여가 문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등 다양한 기능을 복합적으로 누리는 자립적인 생활권을 의미한다. 근데 가만히 생각해보면 웬만해서 서울은 다 '보행 일상권'이라고 생각해도 된다. 오히려 서울 안 지역에서 아래 그림에 해당되지 않는 지역을 찾는 것이 더 어려울 것이다. 물리적 환경, 중심지 등 나름의 기준을 정했지만 뚜렷한 재개발 계획과 비전이 없는 미사여구에 지나지 않는 것으로 생각한다.
자료: 서울특별시 2. 수변 중심 공간 재편
청계천 효과를 노리는지 알 순 없지만 수변이라는 토픽을 중심으로 재개발을 추진할 계획이다. 주요 문명이 강 주변에서 시작했다는 거창한 수식이 없어도 청계천과 경인 아라뱃길 사업을 통해 수변 중심의 재개발은 지역민들의 환심과 재개발을 추진하고 좋은 토픽이라는 사실은 체감하고 있다. 우선 서울에는 61개의 작은 하천부터 지천 등 강줄기가 모두 한강으로 이어져 있다. 수변을 중심으로 공간을 재편한다는 얘기는 사실상 서울 전역을 재개발하겠다는 의미로 해석될 수 있다. 이는 실현성이 떨어지기 때문에 선별하는 작업이 필요하며 아래 그림에서 처럼 4대 지천 및 한강을 중심으로 굵직한 사업에 특히 집중할 것으로 예상된다. 동네 중심의 지류 및 소하천은 상징성도 작을 뿐만 아니라 개발의 의미를 확장한다고 해도 하천의 주변을 정비하는 선에서 프로젝트가 마무리될 가능성이 높다고 생각한다. 또한 위에서 언급했지만 4대 지천 및 한강 주변은 이미 재개발의 움직임이 가속화되고 있다. 청량리를 중심으로 전농동, 휘경동 등은 재개발을 진행하고 있고 압구정 지역도 정비사업에 탄력이 붙고 있다. 또한 마포의 망원, 강서의 가양, 영등포의 당산 등 한강의 인접한 곳에서도 재개발의 움직임이 활발해지고 있다. 정치환경과 수요 여건 등 재개발에 훈풍이 불고 있는 만큼 앞으로 5년은 수변지역에 주목할 필요가 있다.
자료: 서울특별시3. 중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화
한강변과 도심 업무지구 개발은 그 상징성만 고려해봐도 오세훈 시장이 가져가고 싶은 핵심 업적이 될 가능성이 높다. '서울비전 2030'과 '2040 서울플랜'의 핵심은 도심기능 강화에 있다. 도심의 업무지구와 그 주변 배후지역의 인프라를 집중적으로 개발하는 것에 초점이 맞춰진 것으로 생각한다. 이를 중심으로 보면 어느 게 미사여구인지 쉽게 분별이 가능하다. 아래 4가지 축 중 가장 핵심은 '국가 중심축'이다. 국가 중심축만 성공해도 인정받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 행보에서 탄력을 받을 수 있다. 그리고 나머지 3개 축은 이미 기존의 이미지를 활용한 사례이기 때문에 개발보다는 주변 정비에 초점이 맞춰져 있으며 패션.뷰티 허브 등은 전체적인 프로젝트의 밸런스를 위한 특이점이 없는 미사여구로 생각한다. 좌측 상단에 그려진 서울지도의 주요 산들이 표기되어 있는데 여기 초록색으로 표시된 지역이 광화문, 을지로, 서울역, 용산, 여의도, 강남 등 서울의 핵심 직역을 표기한 것으로 생각한다. 본 프로젝트 안내란에도 '용산정비창 개발을 통한 국제업무 기능을 강화하여 한강을 중심으로 한 글로벌 혁신 코어를 조성'한다고 솔직하게 설명하고 있다. '첨단'과 '전통'이 공존하는 미래 도심이 아니라 첨단을 위한 '개발'과 전통을 위한 '개발'이 공존하는 서울의 미래 모습을 상상할 수 있다.
자료: 서울특별시4. 다양한 도시모습, 도시계획 대전환
언론에서 가장 주목받은 이슈인 '35층 높이규제 삭제'가 포함된 프로젝트로 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'이라는 용어를 새로 만들어 서울 주요 지역에 적용하는 것을 목표로 하고 있다. 여기서 서울 주요 지역이란 도심 업무지구 및 한강변 주거지역을 의미한다. 본 프로젝트의 설명에 따르면 '35층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문에, 동일한 밀도 하에 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다고 설명'하고 있다. 하지만 비욘드 조닝이라는 새로운 용어를 만들고 국토계획법 개정을 통한 법제화를 추진하는 과정에서 기존의 용적률이 적용될 가능성이 낮다. 모든 프로젝트의 실상은 도심 기능의 고도화이기 때문에 건물 간 그리고 지역 간 높이 경쟁은 가속화될 것이며 특히 한강변 주변은 스카이라인이라는 명분 하에 경쟁이 더욱 심화될 것으로 생각한다. 앞으로 비욘드 조닝의 실현 가능성과 이후 파급 지역을 주목할 필요가 있다고 생각한다.
자료: 서울특별시5. 지상철도 지하화
도심 고도화가 이미 땅값이 비싼 지역이거나 도심 중심 지역을 위한 맞춤형 프로젝트였다면 지상철도 지하화는 현재 낙후된 지역이 변할 수 있는 요인을 주는 프로젝트라고 생각한다. 서울 내 지상철도는 101.2km로 생각보다 많으며 이 철도 모두가 지하화 된다면 철도 및 주변 낙후지역을 개선시킬 여지가 커질 것이다. 더불어 철도기지, 정비창 등을 더하면 철도시설이 실질적으로 차지하는 비중은 더욱 커진다. 따라서 도심 고도화로 인한 파급효과를 염두에 두고 재개발 가능지역을 미리 선점하는 것도 좋은 전략이 될 수 있다. 이전 경의선 숲길(가좌역 ~ 효창공원)의 성공사례에서 볼 수 있듯이 철도 주변 재개발은 효과가 상당할 수 있다. 경의선 숲길의 효과를 분석한 자료(경의선숲길 공원조성에 따른 주변도시의 경제적, 사회적 변화, 2016)에 따르면 공사 전후 공시지가는 20%에서 최대 45%까지 상승했으며 주변 상권과 공원의 효과로 인하여 주변 호가가 높게 형성되었다. 실제로 서울시장 후보로 나오는 사람마다 지상철의 지하화를 많이 언급했지만 이번에 성공 가능성이 높은 배경에는 정권이 교체된 사실도 무시할 수 없을 것이다. 여러 요인들이 결합되어 본 프로젝트가 가동될 수 있는 여건이 조성되고 있는 것 같다.
자료: 서울특별시6. 미래교통 인프라 확충
현대차그룹을 위한 프로젝트라고 생각한다. 자율주행과 도심항공교통(UAM), 모빌리티 허브를 실질적으로 수행할 수 있는 기업은 현대차밖에 없으며 그 중심은 강남에 있는 현대차의 글로벌 비즈니스 센터(GBC)가 될 것으로 생각한다. 현대차가 경쟁에서 앞서갈 수 있도록 자율주행 인프라를 제공하는 것이 이 프로젝트의 핵심으로 파악된다. 용산 국제업무지구의 개발과 강남 업무지구, 그리고 두 지구의 배후지역까지 파급효과는 더욱 커질 것으로 생각한다. 현대차는 현재 GBC 내 기존 105층 메인 타워 1개 동을 50층 3개 동으로 조정하여 개발할 계획이며 서울시와 1조 7491억 원 규모 공공기여 이행 협약도 체결했다. 결론적으로 본 프로젝트는 서울시와 현대차그룹이 모두 윈윈할 수 있는 모양새다. 전기차, 수소차, UAM 등 신사업에 총력을 기울이고 있는 현대차그룹은 GBC를 중심으로 본격적으로 도약할 수 있는 기회를 잡았다고 생각한다.
자료: 서울특별시참고자료
- 내 손안에 서울, "서울 10년 청사진 '서울비전 2030'…20개 핵심정책은?" 서울특별시, 2021-09-15 (링크).
- 내 손안에 서울, "'보행일상권'부터 '미래교통 인프라'까지…2040 서울도시기본계획" 서울특별시, 2022-03-08 (링크).
- 고나연, 김한배, "경의선숲길 공원조성에 따른 주변도시의 경제적, 사회적 변화", 2016 추계학술대회 논문집 (2016): 10-11 (링크).
- 서진우, "GBC 신사옥 건설 속도낸다" 매일경제, 2021-12-14 (링크).
