부동산 문제의 '키'를 쥐고 있는 베미비부머 세대
역대 정권별 아파트 가격 지수와 원인 분석
노태우 정부
1991년 1기 신도시 입주가 시작됩니다. 입주가 시작되니 반응을 하기 시작했고, 안정화되기 시작합니다. 그때 김영삼 정부가 받아서 꾸준하게 받아서 주택공급이 꾸준하게 이뤄졌던 시기입니다. 3년간 집값은 -3%대였습니다.
김영삼 정부
이 안정적이었던 게 깨졌던 사건이 1997년 IMF입니다. 집값이 20% 정도 폭락하게 됩니다. 폭락의 원인은 IMF의 요구에 따라 이자제한법을 폐지했고, 금리는 폭등하게 됩니다. 시장금리는 연 50%까지 폭등하게 되고, 아파트 분양 시장은 붕괴 조짐까지 보입니다. 집값은 폭락했고, 이자율은 엄청 높아졌습니다. 집을 사기 어려운 시기가 찾아온 것입니다.
김대중 정부
김대중 정부에서 IMF 위기 극복을 위해 총력전을 폈습니다. 중반에는 건설업을 살리기 위해 활성화 대책 발표합니다. 그 결과 전국 아파트값 38%가 올라가게 되고 서울 아파트값은 42% 상승하게 됩니다. 김대중 정부는 완화 정책을 폈다가 규제 강화로 전환한 것이죠.
노무현 정부
그때 노무현 정부가 이것을 받은 것입니다. 전세계적으로로 이때가 호황이었습니다. 세계적으로도 집값이 상승하는 시기였습니다.
이명박 정부
이명박 정부 들어서서 큰 사건이 하나 발생합니다. 서브 프라임 모기지 사태입니다. 세계 금융위기가 찾아왔습니다. (서브 프라임 모기지론 : 신용 등급이 낮은 저소득층에게 주택자금을 빌려주는 주택담보대출상품)
부동산은 끝났다는 인식이 강했습니다.
역제하면 오르고, 완화하면 내려가는 집값. 의도와는 항상 반대로 가게 되는데요.
그러니까 부동산은 기본적으로 변동이 있을 수 밖에 없습니다. 배추를 배추와 가깝다는 전문가들의 의견도 있는데요. 일정한 주기로 가격 등락을 반복합니다. 풍년이면 공급이 많아져서 그 다음에 폭락을 하고, 그 다음에는 폭등을 하는 사이클이 있습니다. 부동산은 그것이 3-4년 주기입니다.
그래서 한 정부에서 억제를 하면 다음에 폭등하고, 한 정부에서 대량 공급하면 그 다음에는 폭락하게 되는 것입니다.
이명박 정부 때에는 5년간 서울 아파트 매매가는 3.2% 하락하게 됩니다. 그래서 이명박 정부는 경기를 살리기 위해 보금자리 주택을 시행하게 됩니다. 150만 가구 공급을 계획했는데, 부작용이 있었습니다.
공공이 계획을 할 때는 싼 땅을 쉽게 매입할 수 있습니다. 그러면서 민간 회사들이 너무 어려워 진 것입니다. 또한 사람들이 집값 하락을 예상하고 아파트 매매 대신 전세로 살기 시작합니다. 전제 가격은 40% 가까이 폭등하게 됩니다.
박근혜 정부
이 상황을 박근혜 정부에서 보고 공급 물량을 줄어야겠다고 생각하게 됩니다. 그래서 보금자리 주택 공급을 축소하게 됩니다. 그리고 대규모 공공택지 지정을 중단하게 됩니다.
이것이 바로 공급 축소와 맞물립니다. 그리고 수요는 규제를 완화하고 대출을 조금 더 쉽게 하는 방향으로 갑니다. 공급을 축소하고 수요를 올리면 어떻게 될까요?
가격이 올라갑니다. 중반 이후에 상승하게 됩니다. 10.45% 상승하게 됩니다.
문재인 정부
박근혜 정부에서 뜨기 시작한 집값을 문재인 정부가 받게 됩니다. 근데 문재인 정부에서는 코로나까지 겹치게 됩니다. 전세계적으로 저금리 시대가 오고 돈은 많이 풀립니다. 그런데 경제는 안 좋아지죠. 그 돈은 부동산과 주식으로 몰립니다. 그렇게 폭등하게 됩니다.
그렇다면 이 문제를 어떻게 해결해야 할까?
그래서 전문가들은 베이비부머 세대가 부동산에 키를 쥐고 있다고 말하기도 합니다.
대한민국에서 베이비부머 세대의 인구수는 1685만 명으로, 전체 인구의 3분의 1입니다. 위 사진은 베이비부머 세대의 아파트 소유 현황입니다. 아파트 소유자 비율의 상승 속도가 가파르게 올라가는 걸 볼 수 있습니다. 평균 수명이 늘어나고 있고, 주택 마련을 통해 노후대비를 하려는 것입니다.
부동산 규제 완화를 수시로 반복하는 것 외에 가장 희망적인 대안은 고향으로 내려간다던지 수도권을 떠나 제 2의 인생을 계획하는 노력(분산정책)을 한다면 큰 효과가 있지 않을까? 하는 것입니다. 임대를 주고 내려가거나 귀향을 할 경우 임대차 시장에 물량이 공급되기 때문입니다. 그 중 20%만 귀향해도 어마어마한 양입니다.
물론 베이비부머를 위한 인프라를 갖춘 지방 도시가 필요하다는 것, 그리고 생활비를 충당할 수 있는 일자리 확보 등이 있다는 가정 하에 이야기지만요.
