[뉴로드 아파트 리모델링 사업 파헤치기 Vol.2]

평당 분양가 2,800만원이 가능한 단지인가?

오늘은 왜 리모델링에 주목해야 하는가에 대해 재건축과 비교를 통해 말씀드리겠습니다.

<출처 : 성남시 공동주택 리모델링의 이해>

리모델링과 재건축의 물리적인 차이점은 아파트의 뼈대인 골조를 유지하느냐 아니면 빈땅을 만들기 위해 허물느냐입니다.
재건축은 기존의 아파트를 모두 허물고 빈땅에 새로운 건물을 올리는 반면 리모델링은 아파트의 기본이 되는 골조는 남겨두고 골조를 보강하여 새로운 건물을 올리는 것입니다. 결과론적으로 둘 다 신축이 되지만 재건축은 새로 건물을 짓는 것이기 때문에 평면 설계에 자유롭지만 리모델링은 기존 골조의 내력벽은 유지해야 하므로 평면 구조 측면에서 불리합니다.
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구조적인 불리함이 있음에도 리모델링 사업이 주목받아야 하는 이유는 재건축 대비 상대적으로 덜한 규제와 사업성 때문입니다.

● 최소 연한 : 재건축은 30년이 넘어 정말 노후화가 되어야만 진행이 가능하지만 리모델링은 15년이 넘으면 진행이 가능합니다. 실거주까지 하시는 분들은 그만큼 추진 기간 동안 몸 테크로 고생을 덜하셔도 된다고 볼 수 있습니다.
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Tip. 리모델링 연한 기준은 준공 날짜가 아니라 사용승인 날짜입니다. 가끔 준공전에 사용승인을 받아 먼저 입주하는 아파트 단지들이 있습니다.
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● 안전진단 : 재건축은 아파트가 노후화돼서 부실할수록 좋고 리모델링은 골조를 유지해야 하기 때문에 튼튼할수록 좋다. 이렇게 이해하시면 편하십니다.
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● 용적률 : 재건축은 빈땅에 새로운 건물을 짓는 것이기 때문에 땅에 종지에 따라 용적률 상한선이 정해져 있습니다. 하지만 리모델링은 용적률 상한은 정해져 있지 않으면 기존 전용면적 대비 30~40%를 늘릴 수 있습니다. (85미만 40%)
아래 예시처럼 현재 구축 아파트의 용적률에 따라 재건축이 사업성이 나오냐 리모델링이 사업성이 나오느냐를 알 수 있습니다.
(용적률은 이해를 돕기 위해 단순 %로 계산하였으나 실제로는 더 복잡한 셈법을 가지고 있습니다.)
용적률을 고려해 볼 때, 90년대 후반 2000년대 초반에 지어진 아파트들이 대부분 200% 중 후반 용적률로 리모델링 투자의 타겟팅이 될 아파트로 볼 수 있습니다.
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예시 1) 만약 현재 구축 아파트의 용적률이 100%에 3종 주거(용적률 상한 300%) 라면,
재건축 시, 용적률 300%로 현재 대비 연면적을 3배가량 늘려서 건물을 지을 수 있습니다.
리모델링을 한다면 130~140% 용적률로 짓기 때문에 사업성이 떨어집니다.
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예시 2) 만약 현재 구축 아파트의 용적률이 299%에 3종 주거(용적률 300%) 라면,
재건축 시, 이미 용적률 상한에 꽉 차있기 때문에 더 이상 건물을 늘려서 지을 수 없습니다.
리모델링은 경우, 현재 용적률 대비 30~40%를 늘릴 수 있기 때문에 390~420%까지 용적률을 늘릴 수 있습니다.
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● 세대수 : 재건축은 세대수에 대한 제한을 따로 가지고 있지 않습니다. 따라 용적률이 중요한 펙터입니다. 하지만 리모델링은 현 세대수 대비 15%가 증가 가능한 세대수입니다. 따라 리모델링 사업 고려시 분양 세대에 대해 세대수와 평형을 고려해 설정해야 합니다.
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Tip. 분양세대수가 30세대미만일 경우 분양가상한제에 포함되지 않습니다.
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● 공사기간 : 재건축 대비 리모델링은 주택법을 따르기 때문에 추진 절차가 간소화되어 있기 때문에 전반적인 사업기간이 줄어듭니다. 또한 수평증축 리모델링의 경우 2차 안전진단이 제외되기 때문에 수직증측 대비1~2년이상 기간이 줄어듭니다.
수직증축과 수평증축에 대한 부분은 따로 자세히 다루도록 하겠습니다.

● 임대주택 : 리모델링은 임대주택에 대한 의무가 없는 반면 재건축은 임대 주택을 의무적으로 비율을 넣어야 합니다. 이번주 임대주택을 최대 30%까지 의무배정하게 할 수 있다는 법안이 통과되었습니다. 그만큼 사업성이 떨어진다고 볼 수 있고 소셜믹스라는 민감한 문제도 있을 수 있습니다.

● 기부체납 : 재건축은 정비 사업으로 지정이 필요하며 그에 합당한 사회적 기여를 의무화하고 있습니다. 기부체납을 통해 정부는 주변 환경을 개선하거나 공공시설을 공짜로 받아 가는 겁니다.
반면 리모델링은 아파트 입주민이 주거환경 개선을 하기 위한 것으로 따로 지정 없이 입주민의 동의하에 진행이 가능합니다. 비용적 측면에서 유리할 뿐만 아니라 정부의 컨트롤에서 벗어나기 때문에 사업 기간에서도 유리합니다.​
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● 재건축 초과이익 환수 : 말 그대로 재건축 시 발생하는 이익을 정부가 환수해 가겠다는 겁니다.;;;; 기부체납도 하고 임대주택도 지었는데 이익도 뺏어간다니 황당하지만 법이랍니다. 악법도 법이니 따라야 겠지요.
다행히 리모델링은 재초환에 해당되지 않습니다.
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● 시공비 : 시공비는 연면적기준으로 산정이 되는 사항으로 추가 분담금 과 직결되어 사업성 측면에서 가장 중요한 부분입니다. 단지의 규모와 고급화와 연결되어 있기 때문에 정확한 금액을 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 재건축대비 리모델링은 시공비가 80~90%가 필요하다고 하나 실제 정비업체와 상담을 하면 재건축비용과 거의 동등한 수준으로 예측을 합니다. 리모델링 추진시, 여러 정비업체와 같이 리뷰를 할 필요가 있고 시공사 선정시에도 입지에 따라 얼마나 많은 업체가 입찰하느냐에 따라 시공비 경쟁이 치열할 수 있습니다.
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리모델링은 재건축 대비 용적률이 불리한 경우 고려될 수 있으며 상대적으로 규제가 완화되어 있어 입주민들의 의지가 확고하다면 충분히 진행이 가능하다고 봅니다. 특히 1990년대 2000년대 아파트들은 재건축하기에는 어려운 용적율을 가지고 있어 가격경쟁력에서 소외되고 있으나 입지가 출중하다면 눈을 씻고 다시보시기 바랍니다. 주변 신축의 시세가 얼마나 가는지.. 갭이 너무 많이 차이가 발생하는 건 아닌지...
정비업체와 상담을 해보면 신규분양세대를 통해 사업비를 최대한 충당해야 하므로 추가분담금을 고려한다면 세대 분양가나 주변신축이 평당 2800만원 이상으로 책정이 가능하다면 리모델링에 도전해 볼만 하다고 합니다.